建物賃貸借の仲介手数料は０・５ヶ月が原則

不動産業者は居住用建物の賃貸借の仲介料として家賃の1か月分相当の報酬を借主に充分な説明もせずに当然のように要求する。しかしこれは宅建業法に違反する不当行為である。
　建設省は、昭和48年５月28日付で宅地建物取引業法により禁止されている不当行為を行わないよう都道府県へ業界の指導監督を強めるように通達した。

　 〈建設省通達〉
　 賃貸借の媒介に関する報酬の遵守について

　宅地建物取引業者が宅地建物の売買、交換又は貸借の代理、または媒介に関して受けることのできる報酬の額については、宅地建物取引法第46条第１項の規定に基づき、昭和45年10月23日建設省告示第1552号で定められ、同年12月１日から施行され数年を経過したところであるが、これが必ずしも遵守されていない。

　特に同告示第３の居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関する報酬の額については、依頼者である借主の１カ月に相当する金銭を報酬として当然に要求、受領する事例が多く見受けられる。また借主から媒介の報酬として借賃の１カ月相当分を支払うことにつき承諾を得た場合であっても、その取引経過から見て必ずしも貸主の自由な意思に基づく承諾がなされたと認められない取引もある。特に媒介者が契約の締結に際し、媒介の報酬として借賃の１カ月分に相当する金銭を支払う旨の特約を一方的に定め、物件説明書等に記載してる場合には、正規の報酬が原則として１カ月の借賃の２分の１であることを説明しないこととあいまって承諾が借主の無知に乗じてなされる結果となっている。　

　したがって報酬額の制限を超過して受領し束愛、及び承諾を得て借賃の１カ月相当分を報酬として受領した場合であっても、当該承諾が借主の無知に乗じ不当になされたと認められる場合には、宅地建物取引法第46条第２項、違反又は第65条第２項第５号の規定に該当するものとして厳重な監督処分を行うので当該告示の遵守について留意されたい。

　 賃貸借物件の管理について

　最近、賃貸借物件の仲介あっせんの延長として、賃料の集金をはじめ賃料値上げの手続きその他貸主の代理としての賃借人との交渉事項を含めた賃貸借物件の総合管理を貸主より受託している業者が増加している傾向があり、そのために賃貸借物件の管理、特に賃料の値上げ交渉を中心とするトラブルに宅地建物取引業者が介在することについての苦情相談が増加している。

　もとより賃貸借物件の管理そのものは、宅地建物取引法の適用外のことであり、基本的に民事上のことと判断できるが、その管理に際して対応する賃借人は、宅地建物取引業者としての仲介あっせんにより、入居されている顧客であることを考えると、専門的な知識を有する宅地建物取引業者が一方的に代理として貸主の側に立って賃料値上げ等の交渉を行ってトラブルを生ずることは、宅地建物取引業法第31条に規定している業務処理の原則に背くものであるといわざるを得ない。

　したがって、賃貸借物件の管理については、一方に偏することのないよう十分留意の上業務に当られたい。

　　　　（東京借地借家人新聞　2004年1月15日号掲載）

　以上が昭和45年建設省（国土交通省）告示第1552号のいわゆる報酬規定である。
　消費税の総額表示実施に伴い、平成16年2月18日に改正され、4月1日から施行された。
　それに伴い消費税５％が加算され上記の「1か月分に相当する金額」が「1か月分の1.05倍に相当する金額」、「1か月分の2分の1に相当する金額」が「1か月分の0.525倍に相当する金額」に改定された（平成16年2月18日国土交通省告示第100）


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４