店舗の無断改装工事が重大な義務違反に当たらず、契約解除がむこうと

店舗賃貸借契約の特約条項に違反して無断で改装工事をしたことが、背信的かつ重大な義務違反に当らず、解除が無効とされた事例　（東京地裁平成5年9月27日判決）


　（事案）
　Ｙ（賃借人）はＸ（賃貸人）から地下ショッピングセンター街の1部を賃借し（①）（②）（③）の3店舗を経営していたが、右賃貸借契約の特約条項（ショッピングセンター街の多数の賃借人を集団的に規律するための手続条項）に違反して無断で改装工事をしたため、Ｘは特約条項違反を理由に賃貸借契約を解除し店舗の明渡を求めた。

　裁判所は、無断改装工事が特約条項に違反することは認めたが、右義務違反の内容・程度は背信的かつ重大なものとは言えないとしてＸ（賃貸人）の請求を棄却した。


　（判決）
　本判決は、
　先ず、①賃借人が特約条項に違反したとして契約の解除を認めるためには、当該業務違反が背信的かつ重大なもので、地下ショッピングセンターの店舗という特殊性を正当に考慮したうえで賃貸人と賃借人との信頼関係を破壊するものでなければならず、単なる集団的規律のための手続条項違反では直ちに契約を解除することはできないとし、
　さらに、②本件の賃料及び諸経費が高額で、解除に伴って生じる経済的効果も大きいから、解除原因となりうる義務違反の程度もそれに相応した重大なものでなければならないとしたうえで、本件について次のように判断した。

　①（①）の店舗の内装工事はラーメン店を同一系列の飲食店である中華料理店としての内装にふさわしいものに変更したにすぎないこと、

　②右内装工事の着工後とはいえ、ＹはＸの求めに応じて（１）（２）の店舗につき改装工事の承認申請書を提出し、Ｘも条件付ながら一旦は承認しており、内装工事自体に承認を拒否する合理的な理由はなかったと考えられること、

　③Ｙは右条件を履行していないが、条件を迫るＸの態度は性急で強引であること、

　④（３）の店舗の改装工事は美観その他の点で格別の問題は生ぜず、予め承認申請していればＸが拒絶すべき合理的理由はないこと、

　⑤その他の無届休業・「防火管理確認標」の提出懈怠・店長会議への欠席などは賃貸借契約にとっては必ずしも重大な義務違反とはいえないこと等に照らすと、

　Ｙ（賃借人）の義務違反の内容・程度は、賃貸借契約の解除原因を構成するする程度には背信的かつ重大なものとは言えない。


　（寸評）
　建物賃貸借契約において無断改装などの契約違反があっても、それが背信行為に当らない場合には契約解除は認められないとするのが確定した判例である

　本判決はショッピングセンターの賃貸借についても2つの法理が適用されることを確認するとともに、その背任性の存否についての詳細な認定は、通常の建物賃貸借における背信性の程度を判断するにあたって参考になるものである。　　1994.09.


（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より



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