Ｑ どうして消費者契約法ができたのですか。

Ａ　消費者契約法が立法化された背景には、消費者トラブルの急増があります。1998年の消費者トラブルのうち81％が契約や販売方法に関係するものになっています。このような消費者トラブル急増の背景には、消費者と事業者との間の情報の質や量、交渉する力の格差が指摘できます。たとえば、事業者は売ろうとする商品に関して十分な知識や情報を持っています。また商品をどう売ったらよいかという売り方についての経験も豊富です。それらに乏しい消費者は、ともすれば事業者の不当な影響力の下で、意に反して契約させられてしまうことがあります。また契約する内容についても、通常は事業者が契約書をつくるため、一方的に消費者に不利益な内容となっていることが少なくありません。
　消費者トラブルの急増は、民法や特定商取引（旧訪問販売法）などの従来の法律では、消費者トラブルに対して十分に対応できないことを示しています。さらに今後、規制緩和やインターネット等の技術が進めば商品や販売方法はますます複雑化することが予想され、消費者トラブルはさらに増加することが考えられます。そこで、事業者が消費者を勧誘する際のルールと契約内容に関するルールを定める新しい法律が必要とされるようになりました。
　消費者契約法は、消費者トラブルの原因である消費者と事業者との間の情報・交渉力の格差を是正して、消費者の利益を擁護することを目的としています。消費者契約法には2つの柱があります。1つは事業者が契約を勧誘するにあたっては不当な方法で消費者を誤認、困惑させて契約させた場合には、消費者は取消ができること、もう1つは契約条項が消費者に一方的に不利益で不当な場合には、無効となることです。消費者契約法はこのような方法で消費者の利益を擁護しようとしています。

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阪神淡路大震災で適用された罹災法の借地借家人への影響は

Ｑ　阪神淡路大震災では罹災都市借地借家臨時処理法が適用されたとのことですが、この法律はどういう内容なのでしょうか。

Ａ　この法律はもともと先の大戦で焼きだされた借地借家人を保護するために、昭和２１年に特別に制定された法律で、阪神淡路大震災のときにも適用されました。
　まず借家人の場合ですが、借家人はそれまで住んでいた建物の敷地に新たに新築された建物を優先的に賃借することができます。ただし、建物完成前に借り受けの申し出が必要です。もし家主が再建しない場合には２年以内に「自分で建築するから土地を貸して欲しい」と地主に申し出れば、優先して借地することができます。家主が借地人の場合はその借地権を自分に譲渡するよう申し出ることができます（地主の承諾は不要）。これらの申し出を受けた地主又は借地人は正当事由がなければ拒めません。
　次に借地人の場合ですが、借地権自体は建物がなくなっても消滅しません。残存期間が１０年未満のときは１０年まで延長になります。
　借地上の建物に登記がないと、土地を売られてしまった場合新地主に借地権を主張できないのが原則ですが、この法律の下では、その場合でも５年以内に現われた新地主には主張できます。
　こうして借地借家の権利自体は保護されても、なにせ非常時なものですから不利な借地借家条件を押し付けられたり、借地借家人同士が競い合ったりすることが予想されますが、そのような場合は、裁判所が簡易迅速な手続きで利害を調整をすることになっています。


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賃貸アパートを借りようと思うが、どういった点に注意したらいいのか。

［相談］
卒業を期に独立してアパートを借りたい。部屋を借りるのは初めてなので、家賃、場所、部屋の大きさや間取り、周りの環境などがチェックポイントと思うが、ほかに注意することはないか。（２０代、男性）



賃貸借契約を結べば、契約内容に合意したことになります。契約書に何が記載されているか確認し、分からないところはよく聞いて納得してから、契約することです。


★アドバイス
　部屋探しのこつは時間に余裕を持って情報を収集し、実際に借りる部屋に行き、状況を確認することです。
　不動産業者が仲介をするときは、賃貸借契約をする前に、宅地建物取引主任者が重要事項の説明をします。借りる側（借主）は用語や内容に疑問点があれば説明を求めましょう。また借主に不利な条項が契約書にないか確認します。とくに賃貸借契約の更新手続に費用がかかるか、退去時の敷金の返還やハウスクリーニング、部屋の修理代を負担する条項や退去予告の期間があるかをチェックします。
　入居する際には、家主と不動産業者、借主の三者で室内点検をしましょう。汚れや破損があれば、写真や覚書にしておくといいでしょう。


［用語］
宅地建物取引主任者
重要事項の説明
敷金


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借主はアパートの火災保険に入る必要があるのか

［相談］
賃貸アパートの契約のときに、不動産業者が代理店なので火災保険の契約を勧められた。アパートの家主は火災保険に入っているはずなのに、借りる方まで火災保険に入る必要はあるのか。（２０代、男性）



賃貸アパートの入居者は、自分の家財の損害の補償、貸主に対して賠償責任が発生したときの補償などのために保険に入ります。


★アドバイス
　賃貸アパートや賃貸マンションの借主は、家主に対して、借りている部屋を管理する義務があり、契約が終了すると部屋を返還する義務があります。もし、借主の不始末で借りている建物が火事になって焼けると、家主に対して損害賠償責任が生じます。不注意による漏水で階下に損害を与えることもあります。
　このような場合に備えて、アパート入居者用の個人賠償責任保険や個人賠償責任保険を特約とした保険ががあります。ただし、家主や仲介業者が勧める保険をよく理解しないまま加入するのではなく、保険内容をきちんと理解して加入しましょう。自分で保険会社を選択することもできます。例えば、全労済の借家人賠償特約付火災共済などは不動産業者の保険より、ずっと掛け金もお得です。お問合せは借地借家人組合まで


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法定更新した場合には約定更新料の支払義務なしとした判例は

（問）京都地裁で更新料支払特約があっても契約を法定更新した場合には、借主に更新料支払義務は無いという借家での判決があった。他に約定更新料の支払義務無しという借家に関する高裁又は最高裁の判例はあるのか。

（答）東京では更新料特約がある場合、契約を法定更新した時に更新料の支払義務の有無が裁判で幾度となく争われている。
　具体的な判例で検討してみる。借主Ａは、賃貸マンションを期間２年、更新の際は新家賃の２ヵ月分の更新料を支払うという更新特約が有る契約を結んだ。２年後の更新時に家賃の増額で紛糾し、合意更新ができなかった。Ａは更新料を拒否し、相当と思われる家賃を供託し、法定更新の途を選択した。貸主は増額家賃・更新料の不払を理由に契約解除を通告し、未払家賃・更新料の支払と建物明渡を求めて提訴した。　
　地裁は、約定更新料は法定更新には適用されず、支払義務は無いとしてＡの主張を全面的に認め、貸主の請求を棄却した。控訴を受けて東京高裁は「法定更新の場合、賃借人は何らの金銭的負担なくして更新の効果を享受することができるとするのが借家法の趣旨であると解すべきものであるから、たとえ建物の賃貸借契約に更新料支払の約定があっても、その約定は、法定更新の場合には適用の余地がない」（東京高裁1981年７月15日判決）とした。この判決を不服として貸主が上告したが、最高裁は上告を棄却した。最高裁は「本件建物賃貸借契約における更新料支払の約定は特段の事情の認められない以上、専ら右賃貸借契約が合意される場合に関するものであって法定更新された場合における支払の趣旨までも含むものではない」（1982年４月15日判決）と明快な判断を下している。
　このように更新料支払特約は合意更新を想定したもので、法定更新には適用されない。これは当然の結論である。借地借家法は経済的負担の無い法定更新を定めている。更新料特約は法の趣旨に反して借主に不利益な経済的負担を課している。特約が法定更新の場合にも適用されるとすれば、それは実質的に経済負担を強制する合意更新を義務付け、無償の法定更新を排除するに等しい。換言すれば法定更新制度の否定である。


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管理会社の原状回復請求にガイドラインと違うと交渉すると請求額を減額

練馬区に住む沖山さんはある大手の管理会社が管理しているマンションに住んでいた契約どおり１ヶ月前に管理会社に通知をして退去する事になった。引越当日は、６年間も住んでいたので、絨毯や畳の一部は家具を置いたところと置いてないところなどでは日焼けなどで色が違っていた。又、本人の過失で襖に穴などがあいていた。台所などでも冷蔵庫などが置いてあった所とそうでない所では汚れなどで色などが違っていた。そのような個所、気になるところはほとんど全部写真に写しておいた。

　退去してから、管理会社から、原状回復費用を請求されて愕然とした。１９万２０００円の敷金に対して、請求はなんと約３４万円の請求だった。沖山さん、こんな馬鹿な事があっていいものかと思いトラブル対策ガイドの本を見て、借地借家人組合に電話。

　組合で、敷金返還と原状回復についての知識を得て、このような費用の請求は原状回復とは違うのではないかと管理会社に電話すると２回目の請求金額は約２２万円になった。ＦＡＸで送れてきた請求内容と写真をみて原状回復費用とは無縁の次に入居する人のためのリフォーム代であるということで再度、電話した。

　３回目は１２万円になった。応対した大手管理会社の社員は国土交通省のガイドラインに照らしているといってこの金額が正当であると言っている。沖山さん「バナナの叩き売りでもあるまいし、こちらが知識をもって交渉すると値引きする。こんな事が大手の会社が行っていることは許されない。裁判も辞さない覚悟で最後までがんばる」と語った。

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相談日は毎週　土・日・祭日を除く午前１０時から午後５時まで

不動産管理会社が家主に契約書を見せてくれない？

Q 賃貸マンションの１室を貸している家主です。仲介の不動産会社との契約で、賃貸住宅の家賃集金、並びに管理委託契約を締結していますが、不動産会社からは家賃と入居日しか知らされていません。賃借人との間でどのような契約をしているか把握しておきたいのですが、「賃貸契約書」を不動産会社は見せてくれません。家主には見る権利がないのでしょうか。また、賃貸契約内容を把握する他の有効な手段はあるのでしょうか。

千葉県八千代市　Ｋ．Ｉ（会社員）

A 当然見る権利はあります。それどころか、契約書を取り寄せて保有し、賃借人に対する義務をきちんと履行するべきです　不動産会社からは「家賃と入居日しか知らせてこない」とありますが、賃貸人と不動産会社との間で締結した「管理委託契約書」の原本をも保持されていないようですね。契約の当事者（委託者と受託者）が、１通ずつ契約書を保有することが一般的です。賃貸人（委託者）用の契約書を保管している人に、契約書の引き渡しを催促して下さい。

　不動産会社（受託者）が、管理受託の業務範囲内の業務をきちんと遂行しているのか、あるいは越権行為を行っているのか、まず「管理委託契約書」を取り寄せて、契約内容を確認する必要があります。

　「賃貸借契約書」も同様に、賃貸人が保有するのが一般的です。契約書がどこにあるのか不明で、内容の把握ができない場合は、直接賃借人に確認する方法があるのではないでしょうか。

　いずれにしても、賃貸人は賃料を受け取ることにより、貸借人に対して賃貸住宅を“使用収益される義務”（賃借人が住宅を借りてちゃんと住めるようにする義務）を負っているのですから、早速「賃貸借契約書」を取り寄せて、賃貸人としての義務を果たせる状態を作って下さい。

財団法人日本賃貸住宅管理協会
URL：http://www.jpm.jp/

（2007年2月2日 読売新聞）


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家主が替わった途端に明渡しの嫌がらせ

荒川区南千住のEさんは、１４年前から木造２階建アパートの一室を借り書道塾を経営している。

　ところが最近、近所の人が来て、今度、この建物が私のものになったので建直すから明渡せと言われた。
　Eさんは早速組合に相談し、家主対して立ち退く意思のないこと、なぜ急に建替えるのかと理由を訊いた。家主は皆んなに出てもらったら、娘の住まいにするためと説明した。Eさんは、家主の一方的な都合では借家人を追い出すことは出来ないと家主にはっきり伝えた。

　その後、家主は何度も大声を上げて嫌がらせをしたが、Eさんはその都度繰返し反論した。意思確認のために立退き拒否の内容証明郵便を出すと家主からこんなものは無視しても何ら構わない、このままでは済まないと脅しをかける有様である。事実、解体屋まがいの人間が来て、こんな家は直ぐにでも取壊せるとすごんだりもした。

　Eさんは家主の明け渡し要求を拒否し、最後まで戦うと張り切っている。


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借地権とその上の建物を相続したら、地主から新しく契約書の作成を要求された

Ｑ　昨年７月父が死亡しました。母はその前になくなっていますので、相続人は私たち兄弟妹の３人です。３人で相談した結果、父の持っていた借地権とそのうえの建物は二男の私が相続することになりました。
　そのことを地主さんにご報告に行きましたら、地主さんは新しく私に契約書を作ることを要求してきました。私がその必要がないのではないかと申しましたら、地主さんは「それじゃ、あなたはあそこに住んでいないのだから土地を明渡してほしい」といいだしました。いったいどうしたらよいのでしょうか。

Ａ　地主の言い分は全く間違っており、土地を明渡す必要はありません。借地権は相続することができ、共同相続人のうち誰が相続するかは相続人間の協議で自由に決めることができ、それについて地主の承諾を受ける必要はありません。
　ですから、借地上の建物に住んでいない相続人も借地権を相続できますし、さらには、借地上の建物の全部又は一部を第三者に賃貸してあっても相続できます。
　そして相続することに決まった人は、被相続人（本問では父）と同一の立場に立つので、借地期間も地代も何もかも変化はありません。したがって、新たに契約書を作成する必要は毛頭なく（全く同一内容の契約書だったら不利益にならないのでかまいませんが）、それは住んでいない相続人が相続する場合も同じなのです。もちろん、名義変更料が必要でないことは当然です。

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契約更新で保証人を立てることができなくなった

Ｑ　私は借家をしていますが、今回３回目の更新にあたり、前回まで保証人になってくれた人と不仲になり、保証人を立てることができなくなりました。家主も不動産屋もだれか保証人をつけなければ新しい契約はしないといっています。その上不動産屋は、いなければ誰の判でもよいから押して出しなさないといいますが、どうしたらよいでしょうか。再契約日は１週間過ぎてしまいました。

Ａ　借家契約の保証人（通常は連帯保証人）は、契約期間が満了しても借家契約が法定更新されますと、法定更新後の借家契約（期間は定めのないものになります）についても保証人としての責任を負わされます。
　例えば２年の借家契約の保証人になった人は、２年間だけの保証人ではなく、法定更新されますと３年目以降も保証人を続けなければならないということです。
　一方、期間が満了する毎にそのつど契約書を書き換えて更新をする、いわゆる合意更新の場合には、書き換えのときにもう一度保証人として署名捺印しなければ、保証人はその時に終わります。ですから、毎回契約書を書き換える家主は、その都度保証人を立てることを要求するわけです。
　しかし、そのとき保証人になってくれる人がいなくてもあわてることはありません。借家人とすれば法定更新を主張すればよく、契約書を書き換える必要はないからです。なお、更新毎に保証人に署名捺印をもらうわずらわしさをなくすために、最初の契約のとき、借家契約が続く限り保証人としての責任を負う旨の１筆を取られている例が多く見受けられますので注意が必要です。保証人のでたらめな判のことですが、それは無効であり、場合によっては私文書偽造になりますので、やめるべきです。

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借地の相続による名義変更に地主の承諾が必要か

Ｑ　昨年１２月、父が亡くなりました。相続人は母と私たち子供二人です。主な遺産としては、現在住んでいる建物ぐらいで、敷地は借地です。借地権も相続できるでしょうか。その場合、相続人への名義変更について地主の承諾を得なければならないのでしょうか。

Ａ　借地権も財産として相続することができます。この場合、借地人と建物所有者は原則として一致している必要がありますから、借地権を相続する人は建物も相続することになります。
　相続人が二人以上いる共同相続の場合、だれが相続するか、二人以上が一緒に相続するか、その場合各人の持分割合をどうするかなどは、相続人間の協議によって決めることができます（これを遺産分割協議といいます）。これに地主さんが介入することはできません。
　遺産分割協議が成立しましたら、以後それによって決まった人が借地人になり、その人の名前で地代を払うことになります。これによって借地名義人が変わることになりますが、この名義変更には地主の承諾は必要ありません。これは人の死という自然現象によってその人が持っていた財産や負債（権利義務）が当然に配偶者や一定の血族に承継されるという相続の特性によるものです。（これに反し生前に父から長男に借地権の名義を変えるのは原則として地主の承諾が必要です。）
　相続による借地名義人の変更は、このように地主の承諾は必要ありませんので、地主に名義変更の承諾料を支払う必要もなく、また、要求されても当然断ることができます。

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借地借家人組合に入会したいが、どんな団体ですか

　借地借家人組合は、土地や住宅・店舗・事務所を借りている借地人、借家人で組織している団体で、組合に趣旨に賛同できる方は、どなたでも加入できます。

　組合は、借地借家人の賃貸トラブルの様々な相談を借主の立場に立ってご相談に応じるとともに、貸主や不動産業者、代理人の弁護士等との交渉を応援します。

　組合は、借主が借地借家法・消費者契約・民法・民事訴訟法等の法律知識を身につけ、賢く問題に対応できるよう学習活動を行います。

　組合は、借主が裁判や調停など、訴訟になっても借主の立場に立つ弁護士を紹介します。また、組合員は毎月、組合の顧問弁護士から無料で「法律相談」を受けることができます。

　組合は、借地借家法の改悪や国や東京都の住宅政策に対して運動し、借地借家人や住宅弱者が安心して暮らしていけるよう「居住の権利」を守って日々活動しています。

　組合員の相談はすべて無料です。組合に加入するためには、所定の申込書に記入し、入会金２０００円、組合費１カ月１２００円（４か月分以上前納）をお支払いいただければ、今すぐ加入できます。組合費・入会金は郵便振替もできます。

　東京多摩借地借家人組合へのご連絡は　　０４２（５２６）１０９４

祝祭日・土曜日を除く毎日午前１０時よりご相談に応じています。

　〒190-0023　東京都立川市柴崎町４－５－３いわなビル１０１　Ｅ－ｍａｉｌ: union.tama.sh@sepia.plala.or.jp

　　組合への入会お待ちしています。

ＦＡＸ：　０５０－７５２８－８６２８

家賃・地代の支払方法について

Ｑ　①今まで貸主が取りに来ていましたが、今度から持参してくれと言われました。応じなければなりませんか。
　②今まで半年分を後払いで支払っていましたが、今度から毎月支払ってくれといわれました。応じなければなりませんか。
　③現金書留で支払っていますが、領収書をくれません。かまいませんか。銀行振り込みの場合はどうですか。

Ａ　①と②のいづれにつきましても、応じなければならない義務はありません。①の取立て払いも②の半年分後払いも、賃料支払い方法についての契約（合意）内容になっていますので、契約内容は一方的には変更できないとの原則が適用になります。したがって、貸主の申出に応じるかどうかはあなたの自由です。
　ただ注意が必要なのは、契約書には逆の内容（持参払い、毎月払い）が記載してある場合です。この場合には、契約書記載の支払い方法が当事者の合意によって変更になったといえるような長年の慣行、即ち既成事実が必要です。その判断は組合に相談し慎重に対応してください。もしその結果、慣行が未熟であると判断される場合には、契約書記載通りの支払い方法の求めがあれば、それに応じなければなりません。
　③につきましては、いずれも領収証をくれなくても特に心配は要りません。もちろん、現金書留や銀行振込の控えは大切に保存してください。


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地主・家主から内容証明郵便が送られてきたが返事を出さなくて大丈夫か

Ｑ　地主・家主からの内容証明郵便が送られてきました。この場合必ず返事をしなければなりませんか。その返事は内容証明郵便でするのですか。返事をしなければ地主・家主の言い分を認めたことになってしまうのですか。普通郵便とどう違うのか、教えてください。

Ａ　地主・家主から送られてきた内容証明郵便に対し、返事をしなければならないのか、または、返事をした方がよいか、その必要がないかは、一概にはどちらともいえません。そこに書かれている事柄によりますが、大体の場合、返事を出しておいた方が良い場合が多いようです。
　その場合も内容証明郵便による方がよいと思います。普通郵便ではその手紙が確かに先方に届いたという証拠が残らないからです。内容証明郵便と普通郵便との違いは、この証拠に残るか残らないかという点だけで、内容の面においては一定の意思を表示したことに変わりありません。内容証明郵便が来たというだけで気が動転してしまう人がいますが、ただ手紙が来たと考えるだけでいいわけで、後は内容をよく検討して対応すればよいのです。
　返事をしなかったからといって先方の言い分を認めたことにはなりませんが、事柄によっては暗黙の了解を与えたと取られることもありますので注意が必要です。
　要するには、内容証明郵便がきたらまず組合に相談し適切な対応を取るようにすることが大事です。独りよがりと放置は禁物です。


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　相談日は　毎週　土・日・祭日を除く毎日　午前１０時から

規制改革民間開放推進会議が狙う借地借家法改悪

　06年12月25日、規制改革・民間開放推進会議が取り纏めた「第３次答申」によると、
①「定期借家制度の見直しについて」は、現行法では居住用建物については当事者が合意した場合でも、定期借家への切替えは禁止されている。そこで、検討事項として「○ア居住用建物について、当事者が合意した場合には定期借家権への切替えを認めること○イ定期借家契約締結の際の書面による説明義務の廃止、○ウ居住用定期借家契約に関して借主からの解約権（強行規定）の任意規定化○エ賃貸人及び賃借人が合意すれば更新手続だけで契約を延長できる更新型借家契約制度の創設及びその際に契約を公正証書によらずとも締結可能にすること」
②「正当事由制度の在り方の見直しに関して」も、「○ア建物の使用目的、建替えや再開発等の事情を適切に反映した客観的な要件とすること、○イ立退き料を正当事由の要件として位置づけること及びその客観的な算定基準を明確にすること」以上、法改正の議論があることを踏まえ、所管省庁は関係省庁と連携し、論点の整理、具体的な策定に資する情報提供を積極的に行うべきであると答申している。
　「第３次答申」は先に日経連が政府へ提出した「2006年度日本経団連規制改革要望」と同趣旨のものである。但し日経連の方が直接的で具体的である。例えば正当事由に関しては、原則として廃止すべきとしている。仮に存続させる場合は、具体的な立退料の上限を設定すべきとしている。家賃を算定基準にし店舗等は３年、事務所等は２年、居住用は１年の家賃分を立退料として支払うとしている。


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