大成有楽不動産のペテン体質 （前編）

私が住むマンションの管理会社である大成有楽不動産（以下「大成」）はこれまで数々の意図的ミステーク（以下「ペテン」）を繰り返してきた（その詳細については、このすぐ下に再録した「大成有楽不動産の《目くらまし》商法」を参照）。大手企業たる「大成」が法令遵守もなんのそのと「ペテン」を重ねる理由は何なのか。その源を探ってみると、24年前のマンション分譲開始に行きつく。

【ペテンの原点】

当マンションの分譲を開始した24年前、「大成」は機械式駐車場（「駐車場」）の使用料を月7,000円に設定した。「駐車場」運営のコスト（減価償却費＋保守点検費＋電気代）は、都会であろうと過疎地であろうと、１台当たり月12,000円*であるにもかかわらず、当時の当マンション周辺の使用料相場が7,000円前後だったので、「大成」は「駐車場」の採算性を度外視したと推測する。言うまでもなく、マンションの早期完売を円滑に実現するためであろう。

そもそも、当地では地価が安いため「駐車場」は採算が合わないという事情があり、当マンションは「駐車場」を持つべきではなかった。当マンションに「駐車場」を建造したのは「大成」の基本的設計ミスである。

当地の駐車場事情は次の通り。

●Ａマンション（築後40年、200戸）では、機械式駐車場はなく、地上駐車のみ40台で使用料は月8,000円。

●Ｂマンション（築後21年、35戸）では、数年前に機械式駐車場を閉鎖した。「駐車場」は耐久期間を過ぎており（「駐車場」の法定耐用年数は15年）、延命のための修繕費を支払い続けるより廃止する方がベターと判断したのだろう。

●隣に大型駐車場（舗装）があり、その使用料は月11,000円。やや離れたところには5,000円の駐車場（無舗装）があり、Ｂマンションの車所有者はこれを利用している。

さて、一般的には使用料収入は管理費の貸方に計上され**、管理費負担が軽減されることで区分購入者はマンション分譲価格に含まれている「駐車場」建造費を回収できる。しかし、当マンションでは使用料を管理費ではなく、修繕積立金に計上する形にして、「駐車場」建造費が区分所有者に還元されないように（つまり、貯蓄されるように）組み立てられた。換言すると、「大成」は設計ミスをマンション区分購入者に転嫁したのである。

ところで、使用料をもっと早い時期―せめて隣の大型駐車場（現行使用料月11,000円）が建設された時***―に値上げしていれば損失はかなり軽減されたはずだが、「大成」は23年間放置した。もしも、使用料を最初から現行の月12,000円（2016年４月に改訂）に設定していたら、旧料金7,000円との差は5,000円。従って、23年間の機会損失は5,000円×20台×12カ月×23年= 27,600,000円。

すなわち、「大成」の設計ミスとその後の怠慢により、区分所有者（特に「駐車場」非利用者）は総額2,700万円（単純平均で一戸60万円）という巨額の機会損失を蒙ったのである。ちなみに、「駐車場」建造コストは、推定2,000ー2,300万円。

要するに、「大成」は24年前に時限爆弾を仕掛け、それが今になって爆発しているのだ。それが当マンションの管理費等（管理費＋修繕積立金）が高い一因となっている（後編参照）。

【ペテンの隠蔽】

「駐車場」修繕費問題は巨大な金額が絡む重要案件であり、2015年12月に提出された収支計画にいくつかの誤りがあることが判明したからには、その修正案は臨時総会で単独に討議されるべきだった。しかし、組合理事会（＝「大成」）は臨時総会を開催せず、この案件を2016年６月の通常総会に先送りした。

通常総会の主要議題は、前期の収支報告と当期の予算案であり、個別案件は出席者の注目度が低いし、時間的制約もある。だから、「大成」は修繕費収支計画の修正を発表せず、総合収支計画の中に組み込んで、案件の矮小化を図ったのである。数字に不慣れな組合員は総合収支計画に羅列された数字に幻惑され、原案をそのまま承認した。

その後まもなく、当期に予定されていた修繕は実行された。今すでに３月後半、当期中に臨時総会が開催されることはないから、本案件はすでに完了したという形になった。「大成」には「ペテン」を恥じて、修正する品性が欠けていると判断する。

後編に続く

*（注）当マンションでは、「駐車場」の保守点検費が他のマンションより高いことと、満車ではないために、月12,000円の使用料でも赤字になる。

**（注）「駐車場」の保守点検費は管理費に計上されるので、それをカバーするためにも、使用料が管理費に計上されるのは正しい会計処理である。つまり、修繕積立金に計上する当マンションの会計処理は異常であり、「大成」が本件の重要性を十分認識していることの証左である。

***（注）古くからの住人によれば、「隣の駐車場が建設されたのは20年ほど前だ」というが未確認。

大成有楽不動産のペテン体質 （後編）

【ペテン商法がもたらすもの】

数年前、他のマンションの管理費等をネットで調べた結果、私が住んでいるマンションの管理費等がかなり高いことに気づいた。管理会社の「大成」が管理する他のマンション数十軒と比較すると、比率で34%、金額にして平均的間取りの75平米の区分の場合で約８千円高い*。 私は管理組合の総会の席上で度々この件を訴えてきたが、まったくラチがあかない。

 管理費等が高い理由はいろいろあるが、その一つは「駐車場」運営が赤字であること。当マンションの場合、「駐車場」は継続使用せず、撤去する方がはるかに得だが、組合理事長の強い意向（=「大成」の意向）で継続使用することになった。

延命修繕に2,500万円（１台当たり125万円）という巨額の資金を投入しても、それが利益をもたらすのであれば救いがあるが、赤字の垂れ流しでは泣くに泣けない。「駐車場」の継続使用も、またその赤字垂れ流しも、すべて「大成」のペテン商法の結果である。

【ペテンは企業体質】

これまで私は度々このブログに「大成」のずさんな運営を批判する論考を投稿してきたが、その目的は「大成」を貶めることではなく、私自身を含めた組合員の利益を守ることである。だから、その都度原稿を事前に「大成」に郵送し、「異論があればご連絡下さい」と告げた。暗に「態度を改めるなら、ブログにアップしませんよ」というメッセージである。しかし、「異論」があったためしがない。担当者と個人的に話し合うことを提案したこともあるが、無視された。

前回の《大成有楽不動産の「目くらまし」商法》をアップした時は、事前に担当本部長にも原稿を送った。私は、「大成」の「ペテン」が担当者個人の暴走ではないかと疑ったからである。しかし、本部長はなんの反応も示さなかった（今回も同様）。「大成」の「ペテン」は会社ぐるみの行動だったのである。

こうした歴史的経緯、上司も加担している事実、恥を恥と思わぬ企業風土、これらの綜合が、「ペテン」を「大成」の体質と断じる所以である。

【組合の責任】

もちろん、「ペテン」に騙される組合にも問題があり、騙されても気づかないことでは《振り込め詐欺》を連想させる。しかし、≪振り込め詐欺≫と大きく異なる点は、相手が大手企業であること、そして長年の取引相手であること。やはり、責められるべきは「大成」である。

【大成グループの行動理念】

大成有楽不動産の親会社である大成建設の理念として、「お客様満足の追求」「社会的責任の遂行」という項目が記されている。したがって、「大成」の「ペテン体質」はグループの理念とまったく真逆である。「大成」はその「ペテン体質」とグループの理念との不整合性をどう説明するのか。

「大成」の一部の幹部と社員の猛省を促す次第である。

終

 *（注）２年前の総会で、担当者とともに出席していた担当部長にこの統計データを示して、なぜ当マンションの管理費等が「大成」が管理する他のマンションに較べて高いのか説明するよう求めた。ところが、その部長氏は、なんと「よそが安すぎるのだ」と言い放った！　この暴言（失言？）をこのブログに書いたところ、さすがに恥ずかしくなったのか、その部長氏はそれ以来総会に出てこなくなった（笑い）。

 

大成有楽不動産の“目くらまし”商法 （2016年９月２１日投稿の再録）

この論考は2015年12月14日に投稿した「顧客を騙すマンション管理会社」の続編である。その要点は次の通り。

私の住むマンションの管理組合は、機械式駐車場（「駐車場」）の使用料を7,000円から12,000円/月に値上げした（2015年12月）。値上げの理由は、「駐車場」の延命修繕に多額の資金が必要になること。ところが、管理会社の大成有楽不動産株式会社（大成）が策定した資金計画にいくつかの誤りが発見され、計画の見直しを実施することになった。ちなみに、隣りに大きな駐車場があり、その使用料は11,000円/月。

修正案に関する疑問点

今年（2016年）６月に開催された通常総会で、前期の収支報告書と当期の予算案とともに、「駐車場」を含むすべての総括修繕計画が提示された。その資料では、「駐車場」修繕費が原案より10年間の総額で２百万円弱減額されている。組合理事長は「原案では消費税をカウントしていなかった不備があったので修正した」と説明したから、資金不足はこれで解消したように受け取れる。しかし、実際はそうではない。

（１）      原案では今後の資金不足は過去の剰余金と相殺され、通算では収支トントンになっていたが、その計算は「駐車場」が過去に「空き」があったにもかかわらず、常に満車だったというデータの歪曲に基づいていた。しかし、修正案ではこの問題に触れていない。

（２）      今後の収入見通しも過去の実績を無視し、満車ベースで算定されている。これまでと違って「駐車場」使用料が隣りよりも千円高いという事情があり、今後は「空き」の発生率は以前よりも高くなると予想すべきだ（実際に、総会の数日後、１台の「空き」が発生し、今でもそのままとなっている）。

（３）      修正案に示された２百万円弱の削減は最初の３年間に集中しており、その削減率は３年間の修繕費の約20%で、異常に高い。この削減は特定の修繕を計画から除外しただけではないのか。その修繕を実施しない場合、弊害は発生しないのか。

そもそも、大成が使用料を隣りの駐車場より高く設定せざるを得なかった理由は、このプロジェクトの採算が厳しいからであろう。だからこそ、原案では過去・現在を通算した収支計画を示していた。しかし、修正案ではそれが消えて、代わりに総括修繕計画が示された。その総括修繕計画は組合員の目を「駐車場」修繕計画の不備から目をそらす、“目くらまし”効果をもたらした。

「駐車場」は廃止する方が得

たとえ（１）－（３）の疑問点が是正されたとしても、私がかねてより理事会に提案し、握り潰されてきた「駐車場」廃止案の方が、はるかに得である。私は次の様に主張した。

「機械式駐車場を継続するより、廃止する方が得だ。設備撤去に数百万円かかるが、それは一時的出費であり、廃止すれば年間百万円強の保守費が永久に不要になる。利用者は隣りの駐車場を使えば済むことだ」

「駐車場」を廃止すると駐車スペース確保に懸念が生じるなら、組合が隣りの駐車場を一括して長期契約すればいい。さらに、一括契約によって、料金引き下げ（１万円またはそれ以下へ）の可能性もある。安全性重視の利用者には、構内にあるスペース（客用に使用中）を割振ればいい。要するに、延命修繕は千数百万円にもなる壮大な無駄使いである。

これに対し、理事長は「機械式駐車場は継続して使用する方針で進めてきた。廃止は10年とか先のことにしてもらいたい」と述べた。まさに「聞く耳持たぬ」である。理事長がなぜそういう発言をするかについては色々な理由が考えられるが、すべて憶測にすぎないので、ここでは論評を差し控える

そして予算案の採決が行われ、私以外の出席者全員が賛成した（理事会案をそのまま承認するのは当組合の慣習である）。問題点は、出席者が（１）－（３）に気づかず、議案がそのまま承認されたこと。このままでは、修繕積立金が損失で侵食されても、組合員はそれに気づかないという事態になる。大成の“目くらまし”作戦の勝利である。

総会の数日後、私は新理事長（理事長は６月総会を境に交代した）に「機械式駐車場の廃止による支出減を原資とする管理費等の大幅削減（月額５千円）案」を提出したが、却下された。却下の理由は、前理事長の主張と大筋で同じである。

「駐車場」を存続するとして、採算性はどうなのか。大成の総括修繕計画では「駐車場」の採算性を検証することができない。さらに、修正案にある２百万円弱の削減の明細を確認しないと（上記の３番）、「駐車場」存続の採算を正確に検証することができない。そこで、理事長に「この先３年間の修繕明細を知らせていただきたい」と文書で要請したが（コピーを大成に送付）、返事が来ない。

以下省略