老朽化を理由に立退請求家主が申立てた調停で納得できる和解

新井さんは、かつて練馬区で老朽化を理由に明渡しを求められ、やっとのことで、豊島区長崎に居住した。静かな住宅街で、これで安心して住み続けることができると考えていた。二回目の契約を合意更新したあたりから隣室の人とのトラブルに巻き込まれるようになった。何度も家主並びに管理している不動産会社にトラブルを取り除くように要請したが、らちがあかなかった。

　そのうちに、家主が老朽化を理由に明渡しを求めてきた。管理する不動産会社は、必要に迫ってきた。そこで借地借家人組合に入会した。組合と相談し、建物の老朽化は認めるが朽廃ではないので正当事由はみとめられないが条件が合えば明渡しに応じると通知した。条件面では話合いがつかず、家主は調停を申し立てた。明渡し期限と立退きの和解金で当初家主が主張していた金額の二倍、明渡しの期限も大幅に伸ばすことができた。新井さん「途中、何回も心配で眠れなくなりそうでした。でも、組合と相談した結果、何とかめどがたちました。ほんとうにありがたいです」と語った。

借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

賃貸マンションの約定更新料は法定更新の場合は無効

　ワンルームの賃貸マンションの更新の際借主の多くが支払わされている約定更新料について、京都地裁は今年３月に「借主は更新料を支払う必要はない」との画期的な判決を下した。関西では新聞・テレビのニュ-スでも報道された。関西の不動産業者が作っているインターネットのホームページ「トマトホーム」でも紹介されている。
　１年契約で家賃の２か月分の更新料と更新手数料１万０５００円を請求され、借主は管理会社に対し更新料はなしとし、更新料を支払う約定等の特約の削除で更新を求めたが、管理会社からこれを断られ、法定更新となった事例。判決では、「本件更新料約定は法定更新の場合にも適用されるか、適用されると解しても有効か」が争点となり、判決は「法定更新の場合には賃貸契約は期間の定めのないものとなり、借主の立場は不安定なものなり」とし、「合意更新の場合と法定更新の場合で、更新料の支払いの賛否について差が生じても、不合理とも賃借人間で不公平が生じるとも言い難く、むしろ法定更新についても更新料の支払いを要するとすることには、借地借家法２６条，２８条、３０条の趣旨に照らしても合理性が少ないというべきである」として、「本件賃貸借契約は法定更新されたというべきであるから、その更新について本件更新料約定は適用されず、原告(家主)はこれに基づく更新料及び更新手数料の支払いを求めることはできない」と明確に判決理由を述べ不動産業界に衝撃を与えている。

借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４

不動産業者が不当な借地更新契約書押し付ける

　西多摩郡瑞穂町に住むTさんは、今年の1月9日に借地契約期間が満了する。地主から依頼を受けた武蔵村山の不動産業者が昨年暮れに契約書を持ってきた。
　ところがとんでもない契約書で、第3条の賃貸借期間が「平成18年1月10日より平成33年1月9日の15年間とし期間満了と同時に合意解約とする。但し引続き使用する必要がある場合は甲の承諾を文書で得て引続き使用する。又甲において必要が生じたる場合は　　月以前に通告する。」とされている。
　土地賃貸借契約とされていながら、内容は15年で土地を明渡す合意解約書で、Tさんが判を押さないで組合へ連絡して助かった。Tさんは早速契約書を不動産業者につき返した。なお、更新契約と称して、不動産業者が何らの説明もせずにこのような借地人に一方的に不利益な契約書を押し付けて騙されて契約しても、消費者契約法第4条の不実告知として契約を取り消すことができる。また、同法第10条で「消費者の利益を一方的に害する条項」として無効にすることもできる。それにしても契約書に住所、氏名も印字し判を押すばかりにして、判さえおせばこっちのものと考えているとんでもない地主と不動産業者がいたものだ。さらにあつかましいことに、更新手数料として月額地代の半額を借地人と地主が支払うことを約束させようとしている。「盗人に追い銭」とはこのことだ。契約書にはくれぐれも注意しよう。


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

裁判の期日にどうしても裁判所に出向けない場合はどうしたらいいの

決められた期日に，病気などの理由で裁判所に来られない場合には，簡易裁判所の担当の裁判所書記官に御相談ください。やむを得ない場合には，期日を変更することもあります。その場合には，事情を証明する診断書などの書類を提出していただくことがあります。原則として，仕事の都合だけで期日を変更することはできませんから，御注意ください。

　なお，被告が答弁書を提出せず，決められた最初の期日にも裁判所に来ないと，原告の言い分どおりの判決が出ることがありますので，御注意ください。


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４

前地主に地代不払いで明渡し請求が

調布市富士見町で借地をしているSさんは、6月初めに群馬県の地主の代理人の弁護士から今年の4月に前所有者から土地を購入し所有権移転登記を経由し、賃貸人の地位の移転を受けたとし、「貴殿は平成元年5月以降、前所有者に対する地代の支払いを怠っておりますので、本書面をもって本件土地の賃貸借契約を解除する」として、１ヶ月以内に居宅を収容し、土地を明渡すよう請求された。
　Sさんは、弁護士に相談したりしてやっと７月に組合に相談にきて入会した。新地主の代理人が地代の督促も無しにいきなり契約解除はひどい、とりあえず１５年間の地代を地主の代理人宛に送金し、内容証明郵便で地代の受領を要求した。Sさんが、地代の不払いになったのは平成元年５月に地主が変わって、地代を集金に来なくなって、どこに払っていいかわからなかったもよう。今回登記簿謄本を取り寄せて初めて事実を確認した。Sさんも「もっと早く組合を知って組合に入っていたら」と後悔しきり。地主の代理人は土地を買ってほしい言い一旦は地代を受け取ったが、その後返してよこした。Sさんは、とりあえず今年の４月から６月分の地代は東京法務局に供託した。前所有者は会社が倒産状態で、住宅金融債権管理機構から八王子地裁に差押、競売開始決定がされたが、なぜかその後抹消され新地主に売買されている。一旦は明渡しも覚悟したSさんだが、今後は組合と相談しながら頑張っていく決意だ。（東京多摩借組ニュースより）

借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４

家計貯蓄率さらに低下３・１％、過去最低を更新

1月12日22時17分配信 読売新聞


　内閣府が１２日発表した２００５年度の国民経済計算（確報）によると、家計の可処分所得のうちどれだけ貯蓄に回ったかを示す「家計貯蓄率」は３・１％と、前年度より０・３ポイント低下し、過去最低を更新した。

　低下は８年連続で、ピークの１９７５年度（２３・１％）の７分の１以下になった。高齢化が進み、貯蓄を取り崩して生計を立てる世帯が増えているためだ。

　家計の所得から税金や社会保障費を引いた「手取り収入」を示す家計可処分所得は、前年度比０・７％増の２９０兆３０００億円と２年連続で上昇した。

改築理由に３ヶ月後の明渡請求、組合に加入し解決

大高さんは、１２年前から、板橋区高島平の２DKのマンションに住んでいた。８世帯用の小さなマンションである。小学校と中学校に通学中の子供を持つ大高さんには手狭で、卒業後は引っ越す予定だった。

　ところが家主代理人の不動産屋から「ご案内状」なる文書が郵便受けに投げ込まれた。改築を理由に３ヵ月後に明渡せとの内容だった。

　数日後には不動産屋がやってきて８世帯が集められた。その席上で、明渡し期間は３ヵ月後、立退料は４０万円と提示された。

　その後、数回の交渉の結果、立退料は８０万円にアップ。そのため、大高さん以外の７世帯は３ヵ月後の明渡しに同意。通学中の子供を持つ大高さんには立退き料の額よりも、むしろ３月までの期日の猶予のほうが切実だった。話合いでも、そのことを強く要望したが、期日については一切受け入れてはもらえなかった。

　そんな経過で大高さんは組合に加入。「明渡し期日は要望するのではなく、あなた自身が決める権利です」と教えられた大高さんは「３月を認めなければ、明渡しには応じられない。今後の交渉は組合を窓口とする」と不動産屋に通知した。

　効果は直ぐに現われた。いろんな経過はあったが、結局はその不動産屋の世話で、元の居住の直ぐ近くのマンションの３ＤＫに、礼金なし家賃も今まで通りの条件で入居できた。勿論、礼金や家賃差額は、明渡しを求める側が負担した。


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで　組合員募集中

一人で悩まず　　０４２(５２６)１０９４　

フランス政府がホームレス根絶に向け「居住権」法制定へ

　フランスで「屋根の下で暮らす権利」が教育や医療を受ける権利と並ぶ国民の基本的な権利に加わることになった。ドビルパン首相は年頭の記者会見で、「ホームレスやワーキングプア、母子家庭など困難な状況を抱える人々が住居を持つ権利を保障する」法案を１７日の閣議にかけ、４月の大統領選挙前にも議会で法案を通す意向を示した。
　フランスのホームレスは公式には２００１年度時点で８万６５００人とされているが、実際にははるかに多く、３００万人が住宅で困難な課題を抱えているとされている。
　報道によると、今回の法案で、毎年、新たに１２万戸を建設。ホームレスなど困難な状況を抱えている人への住居を０８年末まで、またそれ以外のすべての人にも国や自治体が住居を持つ権利を１２年までに保障するとしている。住居が与えられない場合には、ホームレスなど当事者が国や自治体を訴えることができ、裁判所が国や自治体に住居の提供を命じることができる画期的な法律だ。
　国を動かしたのは、パリのホームレス支援団体「ドンキホーテの子供たち」の奇抜なアイデアだった。「子供たち」は、１２月中旬、２００のテントをパリのサンマルタンの運河沿いに並べ、市民にホームレスと一緒に路上生活を体験してもらう活動をはじめた。体験を希望する市民や著名人が続出。中部リヨンや南部ニースなど全国に広がり、関心が高まり、左右の各政党がホームレス対策を春の大統領選の公約に掲げた。
　不動産の高騰や雇用の不安定化で、自分もホームレス　なるかも知れないという不安が市民に強まっていることも、関心が広がった理由と見られる。
　日本では、昨年住生活基本法が戦後初めて制定されたが、国土交通省が募集したパブリックコメントで、憲法２５条に基づき「居住の権利」を法案に明記すべきとの意見が市民から多く上がり、国会の審議でも問題とされたが、政府は最後まで「国民的コンセンサスが形成されていない」との理由で法案から排除し、欠陥法案として成立した。案の定、基本法の後に作成された国の「基本計画（全国計画）」では、「豊かな住生活は、人々のニーズが反映される市場において、一人一人が自ら努力することを通じて実現されることを基本とすべきである」として、住居の確保は国民一人一人の「自助努力」とされている。住宅・不動産業界の市場拡大のためには熱心な政府だが、国民の「居住の権利」は全く無視し、家賃や住宅ローンに苦しむ国民は知らぬ存ぜぬで、これでは国民はいつホームレスになってもおかしくない。日本のマスコミは、すべて住宅産業に関係しているためか、住宅問題に関心がない。今回、朝日新聞（１月８日）の報道で取り上げたことが、せめても救いだ。

フランス政府がホームレス根絶のために「居住法」制定へ

　フランスで「屋根の下で暮らす権利」が教育や医療を受ける権利と並ぶ国民の基本的な権利に加わることになった。ドビルパン首相は年頭の記者会見で、「ホームレスやワーキングプア、母子家庭など困難な状況を抱える人々が住居を持つ権利を保障する」法案を１７日の閣議にかけ、４月の大統領選挙前にも議会で法案を通す意向を示した。
　フランスのホームレスは公式には２００１年度時点で８万６５００人とされているが、実際にははるかに多く、３００万人が住宅で困難な課題を抱えているとされている。
　報道によると、今回の法案で、毎年、新たに１２万戸を建設。ホームレスなど困難な状況を抱えている人への住居を０８年末まで、またそれ以外のすべての人にも国や自治体が住居を持つ権利を１２年までに保障するとしている。住居が与えられない場合には、ホームレスなど当事者が国や自治体を訴えることができ、裁判所が国や自治体に住居の提供を命じることができる画期的な法律だ。
　国を動かしたのは、パリのホームレス支援団体「ドンキホーテの子供たち」の奇抜なアイデアだった。「子供たち」は、１２月中旬、２００のテントをパリのサンマルタンの運河沿いに並べ、市民にホームレスと一緒に路上生活を体験してもらう活動をはじめた。体験を希望する市民や著名人が続出。中部リヨンや南部ニースなど全国に広がり、関心が高まり、左右の各政党がホームレス対策を春の大統領選の公約に掲げた。
　不動産の高騰や雇用の不安定化で、自分もホームレス　なるかも知れないという不安が市民に強まっていることも、関心が広がった理由と見られる。
　日本では、昨年住生活基本法が戦後初めて制定されたが、国土交通省が募集したパブリックコメントで、憲法２５条に基づき「居住の権利」を法案に明記すべきとの意見が市民から多く上がり、国会の審議でも問題とされたが、政府は最後まで「国民的コンセンサスが形成されていない」との理由で法案から排除し、欠陥法案として成立した。案の定、基本法の後に作成された国の「基本計画（全国計画）」では、「豊かな住生活は、人々のニーズが反映される市場において、一人一人が自ら努力することを通じて実現されることを基本とすべきである」として、住居の確保は国民一人一人の「自助努力」とされている。住宅・不動産業界の市場拡大のためには熱心な政府だが、国民の「居住の権利」は全く無視し、家賃や住宅ローンに苦しむ国民は知らぬ存ぜぬで、これでは国民はいつホームレスになってもおかしくない。日本のマスコミは、すべて住宅産業に関係しているためか、住宅問題に関心がない。今回、朝日新聞（１月８日）の報道で取り上げたことが、せめても救いだ。

入居者全員に明渡通告 封建地主のようなマンション家主

　豊島区長崎の荒川さんは、駅から一分という便利なところに住んでいる。利便性のよさが、一番であるがマンションの管理は最低であった。借主に一言の連絡もなく改装工事を行い、逆に雨漏りや水漏れを指摘しても何ヶ月も無視する。そのうえ、家主と他の居住者とのトラブルで通行が出来なくなった旨、通告し、賃料の減額その他を要求したところ、「それならば出て行け」と明渡しを請求してきた。
その一方でこの家主は、契約更新したばかりの人を含め入居者全員に老朽化を理由に明渡しを求めてきた。入居者の何人かは組合に相談し、住み続ける権利があることを確認しつつ、貸主が適切な立退き補償をするならば話し合いに応じることにした。荒川さんも同じように家主の代理人である不動産会社と話し合うことになった。当初、この家主は、昔の地主と小作農みたいに出て行けと言えば出て行くと思っている人だった。しかし、組合からの通告と代理人となった不動産会社からも非常識さを指摘され、賃料の数十ヶ月分を立退き補償として出す用意があると提案してきた。

借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

地代減額請求が調停で公租公課の３倍に値下げ

　八王子市新町で３６３坪を借地しているＡさんは、借地借家問題市民セミナーに参加し組合に入会した。坪数も大きくて地代の負担で困っていたが、固定資産税・都市計画税を調べてみたら税金の４倍支払っていることが分かった。組合の指導を受け、地代減額請求を地主に対して行い、地主が減額に応じないことを確かめた上で地代減額の調停を八王子簡易裁判所に申立てた。
　　数回の調停での話し合いによって、１０月に和解が成立し、平成１８年４月１日から宅地の固定資産税・都市計画税の３倍に減額することが決まった。約２５％の値下げで、月額１２万６千円の減額となる。４月分から９月分までの過払い分約７６万円弱は、１１月２５日までにＡさんの口座に振込まれた。Ａさんは、弁護士を立てないで組合のアドバイスと本人の努力で地代の減額に成功した。


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

一人で悩まず　　０４２(５２６)１０９４

安倍首相 年初から改憲執着

安倍晋三首相が四日の年頭記者会見で、改憲を「ぜひ私の内閣として目指していきたい」「参院選でも訴えていきたい」と述べるなど、年初から改憲に向けた異常な意欲を示しています。

　元日の年頭所感では、まずは改憲の前提となる改憲手続き法案の「通常国会での成立を期する」と宣言。五日には、衆院憲法調査特別委員会の中山太郎委員長を呼び、同法案について報告を受けています。

「安倍カラー」
　首相が参院選に向けて改憲姿勢をおしだすのは、就任以来あいまいさが目立つとの批判を意識して、「安倍カラー」を打ち出したいという思惑があるとみられています。

　同時に、自民・公明の与党と民主党とによる改憲手続き法案での合作がすすみ、ほとんど合意に達しているという状況も背景にあります。

　同法案については昨年五月、与党案、民主党案がそれぞれ別に国会に提出されましたが本質的な違いはなく、昨年十二月には九項目の“修正”で大筋合意しています。

　「毎日」一日付では、同法案について、自民党の舛添要一・新憲法起草委員会事務局次長が「通常国会冒頭、できるだけ早い機会に自公と民主で合意し、成立させる」と抱負を語れば、民主党の枝野幸男・党憲法調査会長も、今年は「国民投票法制が間違いなくできる年になる」と応じています。そのうえ枝野氏は、同法案での自公民の合意づくりは「本体の『トライアル』（試行）」と、共同改憲案づくりの“予行演習”でもあることを打ち明けています。

　中山委員長は、安倍首相との会談で「民主党の枝野幸男憲法調査会長も三月に衆院通過、四月中に成立と言っている」と明かしました。

集団的自衛権
　もう一つの事情は、米国との関係です。安倍首相は四日、今年の初会見で、イラク戦争でも口実とされた「大量破壊兵器」や「テロとのたたかい」などのために「日米同盟をいっそう強化していく必要がある」と力説。安全保障関係の法整備や、海外での武力行使を可能にする集団的自衛権の容認に向けた研究を進める考えをあらためて示しました。

　冒頭の“参院選でも改憲を訴えたい”という発言はこのなかで飛び出したもので、「米国とともに海外で戦争をする国」づくりという改憲の狙いは明らかです。

　しかし、日本共産党の志位和夫委員長が三中総報告で指摘したように「アメリカいいなり、改憲の道は、国民との矛盾を広げ、世界の流れに逆行する」ものです。

　「九条の会」は全国で五千六百を超え、改憲反対署名が有権者の過半数を超えた自治体も相次いで生まれました。

　英紙フィナンシャル・タイムズ（アジア版）五日付も「安倍氏は、日本の有権者がもっと関心を寄せる経済問題ではなく、なぜ憲法改定や学校の教育課程での愛国心を強調し続けるのか驚かされる」との声が出ていると指摘しています。（藤原　直） しんぶん赤旗１月８日

判決が言い渡されるのは，どのような場合ですか。

裁判所が，証拠調べを行った後，原告の請求が認められる，又は認められないと考えたときは，口頭弁論を終結して判断を下します。

判断は，法廷において，原則として判決書に基づいて言い渡されます。判決書には，主文，当事者の主張，判断の理由等が記載され，言渡し後速やかに当事者双方に送達されます。ただし，被告が原告の主張した事実を争わない場合など，実質的に争いがない事件については，判決書の原本に基づかない簡易な言渡しが可能であり，この場合には，判決書の作成に代えて，裁判所書記官が主文等を記載した調書を作成することになります。

　言い渡された判決は，仮に執行することができるという宣言が付けられた場合を除き，判決への不服申立期間が過ぎるまで（判決が確定するまで）強制執行の手続をとることはできません。


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

組合に加入し、敷金戻る

　青梅市末広町のアパートを昨年の１０月末に退去したOさんは、敷金４万３千円を返してもらおうと仲介した羽村の不動産屋に請求したところ、「この件は直接家主に話してほしい」と言われ、家主に話したところ、「敷金はクリーニング代と壁紙の張替えで相殺すると」といわれた。

　納得いかないOさんは、インターネットで多摩借組を知り、早速相談に行き組合に入会した。組合では、家主に敷金を返すよう請求し期日までに返さないと敷金返還の訴訟を起こす旨を通知した。

　組合では小額訴訟の書面を用意して準備していたところ、期日の最終日に家主から銀行口座に敷金４万３千円全額が振り込まれた。


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

借地借家人組合に加入したいと思いますが、どんな団体ですか

　借地借家人組合は、土地や住宅・店舗・事務所を借りている借地人、借家人で組織している団体で、組合に趣旨に賛同できる方は、どなたでも加入できます。

　組合は、借地借家人の賃貸トラブルの様々な相談を借主の立場に立ってご相談に応じるとともに、貸主や不動産業者、代理人の弁護士等との交渉を応援します。

　組合は、借主が借地借家法・消費者契約・民法・民事訴訟法等の法律知識を身につけ、賢く問題に対応できるよう学習活動を行います。

　組合は、借主が裁判や調停など、訴訟になっても借主の立場に立つ弁護士を紹介します。また、組合員は毎月、組合の顧問弁護士から無料で「法律相談」を受けることができます。

　組合は、借地借家法の改悪や国や東京都の住宅政策に対して運動し、借地借家人や住宅弱者が安心して暮らしていけるよう「居住の権利」を守って日々活動しています。

　組合員の相談はすべて無料です。組合に加入するためには、所定の申込書に記入し、入会金２０００円、組合費１カ月１２００円（４か月分以上前納）をお支払いいただければ、今すぐ加入できます。組合費・入会金は郵便振替もできます。

　東京借地借家人組合へのご連絡は　　０４２（５２６）１０９４

祝祭日・土曜日を除く毎日午前１０時よりご相談に応じています。

　〒190-0023　東京都立川市柴崎町４－５－３いわなビル１０１

　Ｅ－ｍａｉｌ: union.tama.sh@sepia.plala.or.jp

　　組合への入会お待ちしています。

ＦＡＸ：　０５０－７５２８－８６２８