賃貸マンションの約定更新料は法定更新の場合は無効

　ワンルームの賃貸マンションの更新の際借主の多くが支払わされている約定更新料について、京都地裁は今年３月に「借主は更新料を支払う必要はない」との画期的な判決を下した。関西では新聞・テレビのニュ-スでも報道された。関西の不動産業者が作っているインターネットのホームページ「トマトホーム」でも紹介されている。
　１年契約で家賃の２か月分の更新料と更新手数料１万０５００円を請求され、借主は管理会社に対し更新料はなしとし、更新料を支払う約定等の特約の削除で更新を求めたが、管理会社からこれを断られ、法定更新となった事例。判決では、「本件更新料約定は法定更新の場合にも適用されるか、適用されると解しても有効か」が争点となり、判決は「法定更新の場合には賃貸契約は期間の定めのないものとなり、借主の立場は不安定なものなり」とし、「合意更新の場合と法定更新の場合で、更新料の支払いの賛否について差が生じても、不合理とも賃借人間で不公平が生じるとも言い難く、むしろ法定更新についても更新料の支払いを要するとすることには、借地借家法２６条，２８条、３０条の趣旨に照らしても合理性が少ないというべきである」として、「本件賃貸借契約は法定更新されたというべきであるから、その更新について本件更新料約定は適用されず、原告(家主)はこれに基づく更新料及び更新手数料の支払いを求めることはできない」と明確に判決理由を述べ不動産業界に衝撃を与えている。

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