行政書士の受験申込者数がまた減少しました・・・。

今年の行政書士の受験申込者をみると、昨年より３千近く減少しています。

53,456人だそうです。非常に減少しています。

ここ１０年間をチェックしてみても、３万人以上の減少です。

宅建受験者が少しですが、増加しているのと違っていますね。

しかし、人数が少なくなっても、一定の基準を満たさないと合格しません。

ですから、他の受験生のことはあまり気にせず、あと２週間近く、頑張ってください。

では、また。

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平成２８年度本試験業法の問題“問３６”・・・。

宅建業法の問題で、なかなか良い問題が、問３６があります。

まずは、もう一度解いてみてください。

・・・・・
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア　区分所有権の目的である建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が借地借家法第22条に規定する定期借地権の設定された土地の上に存するときは、当該定期借地権が登記されたものであるか否かにかかわらず、当該定期借地権の内容について説明しなければならない。

イ　宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務市街地の整備に関する法律第4条に規定する流通業務地区にあるときは、同法第5条第1項の規定による制限の概要について説明しなければならない。
・・・・・・

肢アは、省令で定める内容との引っかけを意識して作問されています。

この省令は、貸借の場合しか説明しなくてもいいものですね。

そこにすぐ気がついて、他にどういうものがあったかな、と思い巡らすことが必要です。

切り返しの早さが、合否につながります。予想問などで身につけてほしいところです。

そうすると、区分特有の９つ、最初の敷地利用権かあ、と判断でき、後はその内容だったな、と正しいと判断します。

肢ｉは、法令の制限、と気がつくと思いますので、実際に、宅地を借りる人になってみると・・・いいのでした。

そうすると、流通業務地区、この地区は豊洲とか太田市場みたいな地区ですから、流通に関する施設を立てないとマズイだろう、自分は豪華な賃貸マンションを建てたいときには、規制されるかもしれん、と勝手に想像できて・・・・。

だったら、事前に説明を受けないと、あとでマズイことになると判断できるわけですね。

細かく覚えていないところですから、その場で臨機応変に肢負うする問題です。

予想問でも、こういう問題を多く作りたいです。

この問題もしっかり研究して、これからの学習のポイントを考えておくと良いでしょう。

では、また。

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平成２８年度本試験権利の問題“問９”・・・。

権利の問題で、なかなか良い問題が、問９です。

判決文を理解して、それを前提に知識を聞いていくというものです。

既にこの判例は、平成２４年問８肢１で、出題されています。やはり、過去問も、しっかり検討しておくべきですね。

・・・・・

問　８　債務不履行に基づく損害賠償請求権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

１　ＡがＢと契約を締結する前に、信義則上の説明義務に違反して契約締結の判断に重要な影響を与える情報をＢに提供しなかった場合、Ｂが契約を締結したことにより被った損害につき、Ａは、不法行為による賠償責任を負うことはあっても、債務不履行による賠償責任を負うことはない。

・・・・・・

要は、不法行為の問題で考えると言うことですね。

その今年の問９では、・・・。

・・・・・
（判決文）
契約の一方当事者が、当該契約の締結に先立ち、信義則上の説明義務に違反して、当該契約を締結するか否かに関する判断に影響を及ぼすべき情報を相手方に提供しなかった場合には、上記一方当事者は、相手方が当該契約を締結したことにより被った損害につき、不法行為による賠償責任を負うことがあるのは格別、当該契約上の債務の不履行による賠償責任を負うことはないというべきである。（中略）上記のような場合の損害賠償請求権は不法行為により発生したものである（略）。

１　信義則上の説明義務に違反して、当該契約を締結するか否かに関する判断に影響を及ぼすべき情報を買主に提供しなかった売主に対する買主の損害賠償請求権は、買主が損害及び加害者を知った時から3年間行使しないときは、時効により消滅する。

２　信義則上の説明義務に違反して、当該契約を締結するか否かに関する判断に影響を及ぼすべき情報を買主に提供しなかった売主に対する買主の損害賠償請求権は、損害を被っていることを買主が知らない場合でも、売買契約から10年間行使しないときは、時効により消滅する。

３　買主に対して債権を有している売主は、信義則上の説明義務に違反して、当該契約を締結するか否かに関する判断に影響を及ぼすべき情報を買主に提供しなかった売主に対する買主の損害賠償請求権を受働債権とする相殺をもって、買主に対抗することができない。

４　売主が信義則上の説明義務に違反して、当該契約を締結するか否かに関する判断に影響を及ぼすべき情報を買主に提供しなかった場合、買主は、売主に対して、この説明義務違反を理由に、売買契約上の債務不履行責任を追及することはできない。

・・・・・

正解は、肢２ですね。肢１と３は、不法行為での問題として、肢２と４は債務不履行として、作問されています。

しかも形を揃えて、作問しています。見た目、きれいです。

今後もこのような形の内容が出題されるのでしょう。

でも、やることは基本的知識ということがわかります。

この問題を通じて、これからの学習のイメージを考えておくと良いでしょう。

では、また。

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平成２８年度本試験権利の問題・・・。

権利の問題で、どうしてもテキストに書けない問題を取り上げます。

それは問１です。

テキストでも、○○は判例の知識だと言うことを言っている場合もあるのですが、そこのみを注意していないはずですからやはり難しいです。

あとは、予想問でうまく当たれば、いくつかは消去できることがあります。

・・・・・
次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。

１　利息を生ずべき債権について別段の意思表示がないときは、その利率は、年3％とする旨
２　賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づく金銭債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる旨
３　免責的債務引受は、債権者と引受人となる者との契約によってすることができる旨
４　契約により当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約したときは、その第三者は、債務者に対して直接にその給付を請求する権利を有する旨
・・・・・

正解は、肢４ですが、これは第三者のためにする契約です。民法５３７条です。

この規定は、過去に１回出ていますが、それは昭和５７年度です。それ以来でていません。

ですから、通常は、知らないので、できた人は消去法でした。

肢１は、５％を覚えていれば、消去できます。予想問では、２年前のときにはきちんと出していましたが、
今年度は、賃料増減額請求権の問題解説の所で、少しのみ扱っているだけでした。

１割となっている所の点でついでにです。すいません（反省）。

肢２は、敷金ですが、これはほとんど条文になく、その内容は今のところ判例を勉強しているはずです。

私のテキストでは、民法の規定はない敷金の論点という形で書いています。そこを思い出せたか・・・。

肢３ですが、これを付けている人が多かったですね。やむを得ないと思います。

債権の方の譲渡は、民法では規定がありますが、債務の方の移転である債務引き受けは、全く規定がありません。

すべて判例です。

しかしですよ、今年の予想問３回目にズバリ出しておきました。これをやった方は、なんら問題なく消去できたはずです。

ちなみに、解答出しをしていた弁護士等の方も間違えていたので、皆さんがミスするのはやむを得ないでしょう。

こういう問題ができるためには、運も必要ということであります。

そして、この問題ができなくても他の問題で合格点を取るだけの勉強をしていくことが重要です。

来年もこの手の問題は出ます。なぜか、民法改正点から出しているからです。

試験を通じて、浸透させよう、との目的が見え見えではありませんか。ずるい。

でも、ここまで勉強はできませんから、他の箇所で得点するような学習計画をたてましょう。

また、気がついた点を述べます。今年の試験後は、問４４を除き（あ、わたし自身だけかも）、非常に平穏です。

では、また。

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宅建本試験“問４４”の疑義について・・・。

問４４について、検討します。

・・・・・
問44　宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと宅地の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフについてＡがＢに告げるときに交付すべき書面の内容に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

４　Ｂがクーリング・オフによる契約の解除を行った場合、Ａは、それに伴う損害賠償又は違約金の支払をＢに請求することができないこと、また、売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその全額をＢに返還することが記載されていなければならない。
・・・・・

肢２の正解は、問題ないのですが、肢４についてです。


この問題の答えは、一つしかないのですが、肢２は、法律の規定にも規則の規定にも、違反します。それは、代金全額かつ「引渡がなされていること」が必要だからです。

そうしますと、肢４は正しいことにしなければいけませんが、肢４は規則には違反しませんが、法律に違反します。

・・・・・
37条の２
３ 　申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。

４ 　前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。
・・・・・

となっているからです。時期的なものとしての法律用語は、直ちに＞速やかに＞遅滞なく、となります。

そして、特約として考えても、「速やかに」を「遅滞なく」にすることは、買主にとって不利なものですから、認められません。

今年受験した人は、おそらく体制には変化ないでしょうが、ぜひ、検討してみてください。

では、また。

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