質問コーナー（遅延損害金）・・・。

質問を受けました。

「利息10パーで貸し付けた場合、遅延損害の利率は定めてないなら、その利率は10パーですか5パーですか」。

まず、条文は、「金銭の給付を目的とする債務の不履行については、その損害賠償の額は、法定利率によって定める。ただし、約定利率が法定利率を超えるときは、約定利率による。 」とあります。

ここでは、返済に対する利率契約と債務不履行時の遅延損害の利率契約とは別ですが、貸した方とすればある程度気持ちは同じであることになります。

つまり、例えば、無利子で貸した場合でも、遅延すれば、５％の損害賠償を取るぞ。

貸した方は、怒っていますからね。

一方、５％を超える利息をとれば、その後遅延しても同じようにとれないとイヤだ、ということでしょう。

５％を超える場合には、ある程度利息が高いので、それが利息としてであろうと、遅延利息であろうと、あまり関係なくなるということでしょうか。

ですから、本問で、仮に返済計画時10パーとしたとき、債務不履行時の遅延損害の利率を契約してなかったとするならば、どうか。

それは、まさか遅れるとは思っていないわけですから、（仮に特約していればそれよりももっと高く決めた可能性もあった）10パーとして、遅延損害賠償を取っていいということになります。

これは、５％を超えるときには、たとえ特約なくても、約定利息がそのまま引き継がれるということです。

では、また。

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質問コーナー（統計～売上・経常利益）・・・。

売上高と経常利益の覚え方についての質問です。

まず覚えるのは、減と増でしたが、

この数字・特徴は、平成２６年度のものです。

２７年度の数字は、今年の９月に出されますから、もうそのころには本試験問題もほぼ完成している時期と思いますので、作問するさいに参考にはできません。だから、２６年度の数字を出題せざるを得ないので、それを覚えます。

では、平成２６年度はどういう年だったかというと、それは４月から消費税が５から８％になった年です。

ですから、前年の年は駆け込み需要で、売り上げが（経常利益も）ものすごく増加したのですが、その反動で平成２６年度は、下がったと覚えればいいでしょう。

経常利益は、営業外利益も含むものですが、不動産業は経常利益の売上高に対して占める割合が、全産業に比べ非常に高いのです。

これを売上高経常利益率で示します。この率はここ数年上がっていて、全産業では、４．５％、不動産業はなんと１２．６％もあります。３倍です。

このながれからでも、経常利益は、増加が続いているとみておけばいいでしょう、少し詳しく分析してみました。

では、また。

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質問コーナー（農地法の許可権者）・・・。

質問を受けました。

「農地法の許可権者がぐちゃぐちゃです」。

まず、３条と、４条・５条の見方のスタンスをもう身につけましたか。

ちなみに、後者の２つは転用で、農地等が、亡くなるのを禁止しているものですね。

まず段階的なことを覚えます。身近な、つまりその土地の情報を一番よく知りうるのは、市町村（その長でもいいし、のうちなどなら農業委員会でしょう）、で次に知事、さらには国となりますね。一番国は、地元の土地（ここでは農地、採草放牧地ですが・・）のことは具体的にはよくしりません。

そこで、今年から、農林水産大臣の許可という手続きは、情報がなかなかなく、そのためうまく判断できないことがおおく、ヤメにしました。

で、３条は、農地等のことをよく知りうる「農業委員会の許可」一本になります。

４、５条は、知事の許可で、さらに一定の市町村なら（この指定は大臣ができます）その長の許可になっています。

あと、許可以外に届出制がありますが、３条は事後の届出で、４，５条は市街化区域の事前届出がでてきます。

つまり、こういうことも、全体像で覚えるのですが、その理由を、しっかり把握していけば絶対にわすれません。

こういうことがふんだんに書いてある、「うかるぞ宅建士 最短25時間~最後の切り札~ 」を使用してみてください。

・・・・・（ちなみに授業風景）

先生「もう農地法は、得点源にしたかな。」

生徒「できました、難しくないです。」

先生「ほう、３条の許可権者と届出先は…。」

生徒「いずれも農業委員会です。」

先生「うん、知事とか市町村長とか、大臣はいっさいでてこないね。」

生徒「はい、届出は事後です、誰になったかを知らせる必要があるからです。」

先生「４と５条は？、説明できるかな。」

生徒「知事の許可で、一定の区域は市町村長の許可です。許可権者としては、大臣はここでも出てきません。」

先生「ほー、もうここではミスしないね。」

生徒「大丈夫です。届出も事前で、農業委員会です。届出はいずれもこの委員会ですから、ミスしません。」

先生「こうなっているのは、各条文の趣旨が異なるからだね、では授業はこれまで・・。」

では、また。

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質問コーナー（農地法４条の規制対象）・・・。

質問を受けました。

「４条には、なぜ採草放牧地がはいっていないのか」です。

４条は、自己転用の規制です。手放しません。

このため、農地は規制しています。

それは、農地を転用、１秒でも、転用すると、もとの農地に戻るには長時間かかるからです。

それ故、自己転用であろうと、ましてや他人に移動させようが、まずいわけです。

一方、採草放牧地は、たとえば採草地なら、そこを転用してスキー場でもやってみるかといって、一冬やって、ダメで元に戻しても、手元にあればすぐに戻るわけです。

これは、手放してないならです。

最後の切り札でも、具体的には、かいてありませんが、このような意味で、４条には採草放牧地は規制されていないことをきちんと指摘してあります。

もちろん、これ以外の理由もあります。規制は必要最小限でないといけませんので、採草放牧地の自己転用を規制しなくても、それほど危険ではないでしょうから、あえてここは規制しなくてもいいか、などとなっていると思います。

そういう理由もあると思います。

このように、なんにしてもちょっとした理由があれば、覚えやすいはずです。単に、覚えるだけでは苦痛ですし、単位ゴロあわせだけでは苦痛ですし、時間もかかる割に、すぐに忘れてしまいます。

そうならないように、学習するときには気をつけましょう。

では、また。

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質問コーナー（地区計画）・・・。

地区計画のイメージはできていますか。

地区ですから、地域住民の意見が反映されやすいものですね。大きいと関心なくなるものですから・・・。

で、身近な行政町は市町村であって、都道府県でｈないということも出てきます。

そして、小さな街作りですから、住民の意見を案の段階で唯一取り入れるものですね。

本来の都市作りのあり方です。お上が作るものを住民が従う傾向の強い日本では、やはりその後うまくいかないですよね。

こういう計画ですから、積極的に都市を造っていく都市計画区域内なら、たとえ市街化調整区域でも、小さな町があり、住民が住みやすい街作りは必要ですからできますね。

もちろん、それで市街化を促進してはダメですが・・・。

一方、準都市計画区域は、もともと積極的な街作りを使用というものではありません。

将来は街作りをするときに、今規制しておかないと手遅れになるときに、規制の網を掛けるのですよね。

もし、小さいところでも街作りをしようとすれば、それは都市計画区域を指定すればいいはずですから。

ですから、準都市計画区域に、地区計画を決定できますか、との質問があればどう答えますか。

そうですね。それはできませんとなります。

ある概念、文言が、どのようなものかをまずしっかり捉え、自分なりの表現で説明できるようにしておきましょう。

では、また。

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