新しい公共はどうする？

京都不動産コンサルタントのブログ

短命に終わった前政権にも期待する点はありました。
それがタイトルの「新しい公共」。

耳慣れない言葉ではあるも、
耳障りが良く密かに期待していました。

調べてみると、
自民党政権時代にも取り上げられたこともあり、
斬新なアイデアでもないが。

公共の福祉と私権の関係を疑問に思うことの多い昨今、
公共とは、
福祉とは、
私権とは、
もう少し柔軟な部分もあって良いこともあります。

住民問題について、
第三者機関、NPO、ボランティアやひいては
住民一人一人が意思決定に携わる、
イメージは裁判員制度にもあります。

また、財政厳しき折、
公の負担を小さくする「小さな政府」にもつながる、
という部分もあります。

継続してオープンな議論が見たかったのですが・・・・

ホームカミングデーのついでに！？

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６日はホームカミングデーということで、
卒業からキリ番の〇〇年、
初めての参加でした。

電車バスを乗り換えるも以外に便利でしたね。
お酒を飲みたいから車で行かない、
ということが一番の理由ですが(●´ω｀●)ゞ

同窓の連れ合いと懐かしの生協食堂でランチし、
屋外ステージの歌謡ショーに顔出し、
天文部のプラネタリュームや各種研究会の催しに参加し、
良くも悪しくも昔を思い出す場
でした。

しかし私の目的の半分は、
なかなか来ることができなかったこの学園都市化した
南草津山手の賃貸収益マンションの状況調査。

現状京都の大学が全てＤ大のように
京都市内に戻る動きはないにしろ、
私の関心は大学と地域の融合はあるのかどうか
そして近隣のパナソニック社員さん需要との関係の有無。

しかしＪＲの新駅ができ、
その駅前から高層マンションそれに続く商業施設、
同じような状況で新校舎ができたＤ大の京田辺市とは比較にならない
ということが今更ながら、
赤ら顔の私でも分かりました。

滋賀県しかも隣の大津市は特に
全国でも有数の人口増加率の高い地域ですね。

自信を持って物件を勧められます。

お土産はやはり琵琶湖名産鮒寿司。
これで飲み直しです。

人に優しいマンション！

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A　高校生の段階から
将来設計しかも不動産関連の目標ができていることに
感心と驚きを持ちましたのでお答えしました。

しかしまぁ、
マンション経営において有利な大学・学部を特定せよ
というのは、難しい質問ですね。

強いて言えば社会全般的な知識情報があれば、
そして仰るように人に優しいマンションを心がけているのであれば、
マンション経営といえどそんな難しいことではない
と思います。

ですから大学なら総合的な学部である経営学部でしょうし、
不動産ということで言えば、
千葉県に明海大学という
珍しくも不動産学部がある大学があります。
不動産関係では老舗と言われています。

現在の不動産経営者の状況からすれば、
不動産の権利関係や情報を読み解く力が弱いように
私は見ています。

その意味では、
大学で不動産について早めに勉強することも良いのかなぁ
と思います。
不動産業者さんには（子息）推薦枠あるようです。

Q売るべきか保有か？

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A　過去に「新築ワンルームマンションで不動産投資」と
謳った節税対策用の投資(区分)マンションのことですね。

私は、基本的には、
「新築マンション投資モデルは破綻している」
と常々言っています。

高度成長時代ならまだしも、
将来の予測の読みにくい低成長時代、
給与面での伸びはそう期待できないなかでは
節税の目玉である肝心の源泉還付も大きな数字にはなりません。

しかも高金利の１００％融資、
時間と共に破綻は目に見えています。
今でも多くのご相談があります。

ご相談時が吉日かもしれません。

区分所有マンションという減価償却資産という考え方からすれば、
本来、時間とともに償却ダウンしていくもの、
迷った時には損金もやむなし、
売却あるのみです。

下がっていく賃貸収入と源泉還付金でロスを先のばしても
結局いつの時点かでキャピタルロスは出てきます。

また、一戸しかないことでは
区分所有マンションの空室リスクからは逃げれないこと
（同じ投下資金でも複数部屋数のある一棟マンションとは扱いが違う）
（そして、価格の平準化した中古マンションでもない）
を考慮する必要があります。

金融バブルがないかぎり、
基本的には現時点の評価を上回ることはない、
逆に年々評価は下がる、
と考える方が合理的ですね。

１F店舗の賃貸マンション

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近年金融機関もコンプライアンスについて
かなりナーバスになっているため、
違法建築物に対する融資は
’慎重に’対処というのが正直なところ。

その典型が１Ｆガレージの下駄履きマンションである。

１Ｆガレージがそのままであれば
特に問題はないが、
いつの間にか店舗や事務所へと
「変化」しているケースが往々にある。

そのため容積率や建ペイ率がオーバーし、
売却時の融資評価で金融機関に苦しい説明を強いられることになる。

融資の考え方としては、
現在や将来指摘された時点でやりかえ工事ができる状態であれば、
そしてまた違法部分の程度問題、
ということか。

詳細はあくまでもケースバイケースである。