相続による所有権取得登記前においては賃貸人の地位の継承を賃借人に対抗できず、賃料の不払を理由とする契約解除は効力が生じないとした事例 (東京地裁昭和63年10月3日民事第40部判決、未掲載)
(事案)
AはYに建物を賃貸していたが、この契約では、賃料の支払を2ヶ月でも怠った場合には何等のの催告を要せず契約を解除しうる約定が存していた。
Yは昭和57年8月以降の賃料を支払わずにいたところ、Aは建物をXに譲渡し、Xは昭和61年10月2日に賃貸人の地位の継承により前記賃料不払を理由にYに対し契約解除の通知をなし建物の明渡しを求めて本訴に及んだ。
YはAの所有権取得につき相続登記を経由していないから、家賃の支払を留保していたのであって、Aの賃料支払の催告は、右登記を経由していない間のものであるからYに対抗しえず、効力がないと争った。
Xは、Yは相続登記前からAに建物の修繕要求をし、Aがこれを拒絶したため賃料を支払わないのであり、YはAが本件建物を相続したことを知った上でAの被相続人死亡後も3年間にわたりAに賃料を支払ってきたのであり、登記のないことを争うYの主張は理由がないと争った。
(判示)
「不動産を相続又は売買により取得した者は、その所有権移転登記を経由しない間、及び右の登記を経由した後であってもこれを賃借人が知らない間は、同人に対し、その所有権を取得したことにより賃借人の地位を継承したことを対抗することができないところ・・・・・・
Aは被相続人の共同相続人の1人にすぎなく、Aが本件建物の全部を相続したのは昭和60年以降に共同相続人で協議した結果であること、昭和57年7月頃AがYに賃料を請求したのに対し、Yの弁済しなかった理由の1つが、Aが相続登記を経ていなかったことであること、ならびにYが前示のAおよびXの各所有権移転登記のなされていることを知ったのは昭和62年1月頃であることがそれぞれ認められる。
YがAの本件建物の相続による賃貸人の地位の継承を認めて昭和57年8月から昭和61年9月分までの賃料及び遅延損害金の合計として79万8256円を供託したのは、Xから契約解除の通知のあった昭和61年10月2日以降であることが認められる。
また、Aの被相続人死亡後も、Yが昭和57年7月分までAに本件建物の賃料を支払っていた事実は・・・・・被相続人の生前、Aが被相続人の代理人として賃料を集金していたので、同人の死亡後も同様に集金に来たAを共同相続人の代理者として同人に賃料を支払っていたにすぎず、Yが相続によるAの本件建物の賃貸人の地位を承認したものではない」として、Xの請求を棄却。
(寸評)
判旨に異論のない原則問題そのものであるが、日常の運動の中で忘れてはならない法律上の原則問題を思い起こしてもらう意味であえて紹介した。同種の紛争は多いので念のため。 1989.09.
(東借連常任弁護団)
東京借地借家人新聞より
借地借家の賃貸トラブルのご相談は
東京多摩借地借家人組合
一人で悩まず
042(526)1094 
(事案)
AはYに建物を賃貸していたが、この契約では、賃料の支払を2ヶ月でも怠った場合には何等のの催告を要せず契約を解除しうる約定が存していた。
Yは昭和57年8月以降の賃料を支払わずにいたところ、Aは建物をXに譲渡し、Xは昭和61年10月2日に賃貸人の地位の継承により前記賃料不払を理由にYに対し契約解除の通知をなし建物の明渡しを求めて本訴に及んだ。
YはAの所有権取得につき相続登記を経由していないから、家賃の支払を留保していたのであって、Aの賃料支払の催告は、右登記を経由していない間のものであるからYに対抗しえず、効力がないと争った。
Xは、Yは相続登記前からAに建物の修繕要求をし、Aがこれを拒絶したため賃料を支払わないのであり、YはAが本件建物を相続したことを知った上でAの被相続人死亡後も3年間にわたりAに賃料を支払ってきたのであり、登記のないことを争うYの主張は理由がないと争った。
(判示)
「不動産を相続又は売買により取得した者は、その所有権移転登記を経由しない間、及び右の登記を経由した後であってもこれを賃借人が知らない間は、同人に対し、その所有権を取得したことにより賃借人の地位を継承したことを対抗することができないところ・・・・・・
Aは被相続人の共同相続人の1人にすぎなく、Aが本件建物の全部を相続したのは昭和60年以降に共同相続人で協議した結果であること、昭和57年7月頃AがYに賃料を請求したのに対し、Yの弁済しなかった理由の1つが、Aが相続登記を経ていなかったことであること、ならびにYが前示のAおよびXの各所有権移転登記のなされていることを知ったのは昭和62年1月頃であることがそれぞれ認められる。
YがAの本件建物の相続による賃貸人の地位の継承を認めて昭和57年8月から昭和61年9月分までの賃料及び遅延損害金の合計として79万8256円を供託したのは、Xから契約解除の通知のあった昭和61年10月2日以降であることが認められる。
また、Aの被相続人死亡後も、Yが昭和57年7月分までAに本件建物の賃料を支払っていた事実は・・・・・被相続人の生前、Aが被相続人の代理人として賃料を集金していたので、同人の死亡後も同様に集金に来たAを共同相続人の代理者として同人に賃料を支払っていたにすぎず、Yが相続によるAの本件建物の賃貸人の地位を承認したものではない」として、Xの請求を棄却。
(寸評)
判旨に異論のない原則問題そのものであるが、日常の運動の中で忘れてはならない法律上の原則問題を思い起こしてもらう意味であえて紹介した。同種の紛争は多いので念のため。 1989.09.
(東借連常任弁護団)
東京借地借家人新聞より
借地借家の賃貸トラブルのご相談は
東京多摩借地借家人組合
一人で悩まず


