マンション建設、昨年は過去最高の２３万８６１４戸

国土交通省が３１日発表した２００６年の分譲マンション着工戸数は、前年比４・０％増の２３万８６１４戸と３年連続で増え、９０年の２３万８６００戸を抜いて過去最高となった。

　景気回復に加え、団塊ジュニア世代を中心に需要が高まり、マンション建設が活発化している。

　地域別では、三大都市圏が同１・６％増の１８万５２８１戸、首都圏に限っても同０・２％増の１２万５２７１戸と、ともに過去最高だった。首都圏では、地価上昇を見込んだ業者の「売り渋り」などで、東京都、神奈川県では前年より減ったが、埼玉県、千葉県では前年比二けた増となった。

　自分の土地に家を建てる持ち家の着工戸数は、同１・５％増の３５万８５１９戸と３年ぶりに増加した。貸家は、投資用物件が好調で、同７・８％増の５４万３４６３戸と６年連続で増えた。

　マンションと一戸建ての分譲住宅、持ち家、貸家などを合わせた新設住宅着工戸数は同４・４％増の１２９万３９１戸と４年連続で増加した。

（2007年1月31日19時59分 読売新聞）

更新料支払特約は法定更新の場合には適用が無く更新料支払義務は無い

（問）京都地裁で更新料支払特約があっても契約を法廷更新した場合には、借主に更新料支払義務は無いという借家での判決があった。他に約定更新料の支払義務無しという借家に関する高裁又は最高裁の判例はあるのか。

（答）東京では更新料特約がある場合、契約を法定更新した時に更新料の支払義務の有無が裁判で幾度となく争われている。

　具体的な判例で検討してみる。借主Ａは、賃貸マンションを期間２年、更新の際は新家賃の２ヵ月分の更新料を支払うという更新特約が有る契約を結んだ。２年後の更新時に家賃の増額で紛糾し、合意更新ができなかった。Ａは更新料を拒否し、相当と思われる家賃を供託し、法定更新の途を選択した。貸主は増額家賃・更新料の不払を理由に契約解除を通告し、未払家賃・更新料の支払と建物明渡を求めて提訴した。　

　地裁は、約定更新料は法定更新には適用されず、支払義務は無いとしてＡの主張を全面的に認め、貸主の請求を棄却した。控訴を受けて東京高裁は「法定更新の場合、賃借人は何らの金銭的負担なくして更新の効果を享受することができるとするのが借家法の趣旨であると解すべきものであるから、たとえ建物の賃貸借契約に更新料支払の約定があっても、その約定は、法定更新の場合には適用の余地がない」（東京高裁1981年７月15日判決）とした。この判決を不服として貸主が上告したが、最高裁は上告を棄却した。最高裁は「本件建物賃貸借契約における更新料支払の約定は特段の事情の認められない以上、専ら右賃貸借契約が合意される場合に関するものであって法定更新された場合における支払の趣旨までも含むものではない」（1982年４月15日判決）と明快な判断を下している。

　このように更新料支払特約は合意更新を想定したもので、法定更新には適用されない。これは当然の結論である。借地借家法は経済的負担の無い法定更新を定めている。更新料特約は法の趣旨に反して借主に不利益な経済的負担を課している。特約が法定更新の場合にも適用されるとすれば、それは実質的に経済負担を強制する合意更新を義務付け、無償の法定更新を排除するに等しい。換言すれば法定更新制度の否定である。


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