平成29年度 宅建関連・改正点 講義最終弾・・・。

今回は、法令です。

それは、用途制限の見直し、すなわちナイトクラブの用途制限の変更です。

これまでナイトクラブ・ダンスホールは風俗営業として扱われてきましたが、

今では風紀上の問題は生じておらず、ダンス文化の健全な発展の支障とならないよう風俗営業から除外された結果、

建築基準法の用途制限も見直されました。

・ダンスホール

　「キャバレー類」から「カラオケボックス類」へ変更

　※新たに建築可能な地域は！
　　第２種住居・準住居・工業（床面積10,000㎡以下）、近隣商業の４つが追加されました

・ナイトクラブ

「キャバレー類」から「劇場（観覧）類」へ変更

　※新たに建築可能な地域は！
　　準住居（床面積200㎡未満）、近隣商業の２つが追加されました

そのポイントは、

　いずれもこれまでは、商業地域と準工業地域の２つしか建築できなかったのですが、ダンスに対する意識の変化などを踏まえて、
風営法が改正されたことにより、建築基準法の「用途地域等内の建築物の制限」も改正されました。

　なお、ダンスホールの方は昨年からすでに施行されています。

以上で、主な今年出題大の改正点のお話は終わりです。

もちろん、これ以外でも重要なところを、繰り返し見直していきましょう。

　えーと、最終弾という使い方は、あるのかな、とおもって、でも使いました。

では、また。

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※いろいろご迷惑をおかけしております。何かありましたら、お問い合わせは、下記にお願いします。よろしくお願いします。

オフィス高橋　タクト研究所　高橋克典　

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平成29年度 宅建関連・改正点 講義第六弾・・・。

業法の中でもこれが、一番やっかいです。

宅地建物取引士その他従業者の資質の向上です。

不動産取引に関連する制度等が専門化・高度化していることから、消費者利益保護のため、宅地建物取引業の業務に従事する者の資質向上を図る必要があります。

・・・・・・・・
・宅地建物取引士等に対する研修の充実

64条の３第２項３号－「全国の宅地建物取引業者を直接又は間接の社員とする一般社団法人による宅地建物取引士等に対する研修の実施に要する費用の助成」

75条の２－宅地建物取引業者を直接又は間接の社員とする一般社団法人は、宅地建物取引士等がその職務に関し必要な知識及び能力を効果的かつ効率的に習得できるよう、法令、金融その他の多様な分野に係る体系的な研修を実施するよう努めなければならない。
・・・・・・・・

ポイントは、
　従業員の資質の向上が図られるように、１宅地建物取引業保証協会は、任意業務として、全国の宅地建物取引業者を社員とする一般社団法人に対して、研修に要する費用の助成を行うことができることとし、

　２宅地建物取引業者を社員とする一般社団法人に対して、体系的な研修を実施するよう努力義務を課しました。

　上記の一般社団法人とは、業界団体のことです。文末に注意です。努力義務とは、しなくてもおとがめがない、というものです。

というか、そのつもりであればいいというものですね。

　もちろん、これだけでは不十分ですから、

　研修でとか教育でまとめておくと良いでしょう。

　従業員などに研修とか教育とかしたいのでしょうが、

　法的には、宅建業者は「努力義務」、業界団体も「努力義務」、保証協会では「必須業務」と異なっています。

　これは文末を注意する習慣を付けていくことです。

　では、絶対に忘れない視点とは、前者２者は民間団体です。ですから、法で強制することはできません。お金がかかるものですから。

　一方、保証協会は、公的な団体ですから、それをやらないとマズイでしょう。

　そして、今回は業界団体へのそのための費用の助成はお金のことですから、任意的としています。それに、大臣の承認もいりません。

　ここは、なかなか手強いですね。

では、また。

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平成29年度 宅建関連・改正点 講義第五弾・・・。

これが、一番重要で、複雑な問題ができるのではないか、と思います。

だから、慎重に押さえましょう。

・・・・・・・・
・宅地建物取引業の業務の適正化及び効率化とは

35条６項関係「宅地又は建物の取得者又は借主となる者が宅地建物取引業者である場合における重要事項の説明については、説明を要せず、重要事項を記載した書面の交付のみで足りるものとすること」
・・・・・・・・

このポイントは、

　不動産取引の効率化を図るため、宅地建物取引業者が宅地又は建物の取得者又は借主となる場合における重要事項説明については不要とし、書面交付で足りるものとなりました。

書面の交付まで省略できないことに注意しましょう。

書面の交付の段階か、説明の段階か、いつも分けて分析するクセをしておきましょう。

では、また。

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平成29年度 宅建関連・改正点 講義第四弾・・・。

今回は、情報提供の充実という改正です。

依頼者保護のため、依頼者が媒介契約を締結した物件の状況を適時適切に把握できるように、媒介業者に成約情報の提供を義務付けました。

・・・・・・・・・・・・・
・媒介契約の依頼者に対する情報提供の充実とは

34条の２第８項－媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない。

同条10項－８項の規定に反する特約は、無効とする。
・・・・・・・・・・・・・

ポイントは、
依頼者が媒介契約を締結した物件の状況を適時適切に把握できるよう、媒介契約を締結した宅地建物取引業者に対し、当該物件について購入等の申し込みがあったときは、遅滞なく、依頼者に報告することが義務付けられました。

一般媒介の場合でも必要です。口頭でもかまいません。

すべての宅地または建物について、必要です。

売り主の希望にあわないからといって、省略はできません。とにかく申込みがあったつど、報告が必要です。

しっかり、印象付けておきましょう。

どんな問題がでるのか、楽しみですね。

では、また。

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平成29年度 宅建関連・改正点 講義第三弾・・・。

消費者保護をより優先させるために、宅地建物取引業者の保護の規定を削減しました。

それは、営業保証金制度等の改善です。

条文に当たりましょう。

27条１項では、「宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者（宅地建物取引業者に該当する者を除く。）は、その取引により生じた債権に関し、宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受ける権利を有する。」となりました。

64条の８第１項では、「宅地建物取引業保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者（社員とその者が社員となる前に宅地建物取引業に関し取引をした者を含み、宅地建物取引業者に該当する者を除く。）は、その取引により生じた債権に関し、・・・・弁済を受ける権利を有する。」となりました。

ということで、35条の２では、「宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方等（宅地建物取引業者に該当する者を除く。）に対して、当該売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、・・・・説明するようにしなければならない。
１号一営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所及びその所在地
２号－・・・・」となります。

　ポイントは、

　不動産取引における消費者保護の強化を図るため、宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をし、その取引により生じた債権に関し、営業保証金又は弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有する者から、宅地建物取引業者を除外しました。

　また、それに伴い宅地建物取引業者に対しては、供託所等の説明が不要となりました。

この制度は、業者ならよく知っていますので、一般消費者が気がついたときには、すでに還付されていることもあります。

それでは、消費者を保護する制度なのに、保護できないことになりますね。

では、また。

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