Ｑ賃貸借契約における更新料と敷金について
《更新料》
賃貸借契約の更新料は、法律で支払を義務づけられているものではありませんので、契約に定めがない以上支払をする必要はありません。更新料の特約がある場合でも、賃貸借契約が法定更新となった場合に、更新料の支払い義務があるかについて見解が分かれています。
借地契約において、「契約到来の際は時勢に伴い再契約を結び代金を支払うこと」という特約のある場合につき、法定更新された場合には支払の合意は効力を有しないとした高裁判決があります（東京高等裁判所平成１２年９月２７日。平成１２年（ネ）第１８１４号）。この判決を不服として地主側が上訴しましたが、最高裁判所は地主側の上訴を退けています。
更新料の特約の効力は、具体的な契約内容ともかかわります。また、賃貸借契約でも、借地と借家では多少事情が異なりますので、弁護士と相談することをお勧めします。
《敷金》
敷金とは、建物やアパートなどの賃貸借において、賃借人の賃貸人に対するいっさいの債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に予め差し入れる金員のことをいいます。したがって、賃貸借の終了の際に、家賃の不払いがあるとすれば、その額が敷金から控除されることはもちろん、賃借人は賃借物件を借りた際の原状に復して家主に明け渡しをしなければならない義務がありますから、その原状回復費用（補修費）も控除され、残額が返還されるということになります。
近時、多額のリフォーム代がかかったというようなことで、結局敷金が全然戻ってこない、あるいは逆に敷金でまかなえなかった部分を請求されたというようなことでのトラブルがよく見受けられます。本来、普通に居住事によって自然に生ずるような損耗の補修費までをも賃借人の負担とすることは許されません。このようないわば通常損耗か、あるいはその範囲を超えた特別の損耗が生じたと見るべきかがここでの問題ですが、明らかに通常損耗の範囲内であるにもかかわらず、敷金の一部または全部の返還を拒む家主に対しては、支払督促の申し立てなど法的な手段を用いて敷金の返還を実現することを考えてもよいでしょう。
（三多摩法律事務所ＨＰ 一口相談メモ）
借地借家の賃貸トラブルのご相談は
東京多摩借地借家人組合
一人で悩まず
０４２（５２６）１０９４ 
《更新料》
賃貸借契約の更新料は、法律で支払を義務づけられているものではありませんので、契約に定めがない以上支払をする必要はありません。更新料の特約がある場合でも、賃貸借契約が法定更新となった場合に、更新料の支払い義務があるかについて見解が分かれています。
借地契約において、「契約到来の際は時勢に伴い再契約を結び代金を支払うこと」という特約のある場合につき、法定更新された場合には支払の合意は効力を有しないとした高裁判決があります（東京高等裁判所平成１２年９月２７日。平成１２年（ネ）第１８１４号）。この判決を不服として地主側が上訴しましたが、最高裁判所は地主側の上訴を退けています。
更新料の特約の効力は、具体的な契約内容ともかかわります。また、賃貸借契約でも、借地と借家では多少事情が異なりますので、弁護士と相談することをお勧めします。
《敷金》
敷金とは、建物やアパートなどの賃貸借において、賃借人の賃貸人に対するいっさいの債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に予め差し入れる金員のことをいいます。したがって、賃貸借の終了の際に、家賃の不払いがあるとすれば、その額が敷金から控除されることはもちろん、賃借人は賃借物件を借りた際の原状に復して家主に明け渡しをしなければならない義務がありますから、その原状回復費用（補修費）も控除され、残額が返還されるということになります。
近時、多額のリフォーム代がかかったというようなことで、結局敷金が全然戻ってこない、あるいは逆に敷金でまかなえなかった部分を請求されたというようなことでのトラブルがよく見受けられます。本来、普通に居住事によって自然に生ずるような損耗の補修費までをも賃借人の負担とすることは許されません。このようないわば通常損耗か、あるいはその範囲を超えた特別の損耗が生じたと見るべきかがここでの問題ですが、明らかに通常損耗の範囲内であるにもかかわらず、敷金の一部または全部の返還を拒む家主に対しては、支払督促の申し立てなど法的な手段を用いて敷金の返還を実現することを考えてもよいでしょう。
（三多摩法律事務所ＨＰ 一口相談メモ）
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