一棟マンション店舗事情

一棟マンションの場合、
１Fが店舗になっているマンションが多い。

新築当初の設計段階のもくろみは、
１Fを居住用にするにはあまりに不人気で
賃料は取れないから、
と推測できる。

店舗であれば住居より工事費も安くなり、
上階に住む入居者の利便性にプラス、
だからと。

しかし年月がたち、
現状では中途半端は物販店の需要はない。

特に、現在売買されている一棟マンションの立地は、
住居系ないし近隣商業までである。
近隣には商店街はあっても寂れている。

そこで空室の店舗や今後予想される空室対策に
レンタルボックスとコンパクトオフィスをお薦めしたい。
しかもよりコンパクトで快適な空間を演出する
スペースとして。

どちらも立地条件やマンションの配置等によるものの、
需要は今後住居系の立地に出張ってきそうである。

より良い生活空間の演出には、
近くて利便性の高いコンビニ空間（物置やビジネス）！
というキャッチで。

サラリーマンの確定申告

サラリーマンの方が融資を受け
賃貸マンションを経営した場合
「損益通産」で所得税・住民税が軽減される。

税務的に賃貸経営に認められている必要経費を、
不動産所得（家賃収入等）から差し引く。

サラリーマンの場合「損益通産」
することで不動産所得の名目的な赤字を、
給与所得と通算（合算）することが出来るため、
源泉徴収された所得税を還付してもらうことになる。

具体的な必要経費には、
ローン金利、減価償却費、固定資産税、
各種保険、管理費などがあり、
その必要経費が不動産所得を上回る場合、
所得税や住民税が大幅に軽減される。

レバレッジを利かせ、借入を多くした場合の効果は大きい。

しかし、年収による源泉税額や購入物件の築年数、
融資額によりその効果は変る為、
事前に確認が必要である。
また、還付を受けるには、確定申告が必要だ。

評価方法

収益一棟マンションの評価については多々考え方があるように思う。

例を挙げれば、
単純に土地と建物をそれぞれの評価基準で評価し合計する方法と
収益性に着目し
将来受取ることが可能な果実を現在価値に置き換える方法。

前者が積算法と言われるものであり、後者は、一般的に、
収益還元法という言い方をする。
主にこの2通りの評価方法で
不動産業者や金融機関は評価していると思われる。

そこで、自家用の不動産であれ、賃貸用の不動産であれ、
当該不動産すなわち住居に居住するのである。
その意味では居住者がその不動産の評価をする、
このことが大切なことだと思う。

ここでいう賃貸入居者の目線からは
当該賃貸マンションの評価は賃料に反映されている、
と考えられる。
その総和が収益マンションの収益であり、評価でもある。

その評価であり収益は売買価格に当然反映されるものである、
と考えられる。
単純計算で、収益が年間1000万円で、利回り10％が必要だ、
ということであれば売買金額は1億円。
ということになる。

こういう風に考えると、住居については、
入居者が不動産の価値評価をしているんだということがわかる。

確かに、
ワンルームにしろファミリーにしろ入居者は建物全体の雰囲気、
部屋の構成、もちろん賃料等を総合的に判断して、
借りている。
既にそこでその収益マンションとしての評価は
成されているということ。

管理は大切ですね。

購入時の賃貸面でのポイント

収益マンション購入にあたり、
注意することの一つに賃貸入居者の確認がある。

できるだけ早く、
ある程度の賃貸契約の内容を
把握しておくに越したことは無い。

個人情報保護の観点からも、
購入の意思表示をほのめかさないと
中々出してもらえない。

秘密保持契約を締結するまでもない、
というレベルでは尚更である。

収益の確定値を把握することはもちろん、
賃貸入居者の特性等で将来家賃の回収予測に、
少しは役に立つ。

ハードな単なる不動産の売買ではなく、
入居者のあるソフトで生きた不動産を引き継ぐ、
という感覚が必要だと。