更新料はきっぱり断る 多摩借組が更新料問題で学習会

　多摩借組は第１２回目の定例学習会を３月１５日午後２時から組合事務所で開催しました。組合員１１名が参加しました。

細谷事務局長より、①更新料とは一体何か、②更新料の扱いは法律では、③貸主が更新料を請求する根拠付け、④更新料についての裁判の判例、⑤更新料を請求されたときの対応以上５点について報告がされました。

この中で、更新料は「深刻な土地住宅難と地価の高騰を背景にして、借地借家人の借りている弱い立場につけこんで取り立てたもので、最初から不当・不法な請求である」ことが強調されました。また、借地では、更新料は事実たる慣習ではなく借地人に更新料を支払う義務がないとする最高裁をはじめ判例が定着している。借家では、更新料の支払いの合意がある場合、法定更新した場合、合意を有効とする判例、無効とする判例で分かれている。とくに、借地でも借家でも「更新料の支払が賃料支払と同様、更新後の賃貸借の重要な要素として組み込まれて賃貸借当事者の信頼関係を維持する基盤になっているときは、不払いはその基盤を失わせる著しい背信行為であり解除事由になる」とする最高裁判決（昭和５９年４月２０日判決）があるので注意することが指摘されました。

更新料を請求されたときの対応では、更新料を支払う合意が契約書等になければ、更新料の請求は原則的には拒絶し、契約は法定更新にする。更新料の支払の合意のある契約書にはサインしない。更新料の請求の調停を申立てられたら、更新料支払の合意が存在しなければ上申書を調停委員会に提出し不調にする。更新料を負けてくれという交渉すると、更新料を支払う合意があったとみなされるので注意をすることなどが説明されました。

　質疑な後、参加者同士でなごやかに自己紹介や意見交流が行なわれました。



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契約が満了した場合は契約の更新しないという特約条項書き込まれたが

（問）店舗併用住宅を借りて食料品店を営んでいる。５年前の契約期間満了の際に明渡し問題で家主との間でトラブルがあった。その時は契約更新が出来たが契約書に「期間が満了したら本契約は終了し、更新はしないものとする」という特約条項を書き込まれた。その期間が先月で満了し、家主から強く明渡しの催促をされている。移転先の当てもないので、そのまま営業しているが、(1)店舗を明渡さなければならないのか。
　また先日、家賃を今まで通り銀行振込したところ、家主は内容証明郵便で「建物の明渡し要求と当月分の振込金は建物使用損害金として受領する。なお今後の振込まれるものも損害金として受領する」という旨の通知をして来た。損害金として受取ると言うが、(2)このまま振込みを続けていればいいのか。


（答）(1)に関しては借家を明渡す法律上の必要義務はないというのが結論になる。理由は賃貸契約書に記載された「期間が満了したら本契約は終了し、更新はしないものとする」という特約条項が借地借家法第３０条の強行規定に反するからだ。即ち３０条は「この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする」と規定している。従って借地借家法第２６条の法定更新制度を否定する特約は当然、法律的に無効扱いになる。
　(2)に関しては家主が「損害金として受領する」というのは賃貸借契約の存在を否定し、賃料として受取らないという意思表示であるから、支払いをしてはならない。次回の家賃支払は法務局へ家賃弁済供託という方法で支払う。
　今回従前通り銀行振込みにした家賃に関しては、次のような書式で「私が＊日に振込んだ家賃に対し、貴殿から建物使用損害金として受領するとの御通知を受けましたが、私は＊年＊月分の家賃として支払ったものであることを通知します」という趣旨の配達証明つき内容証明郵便で家主へ送っておく必要がある。
　次回弁済供託をする場合、供託事由の欄の記載は「平成＊年＊月＊日提供したが受領を拒否された」とする。２回目以降の供託は「明渡しを請求され、あらかじめ家賃の受領を拒否され目下係争中のため受領しないことが明らかである」と記載する。（東京借地借家人新聞）



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