京都市の見解・・・密集市街地の整備に関する法律

「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律等」。

あるサイトの質問にこの有用性を答えたものの
政令指定都市である我京都市の実情は？と思い、
国交省HP記載の京都市担当部局である
都市計画局住宅政策課に問い合わせてみた。

どうも詳しい方はいないようで、
担当者から連絡させるということで程なく連絡あり
間違いなく担当部署であること、
そして要旨である指定区域の選定は未だ出来ていない、
との回答を頂いた。

国交省HPでは地震時等において・・・密集市街地対策を
早急にまとめたし、
とプレスリリースしたのが平成15年7月、
それに基づき地域の担当部署が自己申告のレジメでは
京都市住宅政策課は平成15年末を予定しているようだったが。

担当者曰く先般法改正があったとか言うが、
今までその必然性につき
論議がなされていなかったということは間違いのないこと。

東北大震災そしてその後の群発地震を目の当たりにしている今、
倒壊の恐れがある密集市街地のアパートは多い。

私権に気を使い時間の掛かる区画整理事業というより、
官民挙げて旧市街地の再生をこの法律のみならず
あらゆる法律を駆使し災害から住民
特に高齢者を守る努力が必要であろう。
強いては高齢者の良質な住宅確保につながるのだから。

因みに最終担当者の回答は、
今年中には指定区域を決定させ、
HP上での発表は来年になるとのことであった(´・ω・`)

42条2項道路に我深き淵より・・・

本願寺中興の祖と言われる蓮如が静かに暮らしたとされる本願寺南殿跡。

京都市文化財保護課扱いの国の史跡だという。
普段はいわゆる「2項」道路物件なんてものはお勧めしないが、
片や公共用地であれば問題ない。

道路後退は、
この公共施設の公開や充実を考えれば、
一般的セットバック以上に期待できる。

道路付けがよくなる可能性大であり、
現況から大いに化けうる物件と考えて良い。

しかしまあそれもいつになることやら、
との懸念もあるが収益マンションの築年数が浅くキャッシュフローが充分見込まれ、
シミュレーションは悪くない。

RC造に越したことはないが、
S造でも長期キャッシュフローが取れ仕様で引けを取らない物件であればノープロブレム。

現有物件ではRC・S造を問わずこれぞという物件が少ないだけに、
隠れた優良物件の存在はありがたい。

蓮如は延暦寺の迫害から逃れるべく、
また浄土真宗の布教と併せ京から東へ東へ導かれる。

京の不動産投資の世界でも中心部から山科区、大津市へ東へ東へと
人の移動と共に物件も流れているようである。

不動産の仲介業務と管理業務は・・・

収益マンション物件で
不動産業者から販売されている物件がある。

これはまあ一般的な流通物件ではある。

しかし当の物件で、
管理業務継続とかいう条件付物件がたまにある。
マンション管理会社がオーナーさんから
本業ではない販売の仲介依頼を受けているのである。

金融機関で言えば、
禁止のお達しが出ている「導入預金」ってとこであろう。

売主さんからの賃貸マンション売却の依頼と
その物件の買主さんに対する管理業務を同じ流れと考えているのか。

次のオーナーさんも継続した管理業務であれば安心ですよ、
そして、条件が合えば継続管理を考えていただければ
合理的ですよ。
というのであれば解る。

しかし売却時に管理業務まで条件付にする不動産管理仲介会社って
信用できない、と考えるのが普通であろう。

管理業務部門と仲介部門がせめて事業部性を取っている
というのであればまだ解る。

社内業務分担も無い不動産業者が、
何を考えているやら！
ずうずうしいにも程がある。

不動産仲介業務と管理業務は全く相反する業務である。
機会があれば後日述べることになるであろうが、
管理業務は片手間では無理がある。
分譲マンションでは「管理で買え」との言葉もある。

賃貸マンション然り。
特にサラリーマン大家さんは管理命である。
多くの管理会社さんから最適の会社を選択すべきであり、
購入時点では最低でもフリーハンドの選択権は
もっていたいものである。

マンション管理士試験。

京都不動産コンサルタントのブログ

この度マンション管理士試験の内容が発表されました。
内容は以下の通りです。

＊＊＊＊＊記＊＊＊＊＊

試験期日及び時間
　平成２３年１１月２７日（日）午後１時～午後３時

試験地
　札幌市、仙台市、東京都、名古屋市、大阪市、
　広島市、福岡市、那覇市並びにこれら周辺地域

受験手数料 　　
　９，４００円

受験案内書
(1) 配布期間
平成２３年８月１日（月）から
(2) 配布方法
　 財団法人マンション管理センター(各支部を含む。)
　並びに都道府県及び政令指定都市において配布する。
　また、財団法人マンション管理センターのホームページ
　（http://www.mankan.org/）に掲載する受験案内書を
　ダウンロードすることにより入手することもできる

受験申込
(1) 申込期間
平成２３年９月１日（木）～平成２３年９月３０日（金）
(2) 申込方法　
　 受験手数料を財団法人マンション管理センターが指定する
　 払込用紙を用い、ゆうちょ銀行・郵便局の振替払込又は
　 銀行の振込により納付し、受験申込書類を平成２３年９月１日
　 （水）から平成２２年９月３０日（木）（当日消印有効）まで
　 の間に財団法人マンション管理センターへ郵送する。

出題に係る法令等
　 出題に係る法令等については、平成２３年４月１日において
　 施行されている法令等とする。

合格発表
　 平成２４年１月中旬に合格者の氏名及び受験番号を官報で
　 公告するとともに、財団法人マンション管理センターから
　 各受験者へ合否通知書を送付するほか、財団法人マンション
　 管理センターのホームページ（http://www.mankan.org/）
　 において合格者の受験番号を掲載する。

試験実施機関
　 財団法人マンション管理センター
〒101－0003　東京都千代田区一ツ橋２－５－５　
　　岩波書店一ツ橋ビル７階
電話 03－3222－1611（試験案内専用電話）

受験者の皆さん試験日まで残り３ヶ月を切りました。
追い込みがんばってください。
しかし、何といっても過去問でしょう。

固定資産税額を聞かれて・・・

現在マンションを販売中の売主さんからの質問。

気に入ってくれた見学者が業者を通じ固定資産税額が知りたい
と言ってきたが、それは個人情報でしかも契約前だから
教えられないと答えた。

こんなことを聞いてくることは
一般的にあることなのか？と。

この質問には愕然とした。

確かに固定資産税額というものは個人情報である。
そしてある意味個人情報の塊のものを
売却していくのだから、
どこかでそれらを少しずつ開示していく必要がある。

購入者にとって保有コストである固定資産税額が
購入の要因になることもある。

販売担当者を困らせず、
購入者の立場に立って考えてもらいたいものである。

ただ、
もし万が一納付書や領収書が見当たらないときは、
そして役所まですぐに行けないときは、
概算ではあるが計算方法がある。

固定資産税評価額≒公示地価×0.7
路線価≒公示地価×0.8

この連立方程式から
固定資産税評価額≒路線価÷0.8×0.7となる
※路線価は国税庁から公表されている。

この計算はもちろん土地の分、
しかも200㎡までの小規模住宅用地には軽減があり
評価は6分の1となる。

そしてその固定資産税の基本税率は1.4％、
都市計画税は0.3％合計1.7％ということになる。

又、建物については建物評価の基準を
いわゆる再調達価格にて計算することになっている。
この数字は各地方法務局から新築建物価格認定基準表
なるものが公表されている。

この公表されている再調達価格から経過年数を
考慮すれば建物の評価額も概算が出るというもの。
構造や用途により単価が決められている。

しかしことは慎重に。
土地も建物もそれぞれ詳細条件が決められている。
正確な情報は各自自己責任で
お取り寄せいただきたい。