営業苦しい弁当屋さん粘って交渉し、家賃を減額させる

足立区中川で弁当屋を営んでいる大山さん御夫妻。約20年こうこつと店を切り盛りしてきた。
　あのバブルの頃鼻息の荒かった家主に、更新が来ると更新料を2ヶ月も払い、家賃の値上はされ、いい様にされてきた。でも、あの頃は自分緒商売の弁当屋も面白い程売れた。しかし、最近商売もうまく行かず気がつくと貯金も底を突き、体もくたくたに。
　廃業しかないと考えている時に、組合を知っている人に出会い早速相談。組合のアドバイスは値下げ交渉だった。
　恐る恐る家主に言ったら、「うちも大山さんから貰う家賃を生活費の足しにしているだから」と言われ目がさめた、家賃を生活の一部にするなら不況の時の痛みわけ、くる日もくる日も交渉し2万円下がった、組合を教えてくれた友人は女神様です。


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８０歳を超える借地人に無理難題の更新条件を押し付ける

台東区根岸に住むGさんは、８０歳を超える年齢で、既にご主人に先立たれ、子供もいない全くの単身生活である。５０坪の借地の殆どを駐車場及び倉庫として賃貸し、その賃料が生活費になっている。

　３月末借地契約が満了し、その更新に際して地主から新しい契約条件を提示された。その内容は①地代は月当り１５万円を４万円値上げの１９万円に改定する②更新料は５００万円とする③特約として相続を認めない契約者本人一代限りの契約とする、というものであった。現在の暮らしからはとても金額的に呑めるような条件ではなく、一人途方にくれていた。

　近所に住み日頃身の回りの世話をしている姪御さんがこの話を聞きつけ借地借家人組合に相談し加入した。その後、地主代理人の弁護士から話合いをしたいとの申し入れがあり、Sさんはご高齢なので姪御さんが組合指導の下に代理交渉に臨み、提示された３点には応じられない旨を伝え、従前の契約内容で更新したい意思も伝えた。

　しかし、地主側弁護士は３条件を呑んで貰えないのであれば更新に応じられないという態度を崩さず、話合いは物別れに終った。

　その後、取敢えず、４月以降の地代を地主に送金し、加えて借地法４条に基づく「借地更新請求」を配達証明付き内容証明郵便を送り付けた。

　今後の対応は組合の顧問弁護士と相談しながら進めていくことを確認した。

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書面交付の説明義務を欠いた無効な定期借家契約

　仙台市でアンティ―クの雑貨のお店を営業している斉藤さんは今年の８月に建物を取り壊すので明渡して欲しいと言われた。突然の話しで困っていると家主はいきなりこの契約は今年の二月までの定期借家契約で期限が過ぎているので６ヶ月の予告で解約できると言ってきた。心配になってインターネットや本などで借地借家人組合と言う組織の存在を知って相談にきた。電話での相談で困難な面があったが、契約書などをファックスで送付したところ、定期賃貸借契約だという家主の主張には定期借家契約に必要な書面による通知がなかった。その上、家主の夫は宅建主任の免許をもっており、その仲介での契約であった。家主の代理人である弁護士からは」「定期借家契約に基いて、引き続き契約するならば定期借家契約。それ以外ならば明渡しを求める」との通知がきた。
　組合では斉藤さんと相談し「この『定期借家契約』そのものが借地借家法第38条2項の文書がないことで無効となり、通常の賃貸借契約であること。又、期限が過ぎての契約解除通告は無効である」と主張することにした。

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貸主が依頼した宅建業者の更新手続に際し報酬支払義務があるのか

（問）賃貸借契約を更新する際、貸主に委託された不動産業者の仲介で契約の更新手続が行われた。その際の更新手数料（家賃の半月分）を不動産業者から請求された。支払わなければならないのか。

（答）賃貸借契約の期間満了した場合、合意で契約を更新する。その際に不動産業者（宅建業者）が賃貸人と賃借人の間に入って契約の更新手続を行うことが日常的になっている。この場合、宅建業者は更新手続の依頼者に報酬を請求出来るのは勿論であるが、直接依頼していない者に対しても報酬の請求が出来るのか。
　「宅地建物取引業者は商法543条にいう他人間の商行為の媒介を業とする者ではないから、商事仲立人ではなく、民事仲立人である」（最判1969年６月26日）と言われている。民事仲立人とは、他人間の商行為以外の法律行為の成立に向けて尽力する事実行為であり、他人間の商行為の成立を目的とする商事仲立と区別される。民事仲立については明文の規定がなく学説・判例は一般に民事仲立を準委任と解している。従って宅建業者の行う媒介行為は民法上の準委任関係になる。宅建業者が当事者に報酬を請求出来るのは媒介に際して委任を受けた当事者に限られる。
　しかし宅建業者は営業として媒介を行うので商法上の商人に該当する。商人がその営業の範囲内において他人のために一定の行為をしたときは相当の報酬を請求することが出来る（商法512条商人の報酬請求権）。だが宅建業者が委任を受けない相手に対して商法512条に基づく報酬請求権を取得するためには「客観的にみて、該当業者が相手方当事者のためにする意思をもって媒介行為をしたものと認められることが必要である。単に委託者のためにする意思を持ってした媒介行為によって契約が成立し、その媒介行為の反射的利益が相手方当事者にも及ぶというだけでは足りない」（最判1975年12月26日）としている。
　従って宅建業者が契約更新に際して報酬請求が出来るのは依頼者である貸主に限られ、依頼していない相談者には報酬を請求出来ない。相談者に更新手数料を請求するのは不当である。
　なお宅建業者が依頼者である貸主に対して報酬請求出来る上限は賃料の１ヶ月相当額＋消費税である。

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不動産業者が借地更新料請求で脅し

荒川区荒川６丁目に住むOさんは、２０年前に約１７坪の借地権付きの家屋を買い、今年３月に１回目の借地の更新を迎える。

　近所の人達から借地の事に関して「更新料をいくら払った。地主に何か言うと後が恐いから」等々を聞かされていた。初めての借地更新でいくらの更新料を請求されるのか不安になっていたところ、不動産屋から「今後も地主と仲良くしたいなら坪１０万円にまけるから合計１７０万円支払え」と言われた。

　組合に相談に行ったOさんは、更新料を支払わなくてもいいことが解って、その旨を不動産屋に伝えた。すると、不動産屋は「それなら３０万円まける。駄目なら土地を買取れ。住み続けるなら今後一切家屋の修理は認めない。嫌なら出て行け」と言った。

　Oさんは徹底して闘う決意でいる。


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借家を買取った地主が定期借家契約を押し付ける！

　武蔵野市境で戦前から借家に住むＩさんは、家主が9月末で地主に借家（借地権）の建物を売却し、新家主となった地主から、今年の10月から1年契約の定期借家契約を結ぶよう請求されました。Ｉさんは不安になって組合に相談に来ました。
組合役員から「定期借家契約は期間が満了したら借家を無条件で明渡さなければならない。現行法では普通借家契約から定期借家契約に変更することは住居では認められていない」とのアドバイスを受け、１０月３０日付で送られてきた内容証明郵便に対し、定期借家契約の締結をきっぱり拒否し、家賃の値上げについても更新が出来る２年契約でなければ応じられない旨を返答しました。
１０月分の家賃を１０月末に提供したが、受取を拒否されたので、近いうちに東京法務局府中支局に供託する予定です。Ｉさんは、今後の交渉は組合に依頼し、新家主とは直接交渉しないようにするつもりです。

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借地上の建物を登記しないでいたら、地主が土地を転売したら

（Ｑ）借地をして建物を建てましたが、建物の登記をしないでいましたら、地主が土地を他人に売ってしまいました。新地主は建物の保存登記がないことをいいことにして、敷地の明渡しを請求してきました。

（Ａ）地上建物の登記がない場合（たとえ新地主が所有権を取得する際に借地権のあることを知っていても）、借地人は新地主に借地権のあることを主張し得るかどうかが問題です。
　一般には、新地主が悪意（借地権の存在を知っている）であってもこれに対抗できません。保存登記は借地人が自分でできるのにしなかったのだから自業自得だともいえるわけです。
　しかしこれでは事件の性質からいってもあまりに酷だという場合もでてきます。新地主の明渡し請求が、借地人に地上建物の登記がないことにつけこんで、なされていると認められるとともに、その他の事情が借地人に明渡しを請求するのは行き過ぎだと思われる場合は、借地人は新地主の権利濫用を主張して対抗することです（最高裁・昭和42・9・3判決）。
　借地借家法第１０条１項では「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる」とされています。借地権の対抗力である建物の登記をすることは、第三者に借地権があることを証明する重要な手段ですので、忘れないで建物の保存登記を必ずしておきましょう。

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賃借人に無断で建物に侵入し鍵を取り替えた行為が違法

家賃の滞納があったときは建物に立ち入ることができると定めた契約条項に基づいて賃借人に無断で建物に侵入し鍵を取り替えた行為が違法であるとして、賃貸管理業者の損害賠償責任が認めれた事例。（札幌地方裁判所平成11年12月24日判決　判例時報1725号）

　　この事件で問題となったのは、マンションの賃貸借契約に入っていた「賃借人が賃料の支払いを7日以上怠ったときは、賃貸人は直ちに賃貸物件の施錠することができる。また、その後7日以上経過したときは、賃貸物件内にある不動産を賃借人の費用負担において賃貸人が自由に処分しても、賃借人は異議の申し立てをしないものとする」という条項である。

　賃借人は入居後に雨漏りがするためカビが発生したことについて、管理会社に苦情をのべたところ、同社はカビによる被害の弁償には応じられないと答えた。そこで賃借人は賃料の支払いを停止したところ、管理会社は賃料を督促し、期日までに支払いなき場合にはドアをロックし、マンション内の立ち入りを禁止すると通告してきた。賃借人は督促に応じなかったところ、管理会社はマンション内に立ち入り、鍵を取り替えた。

　判決では、問題の契約条項について「賃貸人側が自己の権利を実現するため、法的手続きによらずに通常の権利行使の範囲を超えて、賃借人の平穏に生活する権利を侵害することを内容とするものということができるところ、このよう手段による権利の実現は、┅┅緊急やむを得ない特別の事情が存する場合を除くほか、原則として許されないものというほかなく、そのような特別の事情がない場合に適用される限りにおいて、公序良俗に反し、無効である」として、マンション管理会社に対し10万円の損害賠償の支払いを認めた。 国民生活センター「暮らしの判例集」より

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そんな馬鹿な！９月に更新したら、１０月に家主から明渡し請求

板橋区赤塚のマンションに住む田中さんは今年3月に2年間の契約期間が満了し、更新の時期を迎えた。９月末に窓口になっている不動産屋に更新料と更新手数料を支払い、契約を更新した。

　ところが、１０月中旬になって家主は「建物が老朽化し崩壊する恐れがあるので立退いてくれ」という通知を寄越した。

　驚いた田中さんは、組合に相談した。
　組合の相談員から「住み続ける権利があること、立退きに応じる場合でも適切な補償を請求できる」ことを聞き、同じマンションの居住者とともに組合に入って頑張ることになった。

　家主代理の不動産屋は、当初、家賃の6ヵ月分の補償を提案し「これで立退いた人もいる」と強弁していた。

　田中さん達は、組合が用意した「明渡合意書（案）」を示し、組合役員と一緒に交渉した。
　その結果、立退料は家賃の14ヵ月分と先に払った更新料と手数料は返還することで解決の見通しが付いた。


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関西の地上げ屋が底地の買取で借地人を強迫、組合に加入して安心

荒川区東尾久に住むTさんは、昭和２４年から約１９坪を借地している。

　先月突然、関西で開発会社をしているA開発と名乗る地上げ屋が来て、「今度この土地は地主さんから買取ったので借地人は土地を買取るか、借地権を売るか、どちらかに態度を決めろ。底地を買取る場合は関西では地価の半値だ。売る場合は相談に乗る。もし売買不成立の時は法的手段を取る」と脅かされ、借地借家人組合に相談し入会した。

　組合の説明で借地を買取らなくても何ら心配ないことが解り、安心することが出来た。同時に近所の４軒の中１軒も入会し、他の３軒組合にも組合に入って一緒に頑張るよう説得している。

　A開発という会社は大阪にあり、代表者が３月に刑事事件を起し不動産免許取消処分を受け、４月に代表者などを変更し再免許を取得している。

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下水の詰り組合の通知で家主直ちに工事を着工

台東区下谷の福沢さんは、築40年になる借家で暮して20年になる。数年前から家屋の各所に不具合が生じてきていたが、軽微な工事だったので自費で修繕していた。

しかし、今年になってからの下水の詰りは、業者の見積りによると高額な工事代金が必要と解り、家主に修繕して欲しい旨を伝えたが無視されてしまった。

下水の詰りは、炊事・洗濯・トイレ等日常生活にも支障をきたす状態となり組合に相談した。
組合の指導で
①下水が詰り困っている事
②工事に着手してもらえる期日は何時か
③返答無き場合は当方にて工事する事
④その場合の工事代金は家主の負担とする事等
を記した内容証明郵便を家主に送った。

家主は内容証明郵便に驚き、直ちに下水工事に着手した。

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耐震診断を理由に４店舗に突然の解約通知

　調布市東つつじヶ丘で店舗兼居宅を借りている４店舗のテナント一同は、家主から今年の７月に以下のような「ご挨拶」の手紙が届けられました。「さて、最近社会問題になっております耐震居度ですが私どもの建物も老朽化してきた為、先日耐震検査を思い切ってさせていただきました。それによりますと、当該建物は昭和５６年施行の新耐震設計法以前の既存不適格建築物の建物であり大掛かりな補強工事が必要とのことです。この件専門家に相談したところ、費用的にも時間的にも大変困難を要するとのことでした。災害時の万一の時、もし何かありましても皆様にご迷惑をお掛けする事になる前に建物を取り壊す決断を致しました。誠に残念ではありますが、上記理由により今回更新時期を期に解約したくお願いも申しあげます。平成１９年７月３１日をめどに退去いただければと存じます。┅┅┅　」という一方的な内容でした。
　４店舗の店主一同は、８月に退去通告を拒否し、営業を継続していく意思のあることを家主に通知しました。９月に入り、今度は店舗の建物の裏の物置の場所を閉鎖するので年内に物置を撤去するよう通知して来ました。どうやら嫌がらせを始めた模様です。
　１０月にテナントの代表が組合をインターネットで調べて相談に来ました。組合ではこうした耐震診断等を口実に明渡しを請求してくる事例が増えてきていることを説明し、「家主は不安を煽り立てているが、建物が倒壊するような地震が何時起きるか予測できない。このような一方的な理由で建物を明渡す必要はない」とアドバイスしました。
　テナント一同は、早速組合に加入し今後も組合の指示に従って頑張ることになりました。
　１１月１日には、事務局長が現地の建物を視察し、テナントの皆さんから事情を聴きました。
テナント一同は、昭和４１年に入居し以来継続して店舗を借りています。当時１００万円の保証金を支払い、１０年経過すると保証金は償却されるかわりに営業権が取得され、譲渡とする権利も認められています。テナントのうち、３店舗は代が替わっても営業を継続して頑張っています。「４０年間も営業を続けている借主に何らの相談もなく、一方的な明渡し請求には到底応じられない。借主一同結束して頑張る」ことを確認しました。

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借家契約が先月に切れたが、そのままでも大丈夫か

Ｑ）２年前に結んだ借家契約の期限が先月できれてしまいました。家主が遠くにいるので、賃借契約を継続する手続きをまだしていません。そのままにしていても大丈夫でしょうか。

（Ａ）旧借家法第２条では、賃貸借期間が定められているとき、貸主が期間満了前６ヶ月ないし１年の間に、借主に更新拒絶の通知あるいは条件を変更しなければ更新しない旨を通知しないと、期間満了の際、前賃貸借と同一条件でさらに賃貸借をしたものとみなすとなっています。
　さらに家主が「更新拒絶」の通知をした場合でも、期間満了後、借主が家屋を従来どおり継続し使用しているのに対し家主が遅滞なく異議を申し出ないときは、契約の更新とみなされます。
　しかも家主が更新を拒むためには、「正当事由」がなくてはなりませんから、まったく借主に有利にできている、というほかありません。家主から何の異議もなく、期間満了後も、従来通り家屋を使用している場合は、契約は更新したものとみなされますから住んでいていいわけです。
　また、新しくできた借地借家法２６条でも同様の規定があり、さらに同条３項では、建物の転貸借の場合にも、建物の転借人がする建物の使用または収益の継続を建物の賃借人がする継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間を処理しております。

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賃貸住宅の貸主団体が自民党の議員連盟再発足

民間賃貸住宅の経営者の団体である全国賃貸住宅経営協会（高橋敏幸会長）は、住宅事業改善に向けた活動の一環として、自由民主党衆参両院国会議員による「賃貸住宅対策議員連盟」を再構築、発足式を１０月１７日、東京千代田区のホテルで国会議員約１００人、協会関係者約２００人の参加で開催しました。
　近年、活動が凍結していたものの、住生活基本法制定で新たな住宅政策への転換が図られたことを踏まえ、高度化・多様化する国民のニーズに対応していくために活動を再開するとしています。今後、正当事由制度の廃止を求めて、借地借家法改悪等へのなお一層の圧力が強まることが予想されます。

定期借地定期借家推進機構連合会会長が 定期借家制度の早期見直し提言

　全国定期借地定期借家権推進機構連合会の塩見宙会長は、１０月３１日号「住宅新報」の「住宅政策と税制を問う」との囲み記事で定期借家制度に言及しています。
　塩見会長は４年を目途に定期借家制度の見直しが行なわれる予定が６年経過しても見直しが行なわれていないと苦言を述べ、「定期借家制度の創設は家主にとっては願ってもない有利な制度の出現であるが、定期借家契約の締結に当っては、数々の制約があり、オイソレと活用しきれない」と早期の法律の見直しを要望している。