京都不動産コンサルティングのブログ
私の定義としては、
コンサルティングとは相談としています。
そして、コンサルタントとは相談士ということですが、
そういえば、先日和菓子コンサルタントの昌谷治彦さんが
「ちょっとバランスを整えるだけで」というテーマで
http://ameblo.jp/prosperous-life/entry-11156812976.html
あるべき又、期待されるコンサルタントの立ち位置を述べておられます。
人間なかなか客観的なものの見方はできません。
主観的であるのは当然ですが、
どうしても感情的であったり一面的であったりしますね。
そこで第三者の意見を、
セカンドオピニオンでも、
物事を進めるに当たり参考にして良いですよね。
特に大きな財産である不動産の選択・活用について、
第三者でしかも専門家である不動産コンサルタントの意見を聞くことの意味合は
大きいのではないでしょうか。
今までの不動産業者は、
切った張ったの売買があって初めて商売が成り立つ焼畑農業的でしたね。
しかし今では一部ではあるものの、
売買が成り立たなくともそのコンサルティング・ソフトで事業が成り立つことに挑戦しています。
その一環と言えるかもしれませんが、
先日もご紹介した、
不動産コンサルティング技能登録制度というものがあります。
国も認定資格として後押ししながら宅建後の不動産専門家としての位置づけを
期待しているようです。
私も今、
いやいや実は昨年から、
そのコンサルティングに関する研究レポートをまとめ中です。
コンサルタントとしての社会的役割と業務の進め方がテーマですが、
今後の不動産業者の行く末という意味では幅広く読んでいただきたく一般公開、
具体的には情報商材として、も考えています。
コンサルティング業務へシフトをお考えの業者さん、
事前に参考意見をいただければ助かります。
ともにコンサルティングへ進みましょう。
ご一報ください。
京都不動産コンサルタントのブログ
受忍限度とは、被害の限度が社会通念上我慢できるとされる限度のこと、
この限度内だと損害賠償や差し止め訴訟が成立しないとされるため、
公害に関する訴訟などでは問題となる。・・・WEBLIO辞書より
マンションの場合の問題の代表例は
上下階の騒音です。
このところの質問サイトでも過激な言葉が飛び交っています。
「階下の人を追い出すには」「家賃減額・損害賠償請求等できますか」
「管理会社が何もしてくれない」等。
片方だけの言い分を聞いていても埒があきません。
ここは、現実、現場で「原告」「被告」両者ならびに管理会社ｏｒ家主or管理会社の
三者が受忍限度を超える騒音なのかどうかを検分することです。
まずはそこからです。
しかし、質問の行間をよくよく見てみると、
問題の本質はこの三者間の意思疎通がないこと
のほうが問題であるケースが多いんですね。
言ってみれば社会通念という括りではなく、
人間の社会生活そのものに問題のあるケースが多くなってきているように思うのは
私だけ？
いつのも徘徊で、
蝋梅とサギを見つけ携帯で撮ってみたのは
先の日曜日のこと。
しかし、このサギ集団（笑）、
これは凄い数である。
そして、この蝋梅。
名所に行けばそれなりに味わい深いものでも、
近所では咲誇ってやっとわかるもの。
冬鳥サギ、蝋梅、寒波・雪、
とくれば京都の私大入試も本番であろう。
京都市は大学生総数14万人、
人口の1割が大学生の学生の街の代表格。
ということは今回の入試で3～4万人強が新入生となり、
その約50％の1万5千人前後が新規下宿生となる。
※各大学により下宿率は25％から70％と、異なる、
※よって推計値。
近年の学部生院生の留年のことを考慮すると、
卒業で下宿退去の総数より
新入生の需要数が勝ると考えられ、
大家さんも楽しみな年度末ではある。
今年来年は同志社今出川キャンパスへの
移転需要も見込まれ、
京都市内のワンルーム需要はしばらく安泰であろう。
京都の賃貸マンションの入居率は高い。
あとは各マンション間の差別化の問題か。
先般届いた業界紙に、
もうお馴染みになった宮城大学事業構想学部の
田辺教授の分析が披露されている。
事業構想学部という一見わかりにくい学部のことはさておき、
（実際はその名前の通りではあるが）
また先般は囚人のジレンマで不動産ビジネスを語る
この教授「実務に役立つ不動産の経済学」なるテーマで
連載物も担当しているのである。
私が食いついたのは「地域別の地価動向JRの機能が・・・」で、
大都市の商業的重心が移動しているのだという点。
北は札幌大通り公園、
南は福岡天神、
大阪は御堂筋、
名古屋は栄、
これら従来の商業地から
それぞれの最寄JR駅に重心がシフトしているのだと。
これは近年の京都でも然り。
阪急百貨店の撤退に代表される河原町の衰退、
社用族減少による祇園の地盤沈下。
祇園はまだ観光客向けに生き延びる要素はあるが・・・。
今は京都駅周辺にスポットが当たっている。
ここ数年でできたものだけでも、
イオンモール京都、ヨドバシカメラ、ビッグカメラと、
そしてこれらに既存のジェイアール伊勢丹、
地下街ショッピングモールのポルタ、
ショッピングビルアバンティーが熾烈な競争をしている。
京都駅前の人の流れもここ数年で変っている。
昼は買い物客（主に中国人）でにぎわい、夜は祇園を敬遠パスしたビジネスマンが
赤いランタンを頼りに徘徊する。
先のコンパクトシティーのお話の如く身近で便利なところで完結している。
わざわざタクシーで河原町や祇園まで、
悲しいかな行く必要がないのである。(ノ_-。)
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瑕疵担保責任については解釈をめぐって争いが絶えません。
今回はその免責についてです。
よく築年数の古い中古住宅の売買契約で、
当物件は中古住宅のため売主の瑕疵担保責任を免除する、
との文言で表示されますね。
しかし、いまや消費者の錦の御旗と化している消費者契約法における解釈の件。
同法8条で瑕疵担保責任を免除する合意は無効としています。
民法では免除ＯＫでも消費者契約法である特別法が優先し、
瑕疵担保責任の免責は認められないということになります。
ただし、消費者契約法は消費者と事業者の契約に対しての
コミットメントですから、
個人対個人の売買契約では関係はありません。
売買契約（書）にはお気をつけください。
個人的には、
「みなし」事業者さんも注意が必要だと思います。
