現住居を売るか貸すか・・・

Q　現在築７年のマンションに住んでいます。
ローン完済しており売却査定は2000万円です。
戸建へ移りたく思っていますが、
現マンションを売却するか賃貸にするかで悩んでいます。
まだ比較的新しいので賃貸の方がまだメリットが
あるように思うのですがいかがでしょうか？

最近この類の売るか貸すかの悩みを持つ方は多い。

賃貸（不動産投資）の場合で私が常々お答えしているのは、
投資（今回の場合は現況の査定金額）に対し、
リターンは幾らで何年で回収できますか？
ということ。

経費はさておいて、
（※これは物件種別により変動し賃料の17%～23%程度と考えて結構）
表面的でグロスな数値で良いのだが、
表面利回り（賃料収入÷投資金額）にしろ
10%であれば約10年で元本回収ということ。

そして、その時に当該物件がいくらで売れるか、
目標利回り10%であれば3000万円で売れて初めて
回収できたといえるのではないだろうか。上は2000万円の間違い！

区分マンションは建物評価のみで、
不動産投資に向かないのはこの投資金額回収後の売却金額が余りにも悪い
と予想されるからである。

今回の相談時の査定金額2000万円を10年分割で受け取っただけ、
ではあまり面白くない。

しかるにこの類の区分マンションを長期ローンで所有というのも
元本の減り具合に難がある。

言うならローンを組みレバレッジを利かす程度と
損益通算での節税メリットそして立地条件が
織りなすハーモニーがうまく調和すれば、
それは面白いのかもしれないが・・・

但、これはあくまでも一つの目安であり、
マクロで見れば金融情勢や地域により、
ミクロで見ても駅へのアクセスや近隣の立地条件等により
大きく変わることは言うまでもない。

知識武装してから事に当たるべきである。