マンション投資の損得勘定

昨今の経済不況のせいか、あまり宣伝広告を目にしなくなったマンション投資話だが、以前は、こちらの懐事情など全くお構いなしで会社や自宅にまで不動産会社からマンション投資の勧誘電話があったものだ。

（写真と本記事は関係ありません。）

果たして、マンション投資は本当に儲かるのか、一度真面目に検討したことがある。
素人の試算結果なので、正確さに欠けるかも知れないが、少なくとも宣伝広告に記載されている利回りの前提条件よりは厳密、且つ現実に沿った条件の元、試算を行ったつもりだ。

前提条件は、都内中心部のワンルームマンションを2000万円で一括現金購入（借入れ無し）。年率1％の複利運用。家賃月額9万円、管理費・修繕費積立・火災保険等支出合計月額2万円（大家負担）、所得税・固定資産税など年率15％控除、更新料無し、空室率ゼロ。（インフレ・デフレによる影響は難しすぎるので考慮せず。）

結論から申し上げると、上記前提条件の下では、約31年で投資資金を回収し終わり、後はプラスに転じるというものだった。
これなら、運用開始から31年以上余命があれば生きている内に回収できる上、便利の良い場所なら築31年といえども中古マンションとしての残存価値もある程度期待できる。

ただ、予想が難しい家賃相場の下落リスクや空室率をどれだけ見込むかによっては回収まで更に年数を要することになる。前提条件の空室率ゼロはありえないだろうし、古くなれば家賃もそれ相応に下げざるを得なくなる。賃借人が入れ替わる際、クロス張替えなど大家の持ち出しも発生する。
諸々考えると、31年は最短と考えておくべきだろう。

十分な預貯金があって、回収期間にこだわらないならマンション投資も悪くないかも知れない。個人の資産状況と価値感により判断が分かれるところだろう。
少なくとも自分としては、生きている間に回収し終えたいので、今の年齢から考えるとマンション投資は向かないことになる。それに、マンションを所有すれば、大地震によるリスクも気になる。

15～20年ほど運用した後、中古物件として売却する手もあるが、果たして採算の取れる価格で売却できるかどうか、その時になってみないと分からない。従って、初めから中途売却を前提にした投資は考えないほうが賢明だと個人的には思う。

注）繰り返しになるが、ここでの試算はあくまでも個人の素人が行ったものであり、信憑性は定かでないことをお断りしておきます。