Q家を売るのと貸すのとどちら

京都不動産コンサルタントのブログ

A近所で築２年の家が長らく売れずに残っている
とのことから売らずに貸すことを
検討しているということなのでしょう。

将来予測は難しいのですが、
現在長期住宅ローン付きであること、
不動産相場自体の右肩下がり傾向化という環境を考えれば、
将来売却しようとする時はもっと難しくなる
と判断できます。

長期ローンは中々元本も減りません。

不要不急な不動産となると思われます。
売却損が少ない今だからこそ、
思い切って売ることも考えて見ては如何でしょう。

Q管理業者からの家賃の入金がない

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A基本的にはり、管理は専門の管理業者に依頼されることに
尽きると思います。

一般的な解決法としては、
1.まずは専門の管理会社を見つけ管理を相談(依頼)
2.内容証明郵便にて今回の家賃滞納請求と
家賃回収業務の解除を通告
(この作業を新管理会社に手伝ってもらうのもよし)
3.それでも回収ができないようであれば、
簡易裁判所からの支払督促手続きの段取りをする。
(弁護士さんに依頼すると費用倒れとなるため)

相手が不動産業者ということであれば、
まずは不動産業の監督官庁に相談し、
3の作業も同時に進行させ、
できるだけ早期に手を打つことです。

ネットでは、家賃回収の為の
内容証明郵便の書き方や支払督促について等
いろんな有益な情報も検索できます。

そして効率的に、
現地や関係各機関に行くことも視野に入れ、
行動してください。

Q共有持分の家の残債について

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A贈与税がかかるとならば

離婚に伴い、
お父さんが家の残債をすべて払ったということですが、
ご主人の持分（ローン分）をお父さんが
購入したということと同じです。

お金が動いていますから売買ということ。
その『売買金額』と税務署の判断する評価額
との差額に対し贈与税がかかります。

故意に安く売買していれば
それが贈与になりますよ、という意味です。
税理士さんや税務署で確認することをお薦めします。

蛇足かもしれませんが、
拠出した資金分を共有名義にすれば
一応その場の問題はクリアーします。

Q既存の建物が建ち、境界確定も分筆もしていない状況の土地の購入について

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A何らかの保全措置と足げに現地確認を!　

今回のケースのような分割分筆前の売買予約は、
当事者間では有効であると思います。

ただ、登記までに何らかの不測の事態があったときに、
厳密に言えば、善意の第三者には対抗できない
ということになります。

一般的には、面積確定、地番による土地の特定、
表示登記という過程を踏みます。
なぜなら土地の地番が確定しないことには、
当事者間ではA-1orA-2等の仮番号で特定できたとしても、
他者にたいしては
商品の特定ができないということになるからです。


実績のある業者さんであればなおさらに、
残金を支払うにあたっての保全処置と
不測の事態に対するリスクの説明を受けることをお薦めします。

Q&A 表示に関する登記の実務〈第1巻〉登記手続総論・土地の表題登記・分筆の登記/中村 隆


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賃貸募集と賃貸管理

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一案件での賃貸募集と賃貸管理
双方の業務はよろしくない、
と考えている。

どちらも入居者さんの利便性や居住性を
考えるという意味では共通ではあるが、
交渉時点や入居後で
貸主借主どちらに軸足をおくかということでは
違って当然である。

厳密に言えば
双務契約のようなものである、
と言えなくもない。

一棟マンションの場合は
京都で実績のある専門業者を紹介し、
物件管理はお断りしている。

しかし、
遠方の旧知の同業者からの依頼により
引き受けざるを得ない状況に。

将来的な状況を考え合わせての依頼と考えるべきである。
京都でもっとも有名な住宅地での
駐車場なのである。
募集と管理を別けるまでもない、
ということ(・ω・)/

有効活用に知恵を絞れるのは言うまでもない。
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