勝手に消された敷金等を元に戻し、契約を更新する

　大田区西蒲田地域に住む大貫さんは借地人であったのです。数年前組合の協力を得て地上げ屋から希望額で底地を購入して悩みは解消されたと思っていたのです。
　この程、組合事務所を訪ねられての相談は、蒲田１丁目に所在する借店舗の契約更新を向かえて、賃料の値上に応じて更新するか、更新する考えがない場合は明渡せとの条件提示された問題です。
　組合は直ちに更新することを家主に通告することを伝えると、公正証書による契約書と、これまでの経過を確認すると、従前の賃借人から賃借権を譲渡されて今日に至ったのです。これらを精査すると前賃借人から継承した敷金が勝手に解消され、前回の更新の際には保証金償却が約定以上償却されていたことが明らかになりました。大貫さんはこの事実を伝えると同時に組合を通して交渉するよう申し入れたのですが、家主から組合への連絡はありません。トラブルにならないようにとの大貫さんの希望もあって、組合から家主への連絡は控えていたのです。しかし、一向に進展しないので組合が家主に問い合わせると、以前当組合の組合員であったということで交渉はスムーズに行なわれました。消された敷金１０万５０００円とさらに償却で不明となった5万円の保証金も回復で合意に至りました。家主の言い分は建物が老朽化とのことでしたが、１１月上旬に公正証書での契約書が作成されました。
　大貫さんは組合に相談して敷金に保証金が回復されて、もっと早く組合に相談すればと喜んでおります。


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東京多摩借組「第４回理事会」開催 来年も頑張ります

東京多摩借組は第４回理事会を忘年会を兼ねて１２月９日午後６時から組合事務所において開催した。石川理事の音頭で乾杯後、細谷事務局長より借地借家法改悪反対の運動、年末カンパの取組み、組合員の拡大強化、新年会の開催以上の提案を確認した。理事会では、酒を酌み交わし、大いに交流を深めあった、

借地人に不利な契約書の作成を要求されたらどうするか

（問）父の代から土地を借りています。10年前に父が亡くなり、長男である私が借地権を相続し、地代を支払っています。父が土地を借りてから70年以上が経過し、建物も相当古くなっていますが、修理しながら建物を維持し生活しています。契約書は全く作成せず口約束で借りていて、地代の領収印が押された通い帳が契約書時から全部残っています。
　地主も代替りし、最近になって契約書を作成したいと言って、契約書の案文を郵送してきました。それを見ると契約期間は10年となっていて「更新時には借地権価格の10％の更新料を支払うことによって契約を更新することができる」「建物の増改築は一切行わないこと」と書かれています。どうしたらいいでしょうか。

（答）土地や家の賃貸借契約は口約束でも契約は成立する。借地借家法が一部改正され、更新のない定期借地や定期借家契約が法律で認められたが、定期借地や定期借家契約の場合は書面で契約して置かないと契約として認められない。それ以外の普通の借地や借家の契約は、地代なり家賃の領収書があれば立派に契約は成立する。
　契約書を作成して置かないといつ追出されるか不安だと思っている人もいて、契約書の内容が借地人にとって不利なものであっても判を押してしまう人がいる。契約書は契約内容を証明する一つの手段に過ぎない。貸主側が作成する契約書の多くは、借地人の権利を拘束し、義務ばかり押付けた不利なものが多く、作成したために後で取り返しの付かないことになり兼ねない。
　契約書の特約の中で借地借家法の強行規定に反する条文は無効である。10年の契約期間も旧借地法が適用される借地契約では最低が非堅固な建物では20年、堅固な建物では30年以上でなければ無効となる。更新料の支払特約は判例上、一概に無効とは言えない。
　いずれにしても借地人にとって不利な特約は削除させるか、削除に応じない場合は契約書の作成は拒否した方が得策だ。借地人の中には契約の更新時に莫大な更新料を支払った上に、著しく不利益な契約書を作成し、後で後悔している人が見かけられる。是非とも契約書を作成する前に組合に相談し、充分に点検して貰ってから押印しましょう。

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教育基本法改正案、参院委で可決 野党は不信任案提出へ

2006年12月14日21時16分（アサヒコム）

　安倍政権が最重要法案と位置づける教育基本法改正案は１４日午後、参院特別委員会で自民、公明の与党の賛成多数で可決された。与党は会期末の１５日の参院本会議で同改正案と防衛庁の省昇格関連法案などの成立をめざす。一方で民主、共産、社民、国民新の野党４党は１５日午前に安倍内閣と麻生外相の不信任決議案を衆院に提出することを確認した。与党は小幅の会期延長も行う方針で、与野党の駆け引きがなお続いている。

　内閣不信任案が提出されれば審議は衆参の法案の議決に優先される。与党は他にも不信任決議案や問責決議案が衆参で出され、時間切れで法案が継続審議や廃案となることを警戒、１５日に会期延長手続きに入る方針だ。

　１４日の参院特別委では午前中に安倍首相出席で教育基本法改正案の質疑が行われた。同日夕に追加質疑を行った後、与党が審議打ち切りを提案。野党が抗議する中、与党の賛成多数で可決された。

　これを受け、野党４党の幹事長・書記局長が国会内で会談、内閣不信任決議案を共同で提出することを確認した。民主党は当初、提出に消極的だったが、タウンミーティング（ＴＭ）の「やらせ質問」問題の最終報告を受け、首相の責任を問うべきだとして方針転換した。

　また、防衛庁の省昇格法案は１４日午後、参院外交防衛委員会で与党と民主党の賛成多数で可決された。

都知事四男の参画事業、予算伸び突出「余人に代え難い」

東京都の石原慎太郎知事が「トップダウン」で始めた若手芸術家の支援事業「トーキョーワンダーサイト」（ＴＷＳ）に、知事の四男・延啓（のぶひろ）氏（４０）が深くかかわり、批判を呼んでいる。「身内は遠ざけるべきだ」との都議会・野党の指摘に、石原知事は「余人に代え難い」と反論する。
都立美術館の予算、決算の推移


　●名刺を注文

　朝日新聞の請求で公開された公文書などによると、延啓氏は今年６月と９月、ＴＷＳ館長でもある今村有策・都参与（４７）らとともにＴＷＳのロゴ入り名刺を注文していた。肩書は、事業を企画する芸術家を示す「キュレーティングアーティスト」（ＣＡ）だ。

　都は「海外での活動用の名刺。国内では使っていない」と説明する。延啓氏は今村参与らと６月にフランス、９月に韓国に渡航した際に使った。名刺の印刷代や旅費に公費は使われていない。

　ただ、延啓氏が都からＣＡに委嘱されたのは０３年６月から０４年３月まで。今村参与は「私の判断で印刷させた。（公費渡航が発覚してからは）誤解を生むので、名刺を使わないように指示した」と話す。

　●参与に知人

　今村参与と延啓氏とは、ＴＷＳが立ち上がる以前から知り合いだった。石原知事も、今村参与が延啓氏の知人と知りつつ都参与に任命したことを認めている。

　延啓氏は０１年１２月、文京区内に開館した１号館「ＴＷＳ本郷」のステンドグラスの原画を制作した。別の画家らが描いた候補の中から今村参与が絵を選んだという。０３年３月には、今村参与が延啓氏を、ＣＡとは別の外部委員の職に推薦し、一緒に公費でドイツ、フランスに渡航した。

　ＴＷＳの副館長を務めるのは今村参与の妻。石原知事の孫は、今村参与の妻が開く私塾に通っているという。

　石原知事は今村参与と妻についても「余人に代え難い」と言い切る。一方、ＴＷＳに出展した作家の関係者は「個展の打ち上げでも主役の作家は隅っこで、スタッフは今村夫妻にばかり気を使う。誰のための事業なのか」と話している。

　●予算は４年で８倍

　ＴＷＳの予算は増え続け、０６年度の当初予算では、施設改修費を除いても３億７０００万円。４年前の８倍になった。一方、他の都立文化施設は、０６年度予算では一部増えたところもあるが、全体的には支出は減少傾向だ。

　渋谷区にオープンした「ＴＷＳ青山」は、芸術家が滞在しながら作品制作に打ち込むための施設。都の休眠施設を使ったため、石原知事は「廃物利用の最たるもの」と言うが、家賃だけで年間９０００万円。ＴＷＳには、０７年度も４億円余の予算が組まれる見込み。

　今月７、８日に開かれた都議会本会議では、共産党や民主党がＴＷＳを批判。石原知事は「必要とあらば身内をも使う」と応戦した。ただ、知事の海外出張で規定以上の宿泊費が支出された問題では「何が悪い」と激しくヤジった自民党も、延啓氏の問題では一転、静かになった。

　１２日までに、ＴＷＳや延啓氏に関して都に寄せられた苦情や批判は３１４件にのぼるという。 (アサヒコム12月13日）

更新料と敷金の性質教えてください

Ｑ賃貸借契約における更新料と敷金について

《更新料》
　賃貸借契約の更新料は、法律で支払を義務づけられているものではありませんので、契約に定めがない以上支払をする必要はありません。更新料の特約がある場合でも、賃貸借契約が法定更新となった場合に、更新料の支払い義務があるかについて見解が分かれています。
　借地契約において、「契約到来の際は時勢に伴い再契約を結び代金を支払うこと」という特約のある場合につき、法定更新された場合には支払の合意は効力を有しないとした高裁判決があります（東京高等裁判所平成１２年９月２７日。平成１２年（ネ）第１８１４号）。この判決を不服として地主側が上訴しましたが、最高裁判所は地主側の上訴を退けています。
　更新料の特約の効力は、具体的な契約内容ともかかわります。また、賃貸借契約でも、借地と借家では多少事情が異なりますので、弁護士と相談することをお勧めします。
　
《敷金》
　敷金とは、建物やアパートなどの賃貸借において、賃借人の賃貸人に対するいっさいの債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に予め差し入れる金員のことをいいます。したがって、賃貸借の終了の際に、家賃の不払いがあるとすれば、その額が敷金から控除されることはもちろん、賃借人は賃借物件を借りた際の原状に復して家主に明け渡しをしなければならない義務がありますから、その原状回復費用（補修費）も控除され、残額が返還されるということになります。
　近時、多額のリフォーム代がかかったというようなことで、結局敷金が全然戻ってこない、あるいは逆に敷金でまかなえなかった部分を請求されたというようなことでのトラブルがよく見受けられます。本来、普通に居住事によって自然に生ずるような損耗の補修費までをも賃借人の負担とすることは許されません。このようないわば通常損耗か、あるいはその範囲を超えた特別の損耗が生じたと見るべきかがここでの問題ですが、明らかに通常損耗の範囲内であるにもかかわらず、敷金の一部または全部の返還を拒む家主に対しては、支払督促の申し立てなど法的な手段を用いて敷金の返還を実現することを考えてもよいでしょう。
（三多摩法律事務所ＨＰ　一口相談メモ）


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保証金の償却で家主が少額訴訟提訴したが請求認められず

　西東京市ひばりが丘で店舗を借りて飲食店を営む岡田さんは、家主から保証金の償却分６０万円の請求で１２月に少額訴訟を提訴されました。
　岡田さんは、平成１５年７月１日の契約更新に当り、家賃１１万円を月額８万円に、保証金の償却率毎年１０％から５％に減額を求め交渉していました。
というのも、岡田さんが借りている建物は家主が修理を怠り、ボロボロで店舗内のトイレの換気扇も壊れて、悪臭が逆流する始末。何度も苦情を言っても直してくれない有様で、保証金を支払うならこちらの条件を認めるよう何度となく家主に要求しています。家主は岡田さんの要求は無視し、平成１５年の法定更新後も保証金の償却分６０万円を請求しています。岡田さんは、答弁書で保証金の支払いが出来なかった経緯をきちんと反論しました。
少額訴訟は１２月６日に行われましたが、家主は保証金の性質さえまともに答えられず、裁判所ではとても少額訴訟で扱われる事件でないと、東京地裁で争われることになりました。少額訴訟で簡単に保証金を取り立てようとした家主のたくらみははずれました。


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テナントビル電気代過払い、家主に４８０万円返還命令

…大阪地裁 　大阪・ミナミのテナントビルに入居する飲食店主らが「家主が実費の２倍前後の電気代を徴収するのは不当」として、家主に過払い分の返還を求めた訴訟で、大阪地裁が店主らの主張を認め、計約４８０万円の返還を命じる判決を言い渡していたことがわかった。
　原告側弁護士によると、同様の“不正請求”は繁華街でみられ、店主が「ミナミ相場だから」とあきらめるケースもあるという。弁護士らは２４日、「店子（たなこ）を紹介する仲介業者が家主にこうした請求を勧めていた」として大阪府に是正指導を申し入れた。
　原告は、大阪市中央区東心斎橋のテナントビル（８階建て）に入居している店主５人。家主がビル全体で電気料金を一括払いした後、５人から実費の２・４～１・８倍を徴収していたとして、２００３年１２月から０４年１２月にかけて順次提訴したが、家主側は「電気設備の維持管理費などを上乗せしただけ」と反論していた。
　７日の判決で地裁は「維持管理費などを考慮しても実費の１・３倍を超えた分は不当利益にあたる」と認定。５人が提訴までの３～９年間に支払った計約１３００万円のうち、約４８０万円を返すよう家主に命じた。家主側は控訴した。 　
　店主の１人は「１０坪ほどの店で１日５時間程度の営業なのに、月１０万円近い電気代を請求されたこともあった。裁判所が公正な判断をしてくれた」と喜び、代理人の河原林昌樹弁護士は「店子の足もとをみた行為で宅建業法に抵触する。被害を掘り起こし、仲介業者を告訴することも検討したい」としている。
　　一方、大阪市の繁華街などで広くビル賃貸借などを手がけているこの仲介業者は「家主に請求のノウハウを伝えたのは確かだが、光熱費設定について特に指針はなく、実費の２倍までは家主の自由裁量という認識だった」と釈明している。
(読売新聞１１月２５日）

競売で借家権がついた土地と建物買取った新家主が地上げ屋を使って脅す

借家人が住んでいるのを承知で土地と建物を競売で落札し、追い出しを仕事とする地上げ屋を使って立ち退かせる、こんな事件が都内では多発している。
　立川市錦町１丁目で立川市役所の近くに住む坂本さんは、親の代の昭和３１年から借家に住んでいる。家主は昭和３０年から３人代わり、平成２年に買った不動産業者が５億６千万円の根抵当権を設定し、返済できず平成１３年に東京地裁八王子支部が土地と建物を差し押さえ、競売が開始決定された。今年の８月に国立の不動産業者が１７１３万９０００円で落札した。４５坪の土地なので坪当り３７万７千円という超安い値段で落としている。
　地上げ屋が９月の末に組合事務所に訪れた。事前に要求していた土地と建物の登記簿謄本と新家主の委任状を提示。確かに新家主に８月５日に所有権が移転している。
地上げ業者のI氏、開口一番「坂本さんにはできる限りの補償は出すつもりです。もし移転できないとなると、今２万５千円の家賃を１４万円ぐらいに上げて貰います。お金をもらって安い家賃のところに移った方がいいのではないですか」とふざけたことを言って帰っていった。
その後、競売を専門にやっている家主本人が現れ、10月初め坂本さんと組合事務所で直接面会した。坂本さんは、借りてきた経緯を話し、「立ち退く意思はない」と伝えた。家主はその場で「家賃の受領しないのなら供託して結構です」と述べたため、坂本さんは8月分以降の家賃を供託し、組合と相談しながら、家主の今後の出方を見守ることにした。（東京多摩借組組合ニュース３３１号より）

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相続税支払いを理由に突然の明渡し請求

立川市西砂町に住む今井さん、伊藤さんは、家主から9月はじめ突然11月一杯で借家を明渡すよう請求された。家主は農家で地続きに広大な農地を所有し、借家もマンションも相当所有している。相続税を支払うため、借家１３軒のうち伊藤さんたちの土地を更地にして売却するというが、実際にはわからない。
地元の市議の紹介で早速組合に相談した。組合からは、「契約期限は今井さんは来年の6月末、伊藤さんは来年の2月末まで残っているので、11月までに明渡す必要はない」と説明され、組合から家主宛てに明渡しを拒否する通知を出した。今井さんは夫婦で心臓病を患い、伊藤さんはご主人が重い病気で仕事も出来ない状態で、とても引越しなど出来る状態ではない。
その後、不動産屋から組合に電話が入り以前伊藤さんが畑の中を歩いている途中で具合が悪くなった時、家主が伊藤さんの家まで連れて行ったことを「命まで助けたのに」と恩を着せたり、今井さんが車を買い換えたことを「経済的に困ってはいない」と因縁をつけたりしてきた。組合では「契約期限は残っているので今すぐに明渡しの交渉はしない」と述べると、不動産屋はぐずぐず言って電話を切った。不動産屋から、今井さん・伊藤さんには契約期間終了後建物を明渡すよう通知が送られてきた。また、空き地に置いてある車の駐車を禁止するとの嫌がらせも始まった。
人が具合の悪いときは助けるのは当然で恩に着せてまで明渡しを請求する家主の態度に伊藤さんたちは憤慨している。組合に団結して最後まで頑張る決意でいる。
(東京多摩借組組合ニュースより）

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敷引特約は消費者契約法違反

不動産会社のエイブルの仲介で２年前の９月に２Ｋのアパートを借りた高橋さんは、契約書に「退去時敷金より賃料の１か月分を償却する」、「退去時の畳表替え及び室内清掃費は借主負担」とされた特約が入っていることに納得がいかなかった。高橋さんは、１月末にアパートを退去し、今後の交渉が組合に一任する旨連絡し郷里に岡山に移転した。組合では、敷金を退去時に家賃の１か月分を無条件に償却する特約は消費者契約法第１０条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）を主張し、敷金の返還の交渉をすすめることにしている。
　関西では保証金（敷金）が高額なケースが多く、例えば６０万円の保証金を退去時に無条件で５０万円償却するとの不当な特約が横行し、泣き寝入りする借家人が多かった。そこで、関西の自由法曹団の弁護士さんたちが「敷金問題研究会」を立ち上げ、敷金から無条件で差引く敷引契約は消費者契約法違反であり、敷金を返還させる裁判を集団で提訴し、敷金を取り戻す成果を上げている。昨年１２月には住宅供給公社を相手に提訴し、自然損耗の修理費用は家賃の中に含まれている、自然損耗まで原状回復する費用を借主が負担する特約は無効とする画期的な最高裁判決を勝ち取っている。


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経財会議 「労働ビッグバン」 労働法制の全面改悪がもたらすもの

ビッグバンは宇宙の始まりと考えられている大爆発です。御手洗冨士夫キヤノン会長（日本経団連会長）ら経済財政諮問会議（議長・安倍首相）の民間議員が提唱する「労働ビッグバン」は確かに労働法の大爆発です。その結果、生まれる宇宙は大企業の天下です。

　偽装請負を合法化

　11月30日の会議で民間議員が出した文書の表題は「複線型でフェアな働き方に」。働く者のことを考えているかのように装っています。しかし実際は、労働者を安く効率的に使うために現行の労働法を全面的に変えてしまおうという考え方で貫かれています。

　戦後、制定された職業安定法は、請負などの間接雇用が労働者の無権利状態を生んだことへの反省から、雇用主が労働者に直接責任を負うことを原則にしました。労働者派遣法はこの原則からの逸脱を合法化しました。不十分な歯止めが派遣期間の制限と、期限に達したときの直接雇用の申し入れ義務でした。

　それすらなくなれば、社会問題化している偽装請負が合法化されます。大企業はこれまで以上に正社員を減らして派遣で置き換えることができます。

　諮問会議の民間議員、八代尚宏・国際基督教大学教授は会議のなかで「（派遣期間を）三年に制限されるということは、その企業でもっと働きたいと思う人が、法律によって首を切られることになる」と発言。派遣労働者のためを思っているかのように述べました。しかし、派遣労働者を使い捨てるのは法律でなく企業です。期間制限をなくせば、企業は雇用責任を負わずにいつまでも派遣労働者を使い続ける自由を手にするだけです。

　労働時間についても、民間議員は提出文書のなかで「時間に縛られない働き方」を求めました。八代氏は「ベルが鳴ると一斉に働き、一斉に休むという工場のような働き方をベースにした法律がホワイトカラーをも縛っている」と一日八時間、週四十時間制の撤廃を主張しました。

　現行の労働基準法のもとでも違法な不払い残業が横行しています。労働時間の法的規制をなくせば、際限ない長時間労働が合法化されます。

　基本的権利を覆す

　厚生労働省の労働政策審議会では、八時間労働制の規定をはずす「自律的労働時間制度」（ホワイトカラー・エグゼンプション）や労働条件の切り下げをしやすくする労働契約法制、解雇の金銭解決制度の導入が審議されています。いずれも労働者の基本的権利を根底から覆すもので、労働側委員が反対しています。

　民間議員は「労働ビッグバン」を諮問会議に専門調査会を設けて議論することを提案しました。労政審と違って諮問会議には労働側代表はいません。会議ではさすがに柳沢厚労相が「最低限の労働者保護規定を設けることは労働法制の一番の基本」「労使と中立な公益委員の入った三者（労政審）の間で実際の法制度が整備されていく」とクギを刺さざるをえませんでした。

　財界の要求に沿って労働法制改悪を進める担当大臣すら一言いわざるをえないほどの財界主導で自らの利益をはかろうというのが、諮問会議を舞台にした「労働ビッグバン」です。（山田俊英）

個人名義を会社組織に改めると無断譲渡・転貸に当たるか

（Q）建物を借りて、個人営業をしていたのですが、税金対策上、会社組織に改めました。経営の実態には変わりはないのですが、会社名義で建物を使用すると無断譲渡転貸として契約を解除されるでしょうか。

（A）建物の賃貸借契約は、当事者間の個人的信頼関係を基礎としているものですから、信頼関係を裏切って借家人が第三者に賃貸建物を使用収益させたときは、その背信行為に対する制裁として民法は貸主に契約の解除を認めています。しかし、すべての無断譲渡・転貸が解除の対象となるものではなく、その行為を個別的具体的に解して、外観的形式的に賃借権の譲渡または転貸の事実があっても、それが貸主の信頼を破るようなものでない限り解除権は発生しないと考えられます。
　信頼関係を破るような背信行為の判断基準は、主として物的に賃貸人の経済的利益を中心に考えるべきで、例えば賃料請求権や建物の保存を危うくすることです。従って、賃貸人の承諾も得ないでした譲渡・転貸でも、その使用方法、賃料の支払い方法等において格別の変化がなく賃貸人に損害を与えるものでない限り、そこには背信性がないとされます。
　本問の場合には、税金対策の関係で個人営業を会社組織に改めて、賃借建物を使用させても解除の対象にはならないと考えられます。形式的には無断譲渡・転貸になりますが、改組の前後を通じて経営実態に変化なく、賃貸人に格別不利益を与えていないからです。

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日本住宅会議が総会とシンポジウム開催

日本住宅会議は、１２月２日午後１２時３０分から、五反田の立正大学情報センター８階会議室において、２００６年度総会とシンポジウム「地域コミュニティーの崩壊と再生」を開催した。
　総会では、大本圭野理事長より２００７年度の活動方針等が提案された。

　大震災であぶりだしたもの

　活動方針では、日本住宅会議の中心的活動である①年３回会報の発行、②総会とシンポジュウム、③サマーセミナー、④隔年発行する「住宅白書」の委員会立ち上げ、⑤各地域の住宅会議による研究集会以上を継続、発展させる。以上が提起された。
　シンポジウムでは、ノンフィクションライターの島本慈子氏より「現代の居住貧困─取材現場からの問題提起」と題して講演がされた。島本氏は、ちくま新書の「住宅喪失」他の著者として、現在活躍中のライターである。
　島本氏は、雑誌の記者時代に毎月多くの女性読者からマイホーム願望の投稿があったことから、阪神大震災で住宅ローンがどうなったのか取材調査した経験から家が壊れてもローンが残り、救済を受けると金利が嵩み、借金が減らずに増える現実が分かった。阪神・淡路大震災があぶりだしたものとして、①高額・長期のローンを背負って家を買うことの危うさ、②震災にあっても有効なリスクヘッジは生命保険であったことの悲しさ、③我々の不動産に対するおそるべき無知（既存不適格物件が堂々と売買されてきたことの不思議）、④壊さなくていいものを壊してしまったスクラップ＆ビルドの体質の４点を指摘した。

　弱者排除する住宅システム

　その後も根本的な問題が解決されないまま、日本は新自由主義経済へと鮮明に舵を切り、派遣労働者の拡大など雇用リストラが加速された。戦後の日本経済は、持家を促進させることで景気を好くして来たが、住宅ローンを受けられない非正規労働者を増やしたことで弱い人は持ち家から排除する階層社会になった。住宅システムはローン破綻を織り込んでいる。貧乏人ほど高い金利のローンを借りざるを得なくなる。また、経済界は正社員の首切りなど正社員労働の規制緩和に向かっていることで、ローン破綻はますます「当たり前」になっていくと警鐘した。政府がすすめる規制改革等の審議会は経営者の代表ばかりで構成され、経営者の意向ばかりが政治に反映され、アメリカと同様に「コーポレートジャパン（企業が支配する日本）」になっていると強調した。

　　細谷専務理事が相談事例報告

　最後に島本氏は、アメリカでは低賃金労働者が激増し、アパートの家賃を払うと食べていけないので車に寝泊りして職場に通うホテルの受付係がいるとの話を紹介し、日本でもネットカフェや漫画喫茶に寝泊りして職場に通う派遣労働者も出てきている。日本の近未来にはアメリカと同様になる。住宅と労働を両方変えないと現状は変わらないと指摘した。
　シンポジウムの第２部は、５人のパネラーから阪神大震災復興の経験、孤独死の防止等の報告がされ、「最近の借地借家相談の特徴と居住破壊」について東借連の細谷紫朗専務理事が報告し、①最近の借地借家相談の特徴として地上げ事件の復活等。②多くの借地借家人は無権利状態に置かれている。③借地借家法改悪こそ「借主の最大の居住破壊」について問題提起した。

借地契約があと３ヶ月で切れるが、どのような手を打てばよいか

（Ｑ）私は、戦後ある人から土地を借りていましたが、借地期間があと３ヶ月で切れてしまいます。どういう手を打てばよいのでしょうか。

（Ａ）借地契約の期間が満了しても、借地人は建物を取壊して、借地を地主に返還しなければならないものではありません。建物が存在している以上、借地人は地主に対して、「契約の更新」を請求できます（借地法４条）。
　契約更新を請求すると、前の契約と同一条件で、更に借地権を設定したものとみなされますから、借地人は、強大な権利を持っているわけです。
　つぎに、更新請求の時期ですが、契約期間の満了前あるいはその後でも、遅滞なくこれをすることが必要です。契約更新請求書は、配達証明付内容証明郵便にして出したほうがよいでしょう。後で問題になったとき、請求の事実を証明するのに役立ちます。書類の書き方は組合にご相談ください。
　さて、地主は借地人の契約更新請求を拒むことができるでしょうか。土地所有者が、自分で土地を使う必要のある場合とか、その他正当事由がある場合に、すみやかに異議を述べたときは契約の更新請求を拒むことができます（借地法４条但書）。
　ですから、地主が右の規定に当たる理由を主張して、借地人の更新請求を拒んだときのみ、契約は更新されないわけです。地主に正当事由があるかどうかは、裁判所が判断します。
　もし、そのような場合には、借地人は地主に対し、借地上に建っている建物を買取ってくれ、という請求をする権利があります。
　借地権者の更新請求については、借地借家法でも借地法と差はありません（同法５条）。正当事由については、その判断のための事由が明確にされましたが（同法６条）、これまでの判例で確立した事由を明文化したもので、大きな変化とはいえません。


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