ヘルスケア対象のリート

サービス付き高齢者住宅や介護付き有料老人ホーム、
これを主な投資対象とする証券化金融商品である
「ヘルスケアリート」の創設に向け、
関連省庁が動いたと言う。（於：住宅新報）

具体的には国土交通省、厚生労働省、金融庁
ということであろうが、
やはりリートいうことでは話は大きすぎる。

個人ユースでも
高齢者向け賃貸住宅は今後も成長分野である。
今まで私も含め
個人投資家さんの中で高齢者を投資対象にすることへの
後ろめたさがあったように思える。

大きな事業としての供給は今でもあるも、
いずれも自社運営事業であった。

今後はこれを契機に「投資案件」として
個人投資家さんレベルで、
こうゆうちん共々商品開発、流通も
期待したい。

差押えって

押えについての質問です。

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中古マンション購入の手続きをし、
住宅ローンの申請も通り後は引き渡しだけの状態でした。
しかし、明日引き渡しだというときになって
売主側の借金が原因で既にマンションが差押えになっている
といいます。このようなこと本当にあるのでしょうか？
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これはおかしいですね。
差押えはいきなりくるものではなく、
それまでに当該物件所有者（売主）を債務者とした金銭トラブルが
あったと考えられます。

売主はその兆候を以前から、
程度は別にして、認識していると思われます。
その上で売却という道になったのではないでしょうか。

又は逆に、債権者が当該物件の売却を事前に察知し、
債権保全の為差し押さえたのかも知れません。

幸いにも不動産業者さんが媒介しているとのことですから、
差押えの内容を調査していただき、
抹消の段取りを取ってもらうことです。

事前に債権抹消の停止条件なしで契約し、
そして所有権移転できないということになれば
損害賠償を含めた対抗手段をとらざるを得ない
ということにもなります。

宅建講師

先日、所用でとあるテナントビルへ行ったときのこと。
数年前に宅建登録講習講師のお誘いを受けた
資格学校さんの京都校があるではないか。

お誘いは東京本校からだったので
京都校は思いのほか身近に感じられ、
ついつい当時から今も返事が保留状態である由
ひとつ愚痴でもと思い、
寄ってみた。

すると何と、たまたま、
今ではライバル校の講師を勤める私に、
３日後に締め切りの講師募集説明会があるという。
このタイミングのよさ。

宅建本試験の講師は大変だなぁと思いながらも
まぁ説明だけでも聞こうと当日行ってみると、
建築士講師希望が３人、で何と宅建講師希望は
私一人ではないか。

さてさてどうなることやら。

まぁまずは履歴書を送ることから。
しかも２年前東京に提出の履歴書
これにライバル校の講師実績を書き加えて。

上下階の生活音の受忍限度

過剰ともいえる騒音の被害を階下の住人から指摘され
精神的にダメージを受け、
引越しまで考えている。

大家さんが引越し費用を負担してくれないか、
という趣旨の質問があった。

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まず申し上げておきますが、
この上下階の騒音問題は真に解決が難しいということです。

今回の場合は特に軽量鉄骨のアパートだということ。

軽量鉄骨であれば一般住宅のレベルです。
よくドラマでもあるように、
２階の騒いでいる子供に「うるさい」と、
注意することで済みますが他人であればそうも行きませんね。

そこで、引越しをするにしても先に打つ手があります。
それは貴方が施した騒音対策すべてを
キチンと管理会社に認めさせることです。

私はここまでしています、まだ騒音対策ですることはありますか？
なんでしたらどの程度か現地で確認してくれませんか、と。

下の階の方が過剰な感覚の持ち主かもしれません。
残留するにしても引越しするにしても、
詰めるところはつめた上で交渉に臨むこと、
これが優位な条件を引き出す術です。
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との回答をした。
受忍限度の問題ですね。
逆に大家さんもこの手の対策は充分打っておくべし。

賃貸マンション経営危機

深刻な質問がありました。

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空室が目立ち始め、
キャッシュフローも悪化してる。
この様な環境時の資金繰りと金融機関との付き合い方
そして納税のことを聞きたい。
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という主旨。

緊急を要するということであれば、
まずは金融機関に対し早急にリスケジュールの相談に行くこと。
来年３月までであればスンナリ
返済の見直しができることでしょう。

まぁ来年３月過ぎても
金融機関も滞納リスクは避けたいことから
相談には乗ってくれるでしょうが…

キャッシュフローが悪化程度のうちに手を打つべしです。

また、税務対策ということは
利益も出ているということでしょうが、
これは想像するに、
リフォーム等の設備工事費の支払いが嵩んでいる
ということではないでしょうか？

この場合、
リフォームがなくてもですが、
減価償却費は設備部分と建物本体部分で
按分できますがご存知でしょうか？

建物部分は期間が短く１５年です。
見直しが必要ではありませんか？

一度税理士さんや税務署で確認ください。
修正申告で税金が帰ってくる可能性もありますね。
頑張ってください。

という回答をした。
この減価償却は購入時から戦略的に仕掛けていく、
これが大切である。

実践で損をしない、いや、
得する契約書を契約者にはお教えしている。