理性を見失ったマンション管理組合 I

理不尽な茶番劇

マンション管理組合の共通する悩みは、役員のなり手がいないこと。ややこしい仕事でありながら無報酬であることが最大の理由である。管理会社に任せておけば済むことだという考えもあり、だれかにやってほしいと考えるのは人情だ。

私が住むマンションも同様で、その悩みを解決するために輪番制が提案されていた。しかし、たまたま当マンションは築後20年を経過し、第２回の大規模修繕の時期を迎えていることに加えて、機械式駐車場とエレベーターが老朽化していることもあり、次期の理事はビジネス感覚がある人物でないと務まらないという事情がある。輪番制で能力を超える仕事を押しつけられる組合員は困るだろうし、中途半端な仕事をされては組合が迷惑する。また、多忙な現役の人よりも時間的余裕がある引退者の方が望ましい。先々はともかく、今年６月に始まる２年の任期に関するかぎり輪番制は不適切と判断し、私は自分が理事に立候補しようと考えた。

当マンションの理事の定員は３名だから、志を同じくする人があと２名必要。私は入居後まだ日が浅いからマンション内に知己がいないが、たまたまＭ氏とＫ氏が同じことを考えていることを知った。ところが、管理規約によれば、理事の資格要件は≪区分所有者≫となっており、Ｍ氏の場合はご子息が名義人で、私の場合は家内が名義人である。

そこで、３人の連名で理事の資格要件を緩和し、配偶者と親子の関係は認めるよう理事長に文書で提案した。他の組合の規約を調べても、配偶者と親子を理事に認めているケースはいくらでもあり、決して異例のことではない。Ｍ氏と私だけではなく、同じ状況にある居住者がいる可能性もあるが、やる気があるならその人が理事になる結果になっても構わない。そして、今年６月からの任期を務める理事選任に当たっては、輪番制でなく応募制を採用することも３人の連名で提案した（１月）。

これらの提案に対し理事長からなんの連絡もないまま、３月になって理事長から組合員宛てに次期理事の立候補者を募る案内が来た。われわれの提案の一つは受け入れられたことになる。そこで、資格要件を満たすＫ氏と私の家内が立候補した。立候補者がこの２名だけでは１名不足するが、６月の通常総会までにさらに立候補者が現れるかも知れないし、どうしても不足するならその１名は輪番制によって選任されても構わない。

という状況で６月の通常総会の日を迎えた。総会の案内に添付された資料には、Ｋ氏と私の家内が次期理事として立候補していることが≪第８号議案　役員選任の件≫として記されている。私は家内の委任状により出席し、家内には理事選任の議事が始まる時刻に会場の近辺で待機するよう頼んだ。立候補するからには出席者に挨拶ぐらいすべきだと考えたからである。議事が次期理事を選任する議案になった時、私は家内を会場に呼び入れた。ところが、出席者の一人（Ａ女史としておく）が立候補しているＫ氏と家内を否認すると発言し、それが出席者では１１対２の圧倒的多数の賛同を得て、第８号議案は否決された。なおＭ氏は所用で欠席しＫ氏に委任、ほかに私に委任する委任状が一通あったが、欠席者の委任状はこの２件以外は白紙だから結果は変わりない。

理事に立候補した人をなんの根拠も示さず否認するとは、多数決による暴力である。事態が呑み込めないまま大勢順応で賛成したと思われる人がいたが、それは多くても３人。明らかに事前に仕組まれていた茶番である。私の家内はともかく、Ｋ氏は従業員数百人の中堅企業のオーナー社長を長らく務めて引退した方で、識見といいビジネス経験といい、申し分ない。さらに、ほかのマンションにも区分を所有しその管理組合の理事長を務めたことがあり、マンション運営の経験も豊か。そして、Ｍ氏と私とともに当マンションの運営改善案を語りあい、そして連名で何件かの提案を文書で理事長宛てに提出するなど、意欲は十分だった。健康上も問題ない。すなわち、Ｋ氏は組合理事としてこれ以上ない適任者だった。

こういう人物を否認するとは暴挙としか言いようがない。Ｉ氏は留任をほのめかしたが、理事として留任を望むだけであれば３人目の立候補者として名乗りを上げればいいことだ。しかし、理事長は理事の互選で選出されるから、どうしても理事長として留任したいために、常軌を逸した茶番劇を仕組んだと推測できる。この茶番劇に加担した人たちは、自分で後ろめたく感じないのだろうか。

Ｋ氏は「もうこの組合にはかかわりたくない」と憤慨しており、Ｋ氏の心中は察するに余りある。私も家内にピエロのような役割を課す結果になり、申し訳ないことをしたと悔いている。

この理不尽な出来事に関して友人の弁護士に相談したところ、「このケースは明らかに人格権の侵害であり、Ｋ氏と奥さんはＡ女史とその意見に賛成した人たちを相手に名誉棄損で訴えることができる。弁護士費用はかかるが、それをはるかに上回る慰謝料が期待できるから、十分引き合う」と言う。弁護士費用は私が負担してもいいが、法的措置を講じると事態はさらに悪化するだけであり、組合の円満な運営という究極の目標とは相容れない。とりあえずは今後の推移を見守ることにした。今にして思えば、理事の資格要件を緩和する提案が無視されたのは、邪魔な人間が理事になっては困るからだったに違いない。

ではＩ理事長はなぜこんな陰険かつ姑息な手段を取ってまで理事長を続けたいのかと思いをめぐらすと、大規模修繕に行き着く。１０年前の最初の大規模修繕を受注したのは、管理会社の大成有楽不動産（株）とＩ理事長が要職にある静岡県三島の某建設会社だった。Ｉ氏は以前にも理事長を務めたことがあり、今回の理事長になる前も理事会の顧問だった。端的に言って、当組合の中心的存在である。

当マンションの大規模修繕は５千万円ほどの工事であり、Ｉ氏としてはなんとしてでも第２回大規模修繕も受注したいのだろう。しかし、それが動機では不可解なことがある。今回の大規模修繕は有力な設計事務所をコンサルタントとして起用して組合の立場を代行してもらうことになっており、Ｉ氏にとって最大関心事であるはずの業者選定は入札によって行われるから、基本的には裏工作を行う余地はないはずなのである。ちなみに、私はＩ氏が勤務する某建設会社が大規模修繕を受注してもいいと考えている。但し、それは正々堂々と入札で受注することが条件だが。

もう一つ不可解なことは、なぜＡ女史を始めとする組合員が、あえて人倫に悖る茶番劇を演じたかである。これについては次の項で説明する。

 続く　（下へスクロールしてください）

 

 

 

 

理性を見失ったマンション管理組合 Ⅱ

多数決の限界

私は当マンションに入居した際（2013年４月）、管理費が法外に高いことに気付いた。同じような専有面積 (75 m²) の他のマンションと比較して、１万円（月額）以上高い。管理組合の収支報告書を見ると、管理費の内の最大の費用項目は委託業務費（定額管理費とも呼ばれる）であり、当マンションの場合これが三分の二以上 (67%) だから、ここに問題があることは明白（管理会社の主たる利益源は委託業務費である）。そこで６月に開催された管理組合の通常総会の席上で、「管理費がバカ高いが、その理由は大成有楽不動産（株）（以下大成）に支払う委託業務費が高いからだ」と発言した。

管理組合と大成は毎年７月１日に始まる管理委託契約を締結し、その契約書には委託業務費の明細が記されている。通常総会において次期予算は承認されたから、そこに含まれる委託業務費も承認されたことになる。しかし、議事録には私の発言を踏まえて「大成は管理委託契約を見直す」と明記された。

ところが、７月に行われた大規模修繕委員会において、私は委託業務費の≪見直し≫が進行していないことに気付いた。そこで、近くに存在する百件ほどのマンションの管理費を独自に調査し、さらにいくつかのマンションの委託業務費の明細を入手し、「管理費適正化の提案」と題した報告書をＩ理事長に手渡した。これは理事会が大成と交渉するための有力な武器になるはずだが、Ｉ理事長は即座にこの提案を却下し、「私の任期中は委託業務費の見直しを行わない」と明言した。この時、私は委託業務費の値下げ交渉の障害は大成ではなく、Ｉ理事長であることを悟った。

ここで委託業務費の一般動向を説明しておこう。バブル期にマンション分譲会社（建設・デベロッパー系）は法外な委託業務費を設定したために、独立系の管理会社（日本ハウズイング・合人社など）が現れ、安い（というより適正な）委託業務費を武器に建設・デベロッパー系の管理会社から顧客を奪うという事態がおきた。そこで、建設・デベロッパー系の管理会社は対抗策として委託業務費の大幅値下げに踏み切り、委託業務費の水準は大幅に下落した。

当組合においても、大成は≪顧客つなぎとめ策≫として、何年か前に委託業務費を２割ほど自発的に下げたらしい。その値下げがあっても当組合の管理費は一般水準の約２倍（日本一！！）だったから、当初の設定がいかに高かったかが窺えよう。その値下げがあった時に当組合は管理費の一般水準を調べればよかったが、値下げをそのまま受け入れた。端的に言って、管理会社を過度に信頼し、世の中の動きを知ろうとはしなかった過去の理事たちの無作為が法外な管理費を許す結果を招いたのである。

こうして考えてみると、なぜＩ理事長が委託業務費の値下げを拒否したのかが見えてくる。すなわち、建設業界の有識者として長い間、組合員の信頼をかち得てきた手前、素人の新参者に委託業務費が高いことを指摘されては面子丸つぶれなのである（私はＩ氏と大成との癒着かとも考えたが、そうではない。その根拠はあるが省略する）。さらに、私は２０１３年１１月の臨時総会で大成を批判した際、過去の組合理事の無作為をそれとなくほのめかしたから、≪面子丸つぶれ≫はＩ氏だけのことではなく、程度の差こそあれ歴代の理事長たちにも言えることである。

総会の討議を声高にリードするのは歴代の役員たちであり、状況が呑み込めない出席者は、なにが正論かよりも、優勢な方の肩を持つ方がコミュニティー内の人間関係維持にベターと判断するのだろう。また、なにかと組合執行部を批判する私は、一般組合員からすれば、コミュニティーの調和を乱す不届き者に見えるのだろう。私に対する反感のとばっちりを受けたＫ氏と私の家内は災難だった。これが理事立候補者を理由もなく多数決で否認するという暴挙の背景である。多数決は民主主義の基本原理だが、こうなると多数決は果たして民意を正しく反映するのかという疑問がわいてくる。

余談だが、毎年７月に役員の慰労会が近くの飲食店で開催されるが、元理事長たちも招待される（総会におけるＩ理事長の発言）。慰労会を否定はしないが、この慰労会はＩ氏の支持者固めの役割を果たしているように感じる。もちろん、その費用は組合の経費に計上される。

ところで、多数決の賛同者たちはその結果に対し、責任を取らなくてはならない。名誉を棄損されたＫ氏と私の家内が泣き寝入りしていれば無事で済むが、訴えられれば負けることが分っているのだろうか。

話を委託業務費の値下げ問題に戻す。粘り強く交渉した結果、ようやくＩ理事長が折れて大成と交渉した結果、大成は７５万円（月額税前）の委託業務費を５５万円に減額した。減額は年間で２４０万円（４５戸の単純平均で各戸５．３万円）になる。ところが、Ｉ理事長は３月の臨時総会において、「この減額は２０１４年７月から適用される」と発表した。

大成は「見直す」と言いながら意図的怠慢により先送りしたのだから、減額は２０１３年７月に遡って適用されるべきである。昨年７月の支払いから新料金になっていれば、疑問の余地はなかった。それがＩ理事長の発表通り、２０１４年７月からの実施では筋が通らず、組合はみすみす２４０万円を失うことになる。

大成は「見直す」と約束したものの、その発言は管理委託契約が締結された後だったし、値下げに否定的だったのはＩ理事長なのだから、私は率直に言って、新料金の適用時期は半々（６ヶ月）程度で折れ合ってもやむなしと考えていた。最終的に理事長は３月の臨時総会のあとで大成と再度話し合い、新料金の適用を２０１４年４月以降にすることで合意したらしい。私として不満だが、Ｉ理事長としてはこのへんがベストの落とし所だったろう。これで組合は６０万円ほど節約できたことは不幸中の幸いである。

なお、３月の臨時総会において、私は値下げの適用時期は別として減額幅には反対しなかったが、その理由は２０１４年３月に終わる決算に値下げを反映させるためだった（結果的に４月からに延びたが）。減額幅をさらに詰めると時間がかかり、決算に間に合わなくなると判断したのである。

さて、大幅に減額された委託業務費をベースにした管理費でも、一般水準よりも２～３割高い。２０１４年６月８日の通常総会において、私は当期の予算案に不服を唱え、月末まで再度大成と交渉するよう求めたが、これも原案通り多数決で可決された。Ｉ理事長は「３月末までに大成と管理委託契約を締結する必要があった」と反論したが、この主張は誤りである。

管理委託契約書によれば、「契約を更新する場合、契約が満了する日の３ヶ月前までに書面をもってその旨を申し出る」となっている。この書面とは契約書ではなく、「当該契約を更新する」ことを確認する覚書である。契約条件の細目はその後に煮詰めて、その案が６月の通常総会で承認されてから、管理委託契約が締結される手順になる。だから、契約期間が７月１日～６月３０日になっているのだ。そして、管理委託契約書に署名するのは、もし通常総会を境に理事長が交代するのであれば、契約を実行することになる次期理事長であるべきだ。当組合の場合、Ｉ理事長の任期は６月の通常総会までだったから、この点からも３月に管理委託契約に署名したことは間違いだったことになる。

 しかし、Ｉ理事長は３月に管理委託契約書に署名したらしく（これは越権行為である）、どうしても当期予算案が原案通り承認される必要があったと思われる。契約書に署名する前に私に相談してくれていれば、組合は委託業務費を少なくとも百万円は削減できる可能性があった。明らかにＩ理事長の失策である。理事立候補者を理由もなく否認し、そして理事長の度重なる失策を是認したことから、このエッセイのタイトルを「理性を見失ったマンション管理組合」とした次第である。

今年６月の通常総会において、収支報告書および次期予算案の原案に賛成した出席者（半分は女性）は、私が何を言わんとしているのか理解できず（複雑だから当然だが）、多分「すでに出来上がっている公式文書にイチャモンつけるとは怪しからん奴だ」程度の認識だったのだろう。

組合の運営改善に努力する私が悪人の烙印を押されるのは、間尺に合わぬ話である。しかし、私にも問題点がないとは言えない。それは私が半世紀にわたるビジネスライフの内の３０年を米国で過ごしたために、すべて理詰めで押しまくるから、一般の日本人には感覚的に受け入れ難い面があることだ。しかし、コミュニティーとの融和を優先していてはいつまでたっても組合運営は改善されない。当分は悪役を務めざるをえないと覚悟している。

終

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Full moon above the sea

満月は肉眼で見ると、もっと大きく、オレンジ色が強いが、カメラを通すとこうなってしまう。

残念だ。撮影場所：熱海

株式投資セミナーの信頼度

私の趣味の一つは株式投資である。情報を分析し上がりそうな銘柄を買って、それが的中したときの快感がたまらない。というわけで、投資セミナーにもかなり興味があり、最近も新聞広告で見つけた「ザタイミング投資研究所」の無料セミナー（横浜）に参加した。無料とはいっても最初の３回だけで、その次の４回は千円、その次の４回は１万円、その次の４回は10万円とだんだん高くなる。去る５月に大手新聞各紙に１ページ大の広告をだし、その広告料はしめて３千万円程度になったというが、その広告料をまなかって余りある受講料収入があるのだろう。彼らの収入源は今や株の売買よりも、セミナー運営に違いない。

 実は、私がこの研究所のセミナーに参加したのは、今回で３回目である。数年前にも参加して10万円の時まで出席し、次が50万円となった時にやめた。２回目は１万円のところでやめた。今回は無料セミナーだけでやめた。

 このセミナーの特徴は罫線分析一本槍であること。ほかの情報は一切無視する。その詳細を語る前に、このブログをご覧いただく。

http://tetorayade.exblog.jp/6840474

 このセミナーは前田某という京都在住の投資家が奥さんと10年ほど前に始めたらしい。前田氏は昨年他界（享年79才）し、今は未亡人と娘夫婦が運営主体になっている。私が最初に参加した時、前田氏は300人ほどの聴衆に所得税10億円ほどの領収書のコピーを５メートル四方ほどに拡大して、檀上の壁に張り出した。儲かったことを実証したのはいいとして（今でも未亡人が同じことをやっている）、「皆さん、私が今着ているスーツは70万円しました」と得意気に語るのにウンザリし、厚化粧の奥さんが「…させて頂きます」を一つの文章の中に２回も３回もいれてしゃべる癖に辟易した。丁寧語は結構だが、使用頻度があまりにも高いと耳障りだ。すべてに下品で、「成り上がり」感に満ち満ちている。

 この夫婦が登壇し、しゃべるだけでたちどころに信頼感が失せるが、言っていることはかなりまともである。基本的には、ローソク足グラフを分析して買い時・売り時を割り出す手法であり、過去の経験から編み出した二十の法則を受講者に順次教えていくことがこのセミナーの肝だ。ある時点まで記入された１ｍ×0.5mほどの大きなローソク足グラフが受講者に配られ、その時点からあとの動きを過去の記録に沿って受講者が自分で記入することでグラフの分析力を養う。

 毎回、先輩受講者のレポートを渡されるが、それは「前田××大先生そして前田○○子先生におかせられましては益々ご壮健（存命中）の段、ご同慶に存じます」に始まり、どの銘柄をどの時点で仕込んで、いくらで売って、利益がいくらでたという話から、最後に「先生方にはご自愛のほど願いあげます」といった調子で結ばれる。そして、新しい受講者も４－５回目ごろから講義がためになった礼状を書くことを求められ、毎回数人がその礼状をマイクに向かって読み上げる。私がこのセミナーをほどほどのところでやめた理由は受講料がだんだん高くなったこともあるが、この礼状を書くのがバカバカしいいからでもある。しかし、やめるまでに学んだいくつかの法則はかなり説得力があり、いまでも活用させてもらっている。その法則をここで披露したいところだが、それではザタイミングからクレームされるだろうから、やめておく。

 問題点はこの一家の成功が、偶発的なのか永続的なのかである。この夫妻は貧困から抜け出す手段を株売買に求め、1960年代からの上場銘柄全部のローソク足グラフを書き上げ、その過程で二十の法則を見つけ出し、ある時点から巨利を博すことが可能になり、貧困から抜け出したという。それなりに努力したことは事実だろうし、巨額の所得税の領収書まで見せられれば、彼らの話を信用するしかない。しかし、その成功はたまたまその時偶然に起きただけで、その後はセミナーの受講料で生活しているのではないか。

 このセミナーには毎回３０人ほどのボランティアらしきヘルパーがいて、会場までの道案内やセミナーの資料の配布を担当し、会場内では受講者のグラフ作成を手伝うから、多分彼らは成功者たちなのだろう。時折、そのヘルパーが自分自身の礼状を檀上で読み上げるが、具体的な銘柄名が入っているから、かなり信憑性が感じられる。

 高い受講料を払い、「させて頂く」を連発する講義を我慢し、強制される礼状を書くという試練に耐えれば巨万の富が築けるのかも知れないが、私はやめた。罫線一本槍という手法が果たして正しいのかという疑問もさることながら、もろもろの代償が私の主義に合わなかったからである。

 前出のブロガーの批判に戻る。彼の推測はもっともだが早トチリである。せめて一度でもセミナーに参加していれば、こんな発言にはならなかっただろう。

 ネットで検索すると、たちどころに何件かの株セミナーが見つかる（ザタイミングはホームページがないから出てこない）。中にはズバリ上がる銘柄を教えてくれるサイトもある。どれもウン十万円の出費が必要だが、「株指南本に同じようなことが書いてあるのではないか」とか、「上がる銘柄を教わるのでは、株の醍醐味を味わえないのではないか」とか、「自分でもうまくいけば利益がだせる（実際にアベノミクスで好調）」など、出費しない口実を見つけては参加しないでいる。ザタイミングのセミナーにしても、受講料が無料か安い時だけ出席するに終わった。

 結局は、私には大金持ちになる根性がないということだろう。

 

産経対朝日

私は産経新聞を定期購読していないが、産経の記事を読むと元気がでるので、時々その無料電子版を覗くことにしているが、５月31日（土）に「首相の靖国参拝発言で会場に賛同の拍手」というタイトルが目についた。

【シンガポール＝比護義則】安倍晋三首相が３０日、アジア安全保障会議で自身の靖国参拝について「国のために戦った方に手を合わせる、冥福を祈るのは世界共通のリーダーの姿勢だ」などと語り、会場が拍手に包まれる一幕があった。

 講演後の質疑で、出席者の中国人男性が昨年の首相の靖国参拝について「先の大戦で日本軍に中国人は殺された。その魂にどう説明するのか」という質問したのに答えた。

 首相は「法を順守する日本をつくっていくことに誇りを感じている。ひたすら平和国家としての歩みを進めてきたし、これからも歩みを進めていく。これははっきり宣言したい」とも述べた。

 拍手したのがどんな人々だったのか気になるが、「そうかい、よかったね」と内心で祝福した。そのあと、購読している朝日新聞を開けると、同じ話題を次のように取り上げていた。

 産経の記事では質問者がどんな人物なのかわからなかったが、この朝日の記事から質問者はタダ者ではなかったことを知った。

 産経の記者は質問者の素性を知らず、調べようともしなかったから（多分、大勢いるレポーターの一人だと思ったのだろう）記事が平板になったが、読者（少なくとも私）の愛国心を満足させた。一方、朝日は濃密な情報を提供したが、安倍首相がどう回答したか聴衆の反応はどうだったか、については伏せた。

 どっちもどっちだが、両紙の性格がよくわかる出来事だった。

 ところで、当家はこれまで購読してきた朝日を先月末で解約し、読売に切り替えた。「集団的自衛権」などの政治問題に関する最近の論調に、あまりにも偏向姿勢が強く感じられ、ウンザリしたからである。