今年重要なところで出題されなかったところ・・・。

今年の宅建業法で、重要だと思われている「手付金等の保全」の問題が出ませんでした。

毎年、自ら売主規制としてでていましたが。

あと、３５条関係で、省令で定める事項が出ていません。

実は、石綿の論点は、今年はでにくいと授業で冗談で言ったのですが、本当に出ませんでした。

たまたまかもしれません。

今紛争が有り、裁判も出されているところだからです。

忖度ではないのですが、なるべくは話題にしたくないからでしょうか。

来年はまた別ですので、やはりすべての分野をチェックして試験にのぞんでください。

では、また。

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正解肢がなくなる問題を考えてみましたか・・・。

問７の肢３について、考えて頂きましたか。

前に、これも正しいとなって、正解がなくなるのではないかということを話しました。

仲間からは、試験委員に異議申し立てをしほうがいいというコメントももらいましたが、

昨年、試験管理員会に、（もっとマズイ問題だったのに）質問をしましたが、無視されていますので、今回もより無駄でしょう。

結構、手続きも面倒ですから・・・。

その問題は、以下の問題でしたね。

・・・・・・・・・・・・・・
3　請負契約の目的物に瑕疵がある場合、注文者は、請負人から瑕疵の修補に代わる損害の賠償を受けていなくとも、

特別の事情がない限り、報酬全額を支払わなければならない。
・・・・・・・・・・・・・・

損害賠償と報酬請求とは、同時履行の抗弁権があることが前提になっています。

抗弁権とは、支払い義務があるのに、公平な見地から拒絶できるだけなんです。

「支払わなければいけない」とは、拒絶した結果は払わなくても良いから正しいでは、ないか、ということでしょう。

しかし、法律を少しでも勉強していると、支払わなければいけないというのは義務があるかどうかという感じでつかいます。

判例もおなじですね。

あと、この問題をよく見ると、「～受けていなくても」といっています。

ここを分解すると、じゃあ「受けていれば」どうなるかというと、もうこれは抗弁権もありませんので、

「全額支払わなければならない」のです。

だから、受けていても支払わなければいけません。

つまり、損害賠償を受けていてもいなくても、報酬の全額を支払わなければいけないことが前提なのです。

やはり、問題は「報酬全額の支払いを拒絶することはできない。」

としてほしかったですね。だから、全肢正しく、正解なしにしてほしいところです。

３５点（合格ライン）に届く人も一杯出てくるからです。

では、また。

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権利関係の今年の問題の中で特に重要な問題だったのは・・・。

今年の権利の問題で、これはという問題は、問８でした。

得点できましたか。チェックしてみてください。

合格できなかった人は、これができないような学習をしてきたということで、見直さないとマズイです。

権利がとれた人は、この問題がきっととれていたはずです。

できていない人は、肢４などで揺さぶられて、ミスをしています。

そういう意味で、合否とまではいきませんが、でもターニングポイントとなった問題でしょうか。

私自身は、連帯債務は今年は出ると言い続けていました。これか保証か。

予想問題でも作ったのですが、ご存じのように出なくて、それは残念でした。当たっていたいたのに。

以下の問題（問８）です。

・・・・・・・・・・・・・・
Ａ、Ｂ、Ｃの３人がＤに対して900万円の連帯債務を負っている場合に関する次の記述のうち、
民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Ａ、Ｂ、Ｃの負担部分は等しいものとする。

１　ＤがＡに対して履行の請求をした場合、Ｂ及びＣがそのことを知らなければ、Ｂ及びＣについては、その効力が生じない。

２　Ａが、Ｄに対する債務と、Ｄに対して有する200万円の債権を対当額で相殺する旨の意思表示をＤにした場合、Ｂ及びＣのＤに対する連帯債務も200万円が消滅する。

３　Ｂのために時効が完成した場合、Ａ及びＣのＤに対する連帯債務も時効によって全部消滅する。

４　ＣがＤに対して100万円を弁済した場合は、Ｃの負担部分の範囲内であるから、Ｃは、Ａ及びＢに対して求償することはできない。
・・・・・・・・・・・・・・

正解は、肢２ですね。

簡単に解説します。肢１は、履行の請求で絶対効がありますね。超、重要論点です。

肢２は、自分で相殺ですから、弁済と同じですね。当然、絶対効です。

これが正解とすぐに分かりますね。そんなに難しい問題ではありませんが、正答率はよくありません（？）。

肢３は、負担部分のみ絶対効がある「そう、めん、じ」の「じ」ですから、「全部」の点が違いますね。

で、肢４ですが、これは判例で難しいのです。肢４のように考えることもおかしくないからです。

これは予想問題で仮に解いていると、非常に安心だったでしょう。

が、これが出たと言うことと、今年は不法行為がでていないので、おもしろい判例が来年は出そうだなということになります。

講師の感です。

これは、来年の予想問題で披露しますね。

ここは、肢３，４までいくことなく、肢２で決着を付けないといけない問題ですよ。

では、また。

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とうとう出た「別な人格の場合」と免許・・・。

今年の問題で、以下の問題が出ました。

２０年ぶりぐらいの出題です。問４４です。

・・・・・・・・・・・・・・
２　個人である宅地建物取引業者Ｃがその事業を法人化するため、

新たに株式会社Ｄを設立しその代表取締役に就任する場合、Ｄ社はＣの免許を承継することができる。
・・・・・・・・・・・・・・

個人と法人とは、別人格ですから、免許は一身専属性があり、引き継がれないという問題です。

実は、これ今年の予想問題で作問しました。

非常に残念です。もし、事前に解いていたら、やったーとなるべき問題でした。

来年は、組織変更が出そうだと判断できます。

予想問がでれば、そこで出します。

では、また。

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とうとう出た「不動産質権」・・・。

今年の問題で、初めて不動産質権が出ましたが、それも抵当権とセットでした。

こういうときには、抵当権の方で解けるようになってはいます。

実は、この不動産質権は、農地法とか、土地区画法の仮換地でも絡んで出題されます。

今年出題されましたので、しっかり条文をみておきましょうか。

この権利を考えるときに、次の条文から常にかんがえてほしい。

・・・・・・・・・・・・・・
３５６条　不動産質権者は、質権の目的である不動産の用法に従い、その使用及び収益をすることができる。
・・・・・・・・・・・・・・

担保物権の中で、唯一人のもので、人の物なのに勝手に使えるんですね。

すごいことでしょう。担保に取っているだけなんですよ。

動産だと、蔵に大事に保管しておかないとだめです。使うなんて、もってのほかです。

それは、不動産の占有をしていますし、不動産は使っていった方が逆にながもちするんですよ。

所有者にも喜ばれます。

でも、そんなに他人が勝手につかっていてはまずいので・・・、

・・・・・・・・・・・・・・
３６０条１項　不動産質権の存続期間は、十年を超えることができない。設定行為でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、十年とする。

２項　不動産質権の設定は、更新することができる。ただし、その存続期間は、更新の時から十年を超えることができない。
・・・・・・・・・・・・・・

なるほどそうなっているのか、と関心して。

もちろん、使えるから、基本として債権の利息は取れなくなっています。使用利益から費用を引いたら、＝利息分というこっちゃな、ということです。

・・・・・・・・・・・・・・
３５７条　不動産質権者は、管理の費用を支払い、その他不動産に関する負担を負う。

３５８条　不動産質権者は、その債権の利息を請求することができない。
・・・・・・・・・・・・・・

もちろん、別段の特約すれば別ですが・・・。

あと、抵当権の規定も可能な限り準用されます。

・・・・・・・・・・・・・・
３６１条　不動産質権については、この節に定めるもののほか、その性質に反しない限り、次章（抵当権）の規定を準用する。
・・・・・・・・・・・・・・

で、今年の本試験問１０肢１を見ておきましょう。正解肢でしたね。

・・・・・・・・・・・・・・
　①不動産質権と②抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　①では、被担保債権の利息のうち、満期となった最後の２年分についてのみ担保されるが、

　　②では、設定行為に別段の定めがない限り、被担保債権の利息は担保されない。
・・・・・・・・・・・・・・

どうでしたか、来年不動産質権がどこで出ようが、どんと来い、でしょう。

では、また。

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