収益マンション購入を検討するときの不安は、
やはり何といっても購入した後の収益が
予定通り本当に入ってくるのか、
ということに尽きる。
どれだけ良い利回り、
良い入居率、
いくらも修繕費が掛からない、
そして又理想的なキャッシュフローがあったとして、
それが単なるシミュレーションであれば
絵に描いた餅になりかねない。
その意味ではまだ、
現況賃貸入居者が居住中の物件であれば
少しは安心感があるのではないか。
新築より中古物件ということ。
それでも不安に感ずるのは、
その入居者がいつ退去するか予測不可能だと。
いつ出てもおかしくないと。
確かに負の連鎖ではないが、
マイナスにマイナスをおっ被せて考えると
不安は不安であろう。
しかし、あなたがその昔、賃貸マンション住まいのとき
そんな簡単に引越しを考えていただろうか。
費用もかかる、
生活のリズム・パターンもある、
そうそう引越しもできないものである。
人間は日本人は総じて保守的である。
超短期の賃貸であるホテル稼働率を見ても、
今年は震災の影響で低いものの、
京都はここ5年間９０％前後である。
ホテルから比べて若干ロングなゲストハウス
そしてもう少し長めの賃貸シェアハウスはと言うと、
これが８０から９０％なのである。
※提携の運営会社調べ
賃貸不動産周辺の状況は底堅い、と考えても良い。
入居者が気持ちよい生活の場を提供することが
大家さんの仕事である。
また、金融機関の収益計画の査定はといえば、
入居率８０％を想定している。
やはり入居率８０％この辺りが一つの目安なのかなぁと。
中古収益マンションの入居率は、
京都は特に良い。
これは以前にも述べた通り二兎を追えるからであるが、
大家さんの仕事を全うすれば
やはり８０～９０％は見込めるのでは。
しかし、最終的には、
やってみなければ判らないし、
やらなければ永遠に判らない、
ということか。
ご相談時の私の第一声は
「イメージ」から入る場合が多い。
イメージと言っても大まかな全体像で、
具体的な物件の形状から始まって収入金額まで。
ぼんやりながらも、
外部階段が目に付くアパート形式のものから
レンガ色のタイル張りのしっかりした
マンション風のものまで
イメージして頂く。
前者はスケールが小さく、
もしかすると総額数千万円で
自己資金も少なくて済みそうだが、
後者になると総額は億単位になり
諸経費だけでも千万単位になるかもしれない。
最低このような想像はしていただいて
次に物件探しという段取りになる。
もちろん殆どの方が、
当社はサラリーマン大家さん御用達でもあり、
融資でレバレッジを利かせる。
株の信用取引程度のレバレッジ3倍からFX並みの10倍融資が
一般的なところであろう。
因みに3倍融資ということは頭金33％であり、
10倍融資は頭金10％ということになる。
これは金融機関による
物件担保評価の違いということになっているが、
大きな要素は個人属性＝資力がポイントかなぁ
というイメージである。
この場合の資力は頭金としての拠出
のみならず所謂「見せ金」「共同坦保物件」も含まれる
と考えられる。
最初のイメージ造りはこんなところであろう。
次回は購入の有無を分けるであろう
収益に関するリスクについてを予定。
最近、又もや遠方からの問合せ、
と言っても東京や名古屋の不動産業者さんからの
アプローチが多くなっている。
TELやFAXはもちろん、
メールでの情報請求。
メールやFAXであればファイリングでき良いのだが、
TELでは何ともおぼつかない。
「FAXかメール」で送って！
と言うことで業者さんの信憑性もわかる。
真剣であればあるほど既に用意のFAX依頼やメールが送られてくる。
しかもそんな業者さんは京都の物権は高いと
ご存知である。
しかし、現実利回り8％前後であると聞くと
一様に驚く。
京都の「二兎」や「三兎」の長い話をするわけもいかず、
要は入居率が良い旨の話しはする。
まあ大体は学生の街であることから
察しは着くのであろうが、
「三兎」の意味までは理解できないであろう。
京都市は政令指定都市人口150万人あまり、
その内の学生が占める割合1割あり、
学生、留学生と観光客、社会人の街である。
※文科省の留学生倍増計画対象大学が3校あり
それで「三兎」にもなるということ。
留学生や観光客は賃貸マンション入居予備軍である。
最初はゲストハウス、
次にシェアハウスそして賃貸マンションへと。
※その企画はおまかせ！
京都のマンションは入居率が底堅い。
京都不動産コンサルタントのブログ
新築物件の間取表示と現物とのギャップに
私でも不思議に思うこともあります。
厳密に言えば（公取基準）１帖が1.62㎡ですから
0.9ｍ×1.8ｍということです。
これは設計単位が0.9ｍで、
その900mmを９百モジュールという言い方をします。
今はこのキュウヒャクモジュールが一般的になっているようです。
しかし、現実和室の形状を見て不思議に思われる方も
多いのではないでしょうか。
どう見ても縦横比の違う畳が多い、
柱の（特にマンションの場合）出っ張りが
えぐれた変形畳が目立つ、
等々1枚として同じ畳がないと。
ですから和室の場合の注意点は、
畳の帖数で部屋の広さは判断するのは間違っている場合も、
住宅メーカーさんによっては、あるということです。
私がメーカーにいたその昔は、
910mmのキュウヒャクトーモジュールでした。
これが結構使い勝手があった覚えがあります。
尺貫法の1尺が303mmで6尺が1820mmとなり1間。
1間1820mm×1間1820mmが1坪です。
これは畳2枚分。
1尺は尺骨（ひじ）の長さから由来し、
その6倍の1間がほぼ両手を広げた程度ですね。
メジャーが無いときは自分の体で
変則部屋や廊下を計った思えがあります。
事前に体のサイズを測っておき、
体モジュールを決めておけばとっさの時も結構
役に立つのではないでしょうか。
因みに1尺は殆ど1フィートで、
大工さんが輸入部材も難なく捌けるのも判ります。
体を基本にした測定といえば、
遠い昔の卑弥呼の墓の大きさは
魏志倭人伝では100歩あったといいます。
その頃の1歩は約1mということで、
100mの大型古墳であることが
卑弥呼の墓の最低条件だということです。
最近、目に付いた質問サイトで、
不動産業者と物件に関する興味深いやり取りがありました。
話を単純化しますが。
親切良心的な甲不動産業者に以前から家の相談をしていた。
たまたま新聞広告でみた物件が気に入り
その広告掲載の乙不動産業者で案内してもらった。
その乙不動産業者が不勉強高圧的だった。
今更、良心的な甲不動産業者に変えることはできない？
というような要旨でした。
回答したこれも不動産業者らしき方は、
如何な高圧的であろうと業者間のルールがあり
案内した乙業者で話を進めてください。
との内容です。
結論から言えば、
私ならこうお答えします。
「わかりました。
では、まずその旨を甲不動産業者に相談してください。
不動産業者間でのルールや慣習があることは
間違いないことですが、
大きなお金が動くことを考えれば間違いや
不足自体があっては本末転倒です。
そこは業者間で調整できることも多々あります。
どちらの業者さんへも誠心誠意ご相談ください」と。
「業者間の調整とは主に手数料のことになると思われますが、
相談者の熱意で事が動くケースもあります。
また、不調になったときは
自己責任で選択することしかないです。
頑張ってください」と。
このケース、結構あるのではないでしょうか。
というのも現在お付き合いの不動産業者があったとしても、
それを中々他社との比較ができないからです。
ある一定のコンタクト話し合いが会って初めて
その業者の資質や対応がわかるもの。
そのときになって「やっぱりあの時の業者が良かった」、
と思っても遅いケースが多いのです。
人生でそう何度も不動産売買を繰り返す訳でなく、
不動産的思考や不動産業者に巡り合う機会は
少ないのも確かです。
仲を取り持つコンサルタントを
宜しくお願いします m(．．)m
