もう一回、ブレイク

もう一回、連載を中断して、ひとこと。

最近、これから、宅建試験を受験したいんだが、なにか全体的にわかるような入門書がないか、という質問を多く受けましたので、以下このブログでお答えしておきましょう。

その人達には、このブログを一応教えました。でも、宅建のことばかりではないので、ということで、上記に掲載した本を是非読んでみてください。

もちろん、これもわたしが書いたものです（著者名は出版社ででています）。

宅建試験の全体像とか、業務のこととか、法律の勉強の楽しさ（？）が書いてあるはずです。

特に、これから受験する人にはぜひ読んでもらいたいものですね。

意外と試験勉強中にもう一度これを見ると、改めて感動するように書きましたので、合格されている人でも、読んでみる価値はあるかも・・・。

これをよんだ方から、「相続」を入れた方がいいなど貴重な意見もいただいております。次回、改訂の時には入れましょう。

では、また。

不動産取引の法律入門―図表・イラスト・写真で分かる

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ちょっと、ブレイク

スポーツが大好きですが（やるのもみるのも）、マラソンはあまり好きではないためか（やるのがですよ）、大河連載、今日は少しお休みさせてください。

えーという声が聞こえそうですが、その理由は、マラソン好きでないから（講義では、それ理由になってないぞ）。

ところで、前に小学生の子供達にサッカーを教えているといいましたが、覚えていますか。

そのときには、なかなか試合に勝てないと愚痴をこぼしたかもしれません。

実は、最近練習試合で負けていません（今日も試合行ってきます）。それは、なぜか。

それは子供達が試合中に声が出るようになったからです。たったそれだけですよ。

これ簡単そうですが、実はなかなか声が出ない、声が出ていないチームは強くないです。全日本でも。

コーチも、しきりにいいます、なぜおまえら声をださないと、黙々とやるなと。

周りをよく見ろともいいますが、それでも真後ろでフリーな者がいるときには、その者が声を出さないとやはりパスはそこには出ません。

そういう意味でも、声を出さないチームは弱いのですが、実はもう一つ強くなる理由があるとおもいます。

つまり、声を出すということは、試合に集中していることでもあり、臨機応変に対応できるでしょ。

そして、いろいろ考えている証拠なのです。次のことも考えているから、声が出る、指図が出せる、それが予想通りにいかなくてもね。

予想通りいかなくても、それにかけて、１点取りにいくのがサッカーですから。

実は、サッカーのこのような状況を見て、ふと思うのが、授業の聴き方なんです。一応、講師をしてますし。

皆さんは、授業どうやってきいていますか。もちろん、講師のつまらないことは聞かなくてもいいのですが・・（それは講師が悪い）。

あ、授業中声を出せということではないですよ。自分の頭の中で、会話しているのがいいのではないかと思うんです。

頭の中ですよ、「ああ、そういうことか」とか「え、そうなっているの」とかサッカーの試合での声だしと同じような効果が・・。

そういう聴き方を自然にできる人は、集中して聞けるクセが身に付いているわけですね。

聞いているだけで、伸びていくはずです。そういう人は、アイコンタクトがしょっちゅう合います。

これから、新学期を迎え、きっとこれまでの過去は捨てて、心機一転やり直そうとしている人は、もう一度授業の聴き方を見直してください。

え、わたし独学ですが、うーん独学の人は、また次の機会に。では、また。

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第三の紛争地帯が登場か

大河連載、今回で５回目です。がんばっています。
これまで２つ重要な公式を提示しました。いずれも、よく問題となるルールなんだ。

そして、どちらも“対第三者間”で生じるトラブルですね。

では、この２つのルールで、世の中に起きる対第三者間での紛争は、全部網羅しているのか、ということが、みなさんふつふつわいてきましたね。もっと違う状況はあるのでは・・・という。

そうなんです。もう一つ予想だにもしていなかった紛争が実は起きてしまいました。３つ目の紛争地帯の登場です。争いは絶えないなあ（ひとりごと）。

その紛争を解決する前に、ちょっと前提として考えてもらいたい点があります。それを今回書きましょう。

それは、ある概念があるとして、それをもう少し分析できるようになるといいことがあります。

それ、具体例がないとわかりにくいですね。

法律の勉強は、最終的には、いろいろな利益を天秤にかけて、紛争を解決するんですが、そのときに大いに役立ちますから。やってみましょう。

たとえば、未成年者とはなんですか、といえば、２０歳未満の子供ですね。

しかし、２０歳未満を全部一緒に括って保護しようとするのも重要なんですが、条文をよくみると能力的には３つぐらいにさらに分割して、いろいろな状況に応じたルールをちゃんと用意しているんだ。

たとえば、０歳から１０程度までをだいたいひとつのグループに、１０歳から１５歳程度をひとつ、さらに１５歳から２０歳未満がひとつだ。

そうすると、１０歳程度以下の子供を救済するには、保護者に子供に代わって契約などをできるように代理権を与えておこう、そして２０歳に近い子供には、自律してもらうために、保護者に同意権を与えて自分でやらせることも必要だ、というように、きめ細かい。

このことは、前回出てきた１７７条の中での「第三者」でもいえることなんだ。

契約の当事者以外のすべての者が、ここでいう第三者全員といっていいのだろうか。

おそらく、違うよ、とこのブログを読んでもらっている皆さんは、そういってくれますね。きっと。

講義などでは、わたしがどう、と投げかけますね、そうすると違うというアイコンタクトをくれれば、もう感動の一瞬です。

さて、１７７条の予定する紛争は、二重譲渡した場合でしたね。

この二重譲渡という状況は、どういうものかというと、各都道府県を勝ち抜いて甲子園出場を果たした者同士の紛争なんです。野球より、陸上にしましょうか。より簡単に。本当はサッカーの方がいいのですが・・。

ＡとＢで、各県の代表として出場していますので、よーいどん、でスタートしたわけです（もちろん、Ａの方が先に買っているのですから、ここではハンディがあって、先に走っていますが）。

そういう状況で、どちらが勝つかと問われたら、先にゴールした方が勝つというルールなんだ。

この１７７条は。勝ち負けは、明白ですね。ゴールすなわち登記をしたということで、決着ですから、簡単明瞭。

そういうＡとＢとの関係です。地区を勝ち抜いてきた者同士、法律的にいえばまだ相手がゴールしていないと主張できる“正当な利益”をもっているということです。競技の途中ですからね。

では質問、Ａが地区予選を勝ち抜いていないのに、ウソをいって参加した場合、やはりＢはＡと走って決着をつけなくてはいけないか。

もうこれはあきらかにわかりますね。走らなくても、Ａは負けでしょう。

法律的に見れば、無権利者とか不法占拠者とかですね。つまり、Ｂは登記がなくたって、勝てるわけです。走って決着をつけるまでもない。

では、こういう事例はどうですか。Ａは、地区予選を勝ち抜いてきた。でも、レース途中で、負けそうだから、Ｂが走っている隣のレーンに画びょうをまいた。

Ｂがそれを踏んづけて、痛い痛いとスピードを緩めた隙に、Ａが勝ってしまった。

これも結論いいですね。

もちろん、Ａはゴールしていても失格でしょう。１７７条ならＡが登記していても、Ｂが登記がなくても、Ａの方が負けですね。保護される正当な利益がないからだ。

これ、勉強していくと“背信的悪意者”という感じで出てきますよ。

これ外から応援していると普通に走って、ゴールして勝っているようにみえるが、本質的にはいけないことをしているわけですね。

そんな感じが分かってもらえればＯＫです。

ここでは、レースに例えましたが、結局負ける方も実力がなかったのですから、やむを得ないわけですね。

きちんと走っていれば、ハンディもあったのに、手を抜いたからです。Ａも納得してます。

今回、１７７条のイメージを少し書きました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
　　　　１７７条　　　　　　　　　　　　　全国陸上大会

　・ＡとＢは、同じ所有者から買った → 地区予選を勝ち抜いてきたＡとＢ

　・先に登記した方が勝つ　→　 先にゴールした方が勝つ

　・負ける方も納得 → 負ける方も実力がなかった

　・ずるいことはダメ → ルールに則って競技すること

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

ですから、第三者といってもすべてのではなく、ある条文が予定している第三者がどういうものをさすのか少し分析してみてくださいね。

おっとと、ここでちょっと書きすぎました。いよいよ第三の紛争の説明ですが、また次回です。えー。でも、こうご期待。

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１０４４番中の頂点は“何”

司法試験受験生から宅建受験生まで・・・

うかるぞ宅建2011年度版「項目過去問」　対応テキストとしてご覧ください・・。

では、「第三者」についてのもう一つのルールを説明します。

公式（これはぜひ覚えよです）→　『二重譲渡における対第三者間では、登記をした方が勝つ！』

これは、民法の全１０４４条の中で、私は最も重要な条文にあげていましたね。

それは、１７７条で、そこで規定しているルールでした。

が、驚くのはまだ早い。なんと、条文読むと“つまらない”。

以下、条文です。

【不動産に関する物権の変動の対抗要件】
１７７条
　不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

でしょう。つまらないでしょう。

でも、これが一番大事。これを自由に使えたら、相当多くの問題が解けますよ。魔法の杖（ランプはヤメ）。

では、解説です。この条文が予定する状況はなにかですね。

不動産について、第三者が出てきて争いになるという状況はどういう場合かというと、たとえばＡの不動産をまず、Ｂに売ったとしますね。

でも、登記など最後まできちんと終わっていないときに、Ａは誘惑に駆られることがあるんです。それは、Ｃがそれを聞きつけて、Ｂにまだ登記を移転していないことから、俺の方が高くお金を出すからといって、どうしてもそれを売ってよという誘いです。

そのときＡの方でも、お金に困っているときには、２重、３重に売ることだって予想できますね。

ということは、結構、これは世の中ありがちですから、あらかじめルールを準備しておきましょう、ということになったのです。

そのような状況が起きることがわかっているのですからね。準備、準備。

そのときのルールは、「先にやることをやった人の勝ち」ということ、不動産では登記まできちんとした方が勝つという、誰が見ても明確な方法です。登記しているのか調べるのも、簡単ですね。裁判なら、どちらが勝つか１秒で決着します。

ただ、ここで重要な点ですが、Ａを起点として、Ａ→ＢとＡ→Ｃの二重譲渡の図が書けることとともにＣが先に登記していればＣが勝つ、登記がどちらにあるのかを探すことですね。まず。

そのとき、このルールは、１７７条ですよ、Ｂが登記がないから負けるのですね。その理由も考えているはずです。Ｂが負けても後で文句が言えない場合なら、という条件が条文には直接現れていないのですが、当然要求しているんだ。そこも忘れずに。

まとめておきましょう。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

二重譲渡のときの勝負は、先に対抗要件を備えた方が勝つ
負ける方も、先にできるのに怠けていたという原因があるから、負けても仕方なし

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

これが１７７条の紛争解決ルールだ。

では、うかるぞ宅建2011年度版「項目過去問」の対応問題に挑戦となります。

それは、権利関係－問１６、問１７、問１８です。

この公式は、本当にどの試験でも出題される超重要なルールのひとつですから、すぐに押さえましょう。では、また。

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宅建受験生から司法試験受験生まで・・・

宅建受験生から司法試験受験生まで・・・

うかるぞ宅建2011年度版「項目過去問」　対応テキストとしてご覧ください・・。

解法のテクニック　公式１　←ここがでる
☆第三者との紛争は、例外として負ける場合“３つ”を押さえよ。

　紛争は、契約でいえば、直接の当事者間かそれ以外の第三者間しかないでしょう。
　ここでは、第三者間の条文でのルールをまず押さえれば、宅建問題から、司法試験問題まで解けます。

　具体例は、Ａ→Ｂ→Ｃ（Ｄ・・・）　でのＡ×Ｄの争いですね。

　たとえば、Ａ・Ｂ間で、契約が無効とか取り消されて無効とか解除されて効力を失った場合ですね。そのとき、すでにＣはＡの物だった不動産等を買っているのですから、ＡとＣで争いとなるのは目に見えているでしょう。
　そのときの、勝ち負けの処理の方法です。

　原則的ルールは、Ａの勝ち、なのです。
　例外的なルールは、当然Ｃの勝ちですが、“３つ”ほど理解しておけばいいのです。あとはなんとかなります。

　“３つ”とは、Ａ－Ｂ間の原因と例外ですからＣを保護したいと思えるほどの状況が必要となっていることです。ここも、どちらがいけないことをしているのか、そうでない人の方を保護するのです。

───────────────────────────
　 Ａ－Ｂの着眼点　　　　　→　Ｃが保護されるためには
　1　虚偽表示で無効である　　　→　Ｃが善意であること

　２　詐欺で取り消したこと　　　→　Ｃが善意であること

　３　ＡＢ間の契約を解除したこと→　Ｃに登記等対抗要件の具備有り

──────────────────────────

　確かに、これらを覚えないといけないのですが、１・２は、Ａよりそのことを知らない善意のＣを勝たせたいですね。

　３ですが、初心者ではちょっと想像ができにくいところです。
　
　では、丁寧に、解除するときの理由を思い出してください。それはＢが代金を払わないことが理由となっているのがほとんどです。

　ですから、Ｂが仮にＣに売れればそのお金でＢからＡに渡せば、そもそも解除を回避できます。そういう状況がありうるのですよ。

　ということは、ＣがＡＢ間の事情を知っていることも多いでしょう。だから悪意だから保護しないとはできません。
　
　むしろ、悪意だからＣの方を保護したいという正義感が沸々とわき上がってきたでしょ。
　
　でも、単にＣＢと契約さえあればいいというのも、Ａからすると信用できませんから、Ｃが登記までやっているなら、本当の気持ちが客観的な証拠として見られますね。

　ですから、判例は、そこらへんで手を打ちましょう、ということなのです。条文ではなく、判例のルールですから、ちょっと理由まで意識しておいた方がいいでしょう。

　さあ、ここで５回くらい目を閉じていってみて、完璧だ・・、となります。覚えたとなります。

　では、うかるぞ宅建2011年度版「項目過去問」の対応問題に挑戦となりまります。

　それは、権利関係－問１、問２、問６、問１７、問７５、です。

　この公式は、本当にどの試験でも出題される超重要なルールですから、早めに押さえましょう。老婆心ながら。

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