不動産にとってのデフレの正体とは・・・

京都不動産コンサルタントのブログ

一に高齢者から若者への所得・貯蓄の移転。
二に観光産業の育成。
三に女性の就労。

「デフレの正体」藻谷浩介
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デフレの正体を見たり枯れ尾花。
ならぬ日本の高齢者の消費不足問題だという。

一に言うところの、
高齢者と若者の所得貯蓄格差があまりに多いこと。
これは二の観光重視も含め私の持論に近いもの。

不動産関係者であれば、
子や孫に住宅取得資金を拠出する現場に一度は遭遇し、
高齢者の現金保有の多さを感じていると思われる。

そして若者は仕事を選びすぎという指摘はあるものの、
一般的には就職難の時代である。

住宅取得資金の拠出は贈与税免除のおかげではあるが、
高齢者のストックを吐き出させる為には
このような仕掛けは今後も必要であろう。

税収に占める相続税と贈与税の割合からも
相続税の増税とセットで考えれば、
生前贈与でお金が少しは本来の流動性のあるものになるであろう。

もちろん金さん銀さんではないが、
100歳過ぎても老後が心配と言わせない高齢者の生活安定策や
セーフティーネットこれの充実は言うまでもない。

現住居を売るか貸すか・・・

Q　現在築７年のマンションに住んでいます。
ローン完済しており売却査定は2000万円です。
戸建へ移りたく思っていますが、
現マンションを売却するか賃貸にするかで悩んでいます。
まだ比較的新しいので賃貸の方がまだメリットが
あるように思うのですがいかがでしょうか？

最近この類の売るか貸すかの悩みを持つ方は多い。

賃貸（不動産投資）の場合で私が常々お答えしているのは、
投資（今回の場合は現況の査定金額）に対し、
リターンは幾らで何年で回収できますか？
ということ。

経費はさておいて、
（※これは物件種別により変動し賃料の17%～23%程度と考えて結構）
表面的でグロスな数値で良いのだが、
表面利回り（賃料収入÷投資金額）にしろ
10%であれば約10年で元本回収ということ。

そして、その時に当該物件がいくらで売れるか、
目標利回り10%であれば3000万円で売れて初めて
回収できたといえるのではないだろうか。上は2000万円の間違い！

区分マンションは建物評価のみで、
不動産投資に向かないのはこの投資金額回収後の売却金額が余りにも悪い
と予想されるからである。

今回の相談時の査定金額2000万円を10年分割で受け取っただけ、
ではあまり面白くない。

しかるにこの類の区分マンションを長期ローンで所有というのも
元本の減り具合に難がある。

言うならローンを組みレバレッジを利かす程度と
損益通算での節税メリットそして立地条件が
織りなすハーモニーがうまく調和すれば、
それは面白いのかもしれないが・・・

但、これはあくまでも一つの目安であり、
マクロで見れば金融情勢や地域により、
ミクロで見ても駅へのアクセスや近隣の立地条件等により
大きく変わることは言うまでもない。

知識武装してから事に当たるべきである。

被災者の方々への住宅情報

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国土交通省がホームページ内で
東日本大震災被災者の方々に対し、
仲介手数料等の減額措置を行っている賃貸住宅情報を提供する
ネットワークを設立したというニュースがありました。

そのネットワークは国内で不動産を取り扱う企業、団体の
WEBサイト殆どを網羅しています。
アットホーム（株）
（株）アパマンショップネットワーク
（株）ネクスト
（株）リクルート
（財）不動産流通近代化センター（不動産ジャパン）
監督：国土交通省不動産業課

そのポータルサイトに掲載されている被災者向け支援物件の概要は、
被災者の方々向けに、経済的負担を軽減している物件　　　　計約３７万件
　（うち、岩手、宮城、福島に所在する物件約９７００件）　
仲介手数料を減額している物件　　　　　　　　　　　　　　　約３５万件
敷金、礼金等の減額を行っている物件　　　　　　　　　　　約２万７千件
支援物件を扱う不動産事業者　　　　　　　　　　　　　　　約１６００社
※複数のポータルサイトに同一の物件が掲載されている場合があるため、数字は全て延べ件数

住宅は生活の根本をなすものですから、
いち早く被災者の元に優良な住宅情報が届くことを望みます。

Q 両親にマンションを貸す・・・

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A　両親が所有するマンションの評価とローン残高がほぼ同じで、
そしてその金額で息子のあなたが
現金で購入しようということでしたら、
親子間売買であれ税務署も口を挟むほどではないと思われます。

この場合、市販の売買契約書で結構ですから
親子でその金額の契約書を作成し、
後日の為保存されると良いでしょう。

そして所有権移転は法務局にて手続きできますので、
ご自分でするか司法書士さんに依頼するということになります。

賃貸契約についても、
同じように近隣の賃貸物件と見比べながら
賃料を決め賃貸契約書を作成すると良いでしょう。
賃料は振込みとすればその証となります。

留意点は売買の場合でも贈与の場合でも、
所有権移転時は登録免許税そして後に不動産取得税がかかることです。

そして不動産賃貸で赤字が出た場合
又は出るようにした場合の所得税還付については
（※本業の給与所得との損益通算）
通常の場合と同じように出来ると思いますが、
これは上記の契約関係も含め
一度税務署で確認することが良いかとも思います。

というQ&Aでした。

不動産売買契約書や重要事項説明書に・・・

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よく「現状有姿」での取引です、
との記載の契約書類がいまだにあるそうです。

以前もこのブログかどこかに取り上げたかもしれません。

この記載のおかげで、
アフターサービスや瑕疵担保責任に対し
不安を訴える方が結構あります。

先般もお答えしました。
これは売主サイドとしての
「今ある状態で売ります、ここから何も付け加えませんよ」
という意味あいだと。

アフターサービスやましてや瑕疵担保責任は、
又、別次元の問題です。

アフターサービスは売主業者の個別責任の問題であり、
契約までに確認ください。
瑕疵担保責任は民法や宅建業法の問題で、
すべからく法律で守られています。

いずれにしろ売主サイドから詳細につ充分説明を受けるようにしてください。

余談ですが、
「現状有姿」に法律的な意味合いはありません。
漢字に変換しても中々変換できませんね。
単に現状のありすがたという意味です。