不動産契約の重要説明、事前に文書を義務化 国交省方針

　土地や建物の売買、賃貸借の契約時に必要な「重要事項説明」について、国土交通省は、取引業者が口頭で説明する３日程度前までに消費者に説明文書を渡しておくよう義務化する方針を固めた。これに伴い、説明項目を重要度別にランク分けし、全項目一律に義務づけている口頭での説明を一部省略できるようにする考えだ。近く宅地建物取引業法改正の検討に入る。説明すべき項目が２００近くに増えて重要度の違いが消費者にわかりづらいことから、見直しが課題となっていた。

　国交省の方針は、不動産や消費者問題の有識者による調査検討委員会が２７日に大筋でとりまとめた報告書に基づく。

　新築住宅の売買の際、販売業者に義務づけられている重要事項説明は、登記簿上の所在地や電気・ガスの整備状況、手付金の保全先など計１８２項目にのぼり、すべて文書と口頭で説明しなければならない。口頭での説明は契約当日が大半。数時間かかることもあるため、業者が勝手に省いたり消費者が聞き流したりし、紛争の種にもなっていた。

　検討委は報告書で「各説明項目の重要度と消費者の関心度には差がある」と指摘。文書を読めば消費者が理解できる項目は口頭説明を不要とし、重要な項目に重点を置いて口頭で説明をするほうが消費者の利益になるとして、重要度のランク付けと口頭説明の一部省略の検討を求めた。

　具体的には、分譲の新築マンションでは、周辺環境や管理方法などをより重要な項目とする一方、売買代金のように契約条件と重複する項目は説明を簡素化することが考えられるという。

　報告書は、口頭説明を一部省略する前提条件として「重要事項説明書の事前交付」を提言。消費者があらかじめ文書を読んでおけば理解を深められることから、「口頭説明の一定期日前までに文書を消費者に交付することが適当」とした。国交省は提言を踏まえ、「３日程度前」を軸に義務化を検討する。

　報告書はインターネットを用いた事前交付にも言及。国交省は今後、消費者の承諾を条件としたネット活用についても検討を進める。

消費者契約法は借地や借家の契約にも関係あるのか

（質問）消費者契約法という法律があるそうですが、借地や借家の契約にも関係があるのでしょうか。

（回答）消費者契約法は２００１年４月１日から施行されました。消費者と事業者が結ぶ契約に全てこの法律が適用され、借地借家人が事業を目的に土地や建物の賃貸借契約を結んでいなければ、当然借地や借家の契約にも適用されます。
　消費者契約法では地主や家主や仲介の不動産業者が嘘をついたり、脅迫したり脅かして契約を結んでも、消費者契約法で借地借家人はその契約を取り消す権利を認めています（消費者契約法第４条）。　
　また、地主や家主や不動産業者が貸主に一方的に有利な契約を押し付けて契約を結んだ場合には、その契約書の条項が民法の信義則（民法１条２項）の原則に違反し、一方的に消費者の利益を侵害する場合には、その契約条項を無効にすることができます（消費者契約法第１０条）。
　国民生活センターの調査によると、借主の過失がなくても室内クリーニング費用や畳の表替え等の費用を借主が負担するなどの原状回復特約を消費者契約法第１０条により無効とし、敷金返還を認めた判決が４件でています。２００１年４月１日以降に土地建物の新規及び更新の賃貸借契約を結んだ場合には、消費者契約を活用することが可能ですので大いに活用しましょう。


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耐震強度偽装事件から１年、このまま幕引きしていいのか

　全国に衝撃を与えた耐震偽装問題は、国会の証人喚問も姉歯元１級建築士のウソ証言による一人芝居であったことが判明し、議院証言法違反や建築基準法違反で告発された事件は、今月末には東京地裁で判決が下される。

姉歯元建築士による耐震強度偽装を国土交通省が発表してから１年となる日に、冬柴国交相は閣議後の記者会見で、中高層建築物の耐震性について、まだ国民に対する「安全宣言」を出せない、という考えを示した。偽装問題は、姉歯氏や偽装を見逃したイーホームズだけの問題ではなく、第二、第三の姉歯氏が登場し、イーホームズ以外の多くの民間機関や多数の自治体も偽装物件を大量に見逃していた。偽装にかかわった建築士たちによる構造計算書は大量に行方不明になっているか、あるいは破棄され、発覚した偽装物件以外の無数の構造計算書は再計算されないまま、闇に葬り去れようとしている（岩波新書「建築紛争」）。

　耐震強度偽装問題は、日本の建築行政の欠陥が明るみに出たとはいえ、何の問題も解決していない。多くの違反建築の中の「氷山の一角」を浮き彫りしたに過ぎないとの指摘もある。「建てる側」論理ばかりを優先し、規制緩和と建築確認の民間への開放をすすめてきた政府の建築行政の責任こそが問われなければならないのではないか。


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