終～マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅶ 総会議長編

マンション管理組合2023理事長＆2024議長…終了

快晴の日曜日…マンション管理組合（MS）の総会である…これまで理事会等の開催日（月数回）はすべて晴天…山が恋しい日々…

小生のMSでは、総会の議長は前理事長が務めることが慣例となっている…一応議長は総会の議事運営の責任者…

区分所有法では管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となると定められているが、多くの管理組合では管理規約上総会の議長は理事長が務めるとの規定が設けられている…

毎月開催の理事会の理事長よりは議長のほうが楽だった…

が…質疑等が20件以上あったので交差点整理（答弁）等の対応は結構面倒…生産資材の高騰対策や樹木伐採、火災保険関係、エレベーターの部品供給停止問題、委託契約関係など多岐にわたる…

議長（進行役）は会議全体を大きく左右するので…何とか時間通りに終了して良かった…

議長自ら議案の一部に反対しようとも思ったが…

MS管理組合の総会における議長の権限

議長は議事の進行権を有し、総会運営において大きな権限を持つ…開会・閉会、休憩、出席者の発言の許可や順序、時間等は、議長の判断で決定できる

けど…円滑に進行させ早く終わりたいので、一般的には議長が意見を言うのは好ましくないかもしれない…現役員と相談する必要がある…

議長にも一人の組合員として投票権があり、議案について反対意見を述べることができる…が…議長は、議案に関する情報を提供し、議論を進行させ、参加者の質問や意見に対処する役割を果たさなければならないので…組合員の意見を尊重し、議論の公正な進行を確保しなければならない…中立的な立場を保ち、全ての組合員の意見を尊重することが重要である

…って某Ｃ広島ファンの先輩からアドバイスを真摯に受け入れ…和やかに…

つまり、議案の反対意見を述べることができるが、議長の発言は重い…ので総会の議論や意思決定に影響を与えないようにするため、慎重に言葉を選ぶ必要があるとのこと…

意見を述べたとしても…他の参加者の意見を求め一応議場で審議して、しれっと採決に入るのが自然だ…とのこと…結果和やかに終わった…

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最後に…マンション界隈において高齢化による役員のなり手不足はよく挙げられる問題だが…小生のMSでは👄口達者で皆さん元気な方ばかりなので…しばらくは心配ないようだ…

最近、MSの役員は一般的には区分所有者が数年ごとに担う輪番制方式が多いが…第三者管理方式により区分所有者ではない外部の専門家に役員業務を担ってもらうところもあるようだ…

国土交通省の標準管理規約では、第三者管理方式は以下の3つに分類される…

理事・監事外部専門家型または理事長外部専門家型

外部管理者理事会監督型

外部管理者総会監督型

いずれは、住民の高齢化により、役員を引き受けられないという方の割合は増えていくので、今後の役員は検討が必要だ…元気にパークゴルフなどで遊んでいる高齢者は逃げずにやるべきだ

最近、九州ではマンション管理組合の預金を無断で計126万円を引出し、会計担当が業務上横領容疑で逮捕…また役員で組合口座から現金1200万円を横領した疑いで逮捕された事件もある…透明性の欠ける随意契約などによる業者との癒着なども多くなってきている…MS管理組合は適正な管理監督を行い、日々気をつけなければならない

はじめて役員をやって、MSの管理組合の活動内容は重要だと実感した…素人の半強制的ボランティアみたいで五月蠅い方も多くいて面倒なところもあるが…MSの運営・維持・管理・情報共有・問題点など…意外と勉強になったし、人脈もできた…一度はやってみるべきだ…が…

小生も含め、若い世代等は時間の拘束も多く、昭和の老害も多々あり、やりたくないかもしれない…というか理事長と議長は二度とやりたくない

順調にいけばあと約20年は役員に充たらない予定だが…住民の高齢化や病気等々で早めに回ってきそうな感じ…この世にいない気もするが…

MSを売るか…逃げるか…お疲れさん会で考えたい・・・

始～マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅰ くじ引き選任

マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅱ 改革編

マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅲ 防火管理者編

マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅳ 防災防火訓練編（山座同定）

マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅴ雪害＆酷暑対策編

マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅵ🍶懇談会編

終～マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅶ 総会議長編

マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅵ🍶懇談会編

🍶人と人とのつながりが大事🍻

小生は、昭和のおじさんなので、飲みニケーションが好きである…

マンション管理組合の理事会のメンバーで定期的に懇談会を開催した…総会前などは決起会と題した飲み会を🍻…

定期的に飲み会を開くようなMS組合もあるようだが、良いことだと思う…一番若い🕶小生（理事長）が幹事なので結構面倒ではあるが…一番面倒なのは出欠確認とキャンセル対応（ドタキャン等）

当マンションでは「親睦を目的とする飲食の経費などは、管理費を充てるのは適切ではない」とのことで、自腹である…

コロナ禍でも数回懇親会開催したが、強制ではないので絶対出たくないという方もしるし、👄話の長い人もいるし、人それぞれ…

某マンションでは、懇親会が無くなったことをメリットとして挙げる声も多い

某紙の飲みニケーション必要性に関するアンケート調査では「不要」が2/3で圧倒的に多いが…「必要」と回答する方も1/3いる…部下に説教をしたり、行きたくないと思う者を強制的に参加させるということなどもあり、否定的な意見も存在する…

コロナ禍でかえって飲み会の価値が見直されてはいるが小生は適度には絶対必要だと思っている

意外と🍻呑んでみると、短時間で一気に、相手の趣味や性格などを知ることができた…今では山好きや様々な職種関係とつながりが持てて、公私ともに利便性もある…

理事会のギスギスした感じも心理的な距離を縮めることができる..オンライン飲み会は絶対やりたくないが…

飲みニケーションのメリット

普段話せない人とも話すことができる…／飲み会後の仕事や業務等が円滑に…／一目置かれる存在になることも…／仕事（業務）仲間をもっと深く知ることができる／普段行けないお店に行ける／マナーや知識等が身に付けられる場合も…等々

飲みニケーションのデメリット

コストがかかる…／時間の無駄…／酒で壊れる人間関係…／特に注意セクハラ・パワハラ等々／アルコールは体に悪い／普通に人間関係が築けなくなる／怪我をしてみんなに迷惑をかける…等々

ちなみに小生は場の雰囲気を壊さないで上下関係なくユーモアを交え、愉しく飲みたいほうなので説教や強制的な参加を求めることなどはありません・・・

始～マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅰ くじ引き選任

マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅱ 改革編

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終～マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅶ 総会議長編

マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅴ雪害＆酷暑対策編

雪害と酷暑のマンション管理と対策を考える

時季にもよるが降雪が少ないときや凍結の頻度が少ないときMSのロードヒーティング等の燃料費など除排雪関係の経費は削減できた…

マンションを購入してから、何度か大雪となったが、窓から降りしきる雪を見ては、雪かきをする必要がないので安堵した…腰痛もない…

しかし、雪害による組合員からの要望対応は大変である…揉めることも度々ある

主な要望は下記参照

駐車場を変更したい

要望現在の駐車場は除排雪が大変であり駐車場の変更を要望・指定希望したい ロードヒーティング＆屋根付き駐車場でも場所によっては積もる…なんとかせ

基本的な考え方

使用契約の駐車位置は、原則として抽選により決定する。

使用契約（一般駐車場）を締結している組合員から駐車位置の変更希望があった場合は、理事会は変更理由を考慮し、駐車区画の余裕の範囲で変更に応じる。ただし、変更理由に妥当性がない場合は、理事会は許可しないことができる。

※法律的には管理組合が管理している通常の駐車場の場合、管理規約または使用細則等に従うのが社会通念上の常識

多くの管理組合では、①特定の区分所有者に対し駐車場使用契約により専用使用権を設定する。②その区分所有者が住戸（専有部分）を譲渡または賃貸した場合、専用使用権は消滅する。使用期間や使用料は駐車場使用契約で具体的に定める等、基本的な定めをしている。使用期間は自動更新条項により、更新を繰り返している場合が殆ど。空きが出たら抽選または申し込み順により次の使用者が決定される仕組み。

理事会の見解・課題（事案の検討）等

駐車場の指定は現実的にできない

駐車場の変更希望者（風雨の汚れ、樹木からの落葉付着、強風など）は多い

総会で提起していただき、空き駐車場に対し希望者を募り抽選を行うのが理想である・・・以上

バルコニーの排水溝が凍結する

要望大雪によりマンションの西側の某部屋ではベランダの排水溝が凍結し、放っておいたら溶けてダムのようになって部屋に浸水 ヒーターの設置や排水ポンプの検討などが必要だ

基本的な考え方

マンションのバルコニーは共用部分だが、部屋を使っている方に専用使用権が存在。基本的には住民自身で除雪しなければならない。

組合規約で「バルコニー等の保存行為のうち通常の使用に伴うものには、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行なわなければならない。」としている。マンションの「住まいのしおり」の中の除雪で「バルコニーは入居の皆さまで除雪を行なって下さい。」を書いてある。

したがって、現行では組合負担でヒーターを取付ける必要はない。大雪時には確実かつ効率的に取り組む方法を考えることが必要。

理事会の見解・課題（事案の検討）等

専有使用部分のベランダの管理（除排雪等）は原則各住戸においての対応をお願いすることとなっている 組合負担で電熱線等のヒーターを取り付けることはできない これまで、各住戸はベランダの効率的な除雪対策に取り組んでいるが、建物の構造上の問題や近年の自然災害の影響等により例年以上の寒波や大雪等が常態化する可能性は否定できない。緊急を要する場合は住宅管理員や民間の除排雪業者などによって対応することも考えられる。今冬において現場調査の実施や状況によっては総会での審議事項となることもあるのでその際は協力を

なお、当マンションにおいて、最下階や玄関テラス屋根には融雪時等においてリスクが生じる可能性があることから特例として電熱線ヒーターを設置している。

各住戸では、大雪の際、少しずつでもベランダの雪を浴室等に排雪している。高齢化の方は家族に頼んだり・・でもバルコニーにどっさり積もるほども大雪はめったにない。ここの住居者は窓をテープ等で完全に閉め切っているようで暖気で一気に溶けて溢れ出したということ

排水ポンプの準備は有効な手段だが、排水管凍結は「結果」であり、先ずは「原因」を追究することが肝要だ 。優先すべき対策として、ベランダの除雪を徹底して、どうなるかを考える必要がある。その上で、どうしても凍結が治まらない箇所には、ヒーター設置も必要かと考える。あくまで第一義的には専用使用権を有する者が、その責任と負担においてその管理を行う事は忘れてはいけない。理事会としては、今季の雪害対策にあたり広報等の周知により除排雪の徹底（除排雪対策の手順など）を促していきたい・・・以上（次期理事会等の議論では変更となる可能性あり）

ベランダとバルコニーの違いはなんだろう

ベランダは２階以上にあり、住戸から外に張り出していてある程度の雨風をしのげる屋根のあるスペースを指す。形状、広さにもよるが、雨の日でも濡れずに過ごせるし、洗濯物も干すことができる。バルコニーはベランダと同様のスペースだが、大きく異なるのは屋根がないこと…勉強になった

エアコン需要急増

理事長で一番決裁が多かったのはエアコンの設置許可かもしれない…10年前の北海道のエアコン普及率は約18%だったが、最近のエアコン普及率は約40%まで上昇…エアコンを設置する家庭が増加傾向だ…10年後には60％を超えると思われる…

道内のエアコン設置業者は、昨年は秋になっても設置工事に追われていた…今後もの記録的な猛暑は続くと思う…北海道は夏と冬に二極化・二季化し、春や秋がなくなっていくのかもしれない…

ある研究では、地球温暖化で北極海を覆う氷が減少すると、日本の冬は寒くなる…そんな意外な気候変動の仕組みが、海洋研究開発機構の研究で分かったが…寒波や道内の大雪に影響している可能性が高くなるというのは本当かな

兎にも角にも気候変動により毎年世界各地で異常気象による災害起きている…MSの区分所有者であり続ける限り、夏の猛暑時や冬の大雪時でも住民が心地よく過ごせるようなマンション運営に協力しなければならないる...管理組合事務所にもエアコンが設置された…熱中症で管理員や清掃員が倒れたら困る…

風水雪害 地震 停電 火事など自然災害等はいつ起こるかわからない

防災グッズの中身や置き場所を確認する避難経路の除排雪など、日頃から災害に備えておきたい…胆振東部地震では、停電や断水などの被害があった…地震保険が役立った…

多くのマンションでは、

建物の老朽化と併せ、居住者の高齢化等の二つの老いが進行

役員のなり手不足や機能不全の対応、住民の生命や財産を守るため…今後のマンション政策は喫緊の課題かもしれない・・・

始～マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅰ くじ引き選任

マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅱ 改革編

マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅲ 防火管理者編

マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅳ 防災防火訓練編（山座同定）

マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅴ雪害＆酷暑対策編

マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅵ🍶懇談会編

終～マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅶ 総会議長編

マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅳ 防災防火訓練編（山座同定）

MS屋上から山座同定

快晴の連休なのにマンションの防災・防火訓練。理事長の小生は災害対策本部長であり対策本部を設置し任務にあたる　二度とやりたくないものだ防災管理者には急遽重責を担っていただき感謝 副本部長は無断欠席で役員一同「危機管理がなっていない」と呆れる

今年も、防火訓練については、新型コロナウィルス感染症の感染防止のため、通報訓練のみとし、管理組合役員のみで実施した。

札幌市消防局からの通知だと「感染防止を考慮した自衛消防訓練の実施方法について」消防訓練を実施する際は、必ずしも集合形式での実施に限られているものではない。図上訓練や以下のような少人数での部分訓練の実施方法があるので参考にしてくださいとある。

消火訓練消火器の位置や使い方について確認　通報訓練119番通報要領の確認　避難訓練避難経路を確認、避難障害となる物品等がないか確認…など

管理事務所で全住戸に予告通報と訓練開始通報。居住者は、避難せず居室内にとどまってもらう。住宅インターホンで通報が聞こえない場合は、管理事務所まで申し出てもらう。アナウンス担当は女性役員が適職だ。男性は声が通らず聞こえないなどのクレームがある。終了通報は小生が担当したが訛っていてよく聞こえなかったらしい

普段は入れないマンションの屋上で、四方の山々を眺めながら、日々の疲れを癒す・・・いや癒せない、クレーマーなどの対応ばかりで半年が過ぎたが、まだ半年あるのかなと思ったら吐きそうになる・・・

始～マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅰ くじ引き選任

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マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅲ 防火管理者編

防火管理者のなり手不足

本年度マンションの防火管理者がいない。防火管理者になるためには各自治体（消防署）で実施されている防火管理講習の受講が必要となる防災管理者講習が実施されるのは平日２日間。本年度の役員は調整の結果、平日２日間に受講することは困難であった。

そこで、広報を通じ募集することにどうせ誰も立候補する方いないだろうなと思い前年度の防火管理者に打診してみたが…今季のみ快諾。さらに、数年前に防火管理者の資格がある方が立候補してきた感謝とりあえず今年の防火管理者が決まり一安心

防火管理者は建物の火災を未然に防止し、万一火災が発生した場合でも被害を最小限にとどめる対策を行う責任者である。当マンションは特定防火対象物（百貨店や旅館、地下街等不特定多数の者が出入りする防火対象物または病院、老人福祉施設、幼稚園等）ではないが、多数の人が出入りする建物では防火管理者を選任しなければならないことが消防法に定められている。マンションにおいても選任が必要だ。

近年、防火管理者のなり手不足が相次いでいるらしいマンション等の共同住宅は、収容人員が50人以上の場合に対象となるので、多くのマンションで選任が必要となる。

防火管理者の主な仕事消防計画の作成マンション管理組合等で作られていることが多いので新たに必作る必要はない。管理者の新たな選任・名義変更くらい。また、消防訓練の実施や避難路等の維持管理などがある。

消防計画とは、火災の防止および万一火災が発生した場合に被害を最小限にするための計画で、各建物の実態に合ったものをあらかじめ定め、消防署に届け出ておく必要がある。また、マンションなどの共同住宅では、定期的に消防訓練を実施することとされており、これも防火管理者の仕事。避難経路等の維持管理は、マンションの通路に住人の荷物が置かれていないかなどを確認し、火災時の避難に支障が出ないようにすることなどです。 管理会社、理事会と連携し進めていくことになる。

防火管理者には甲種防火管理者と乙種防火管理者がある。マンションなどの共同住宅は非特定用途の防火対象物といい、収容人員が50人以上の場合に防火管理者の選任が必要となり、延べ面積が500㎡以上の場合は、甲種防火管理者の選任が必要。したがって、多くの分譲マンションでは甲種防火管理者を選任しなければならない。

札幌市防災協会では、甲種防火管理新規講習を年２０回、札幌会場で実施している。受講対象者は、札幌市内の方に限定していない。

防火管理者のなり手不足（マンション管理組合の事情）だが、主な理由として、防火管理者の資格取得の負荷や高齢者が多い場合、防火管理者の業務を行うことが困難、防火管理者の責任に対する心理的な負担などがあるらしい。解決策としては、プロに外部委託などがあるようだが、そこまでやる必要もあるのかなと思う

万一火災が発生した場合でも被害を最小限にとどめる対策を行うのは管理組合の役員も任務の一つであるため、防火管理者は気楽に考えて受けてもらうしかない皆で協力体制

マンション火災の件数消防庁が公表している令和２年度版 消防白書によると、2019年の建物火災は2万1,003件。 約半分の1万784件が住宅火災で、その3割強の3,327件が共同住宅の火災。 共同住宅の定義には木造アパートも含まれるため断定はできないが、全国では1日当たり最大10件弱のマンション火災が発生している。

火災の多い都道府県東京、大阪、愛知、神奈川、北海道＝1,765（出火件数）／1,007（建物火災）

マンション火災の原因ガステーブル等：257件、たばこ：152件、放火：108件。ガステーブル等はガスコンロを中心としたキッチンまわりのこと。調理中の火災が最も多い。たばこで、火の不始末や寝たばこといった不注意。対策が難しいのが放火。放火は全ての建物火災を含むすべての火災原因の1位だ。4位は電気ストーブで、5位以下はコード、コンセント、電気コンロ、差し込みプラグなどと続く。昨今は、電気機器関係の火災原因が目立つ。子供部屋要注意・・・

始～マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅰ くじ引き選任

マンションの理事長になってしまった(-_-)…№Ⅱ 改革編

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