評価方法

収益一棟マンションの評価については多々考え方があるように思う。

例を挙げれば、
単純に土地と建物をそれぞれの評価基準で評価し合計する方法と
収益性に着目し
将来受取ることが可能な果実を現在価値に置き換える方法。

前者が積算法と言われるものであり、後者は、一般的に、
収益還元法という言い方をする。
主にこの2通りの評価方法で
不動産業者や金融機関は評価していると思われる。

そこで、自家用の不動産であれ、賃貸用の不動産であれ、
当該不動産すなわち住居に居住するのである。
その意味では居住者がその不動産の評価をする、
このことが大切なことだと思う。

ここでいう賃貸入居者の目線からは
当該賃貸マンションの評価は賃料に反映されている、
と考えられる。
その総和が収益マンションの収益であり、評価でもある。

その評価であり収益は売買価格に当然反映されるものである、
と考えられる。
単純計算で、収益が年間1000万円で、利回り10％が必要だ、
ということであれば売買金額は1億円。
ということになる。

こういう風に考えると、住居については、
入居者が不動産の価値評価をしているんだということがわかる。

確かに、
ワンルームにしろファミリーにしろ入居者は建物全体の雰囲気、
部屋の構成、もちろん賃料等を総合的に判断して、
借りている。
既にそこでその収益マンションとしての評価は
成されているということ。

管理は大切ですね。