理解することの大切さ、それがあれば、さらにはそれを使って応用できるはずですね。
では、具体例で見てみましょう。
『Ａは、自己所有の土地をＢに売却しました。さらに、Ｂは転売目的でしたので、Ｃに売却しました。しかし、Ｂの代金債務が滞っていて、それでＡはＢの履行遅滞を理由に契約を解除した、という事例』で考えてみましょう。
ここでは、Ａ→Ｂ→Ｃで、ＡＢ間で解除×があるのですから、紛争が生じ、最終的にはこの土地についてＡかＣか、どちらが勝つかとなりますね。
ここで、ＣがＢから購入したのが、その解除前なのか、解除後なのか、おそらくテキストでも分けて書いていて、講師は、きっと解除の場合はＣが勝つためには、「～後」であとろうと、「～前」であろうと、登記さえあれば勝つと覚えればいいと説明していると思います。
おそらく、これで宅建試験には問題なく、正解に導くことができるはずです。覚えていればですが・・・（この程度は覚えているか）。
しかし、それではつまらないですね。単に覚えろはダメです。
ひと言でも、理由を言ってくれる講師から学びましょう。
紙面の都合もありましたが「うかるぞ宅建士 最短25時間~最後の切り札~ 」でも、なるべく理由をひと言でも触れる努力をしています（書いてないところはこのブログで・・・）。
もし、もしですよ、今年Ｃに登記がなくてＢの所に登記がまだある場合が出たら、どうなるんでしょう、そのような応用問題も出そうなところです。
では、ここでは理解しておきましょう。どうしてそうなっているのか。知りたいです。
まず、解除前の第三者のでてくる条文を見てみましょう。
・・・・・
（解除の効果）
第五百四十五条 当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。
・・・・・・
この条文から、考えておくことは、解除すると元に戻るはずなので、つまりＡは売ったことにならないような結論を出してあげなければいけないはずです。ですから、ＣよりＡが勝つようにするのが原則として、それでも解除する前に当該土地を買った人も保護すべきですから、害することはできないとしていて、例外としてＡが負けてしまうこともあるといっていますね。
しかし、判例は、この第三者であるＣが勝つためには、つまり「害されないため」にするには、登記を得ていることが必要だとしています。これがすごいことです。なぜだ。
つまり、この条文からは、善意か悪意かで保護してない、他ではそうなっている場合があるが、むしろ悪意の方を保護すべき状況ではないかと見ています。それはどういうことだ。
それは、ＢはもともとＣに売っているのですから、自分で住むというより転売を目的としているということですね。それなら、Ｃにこれまでの事情を話して（Ｃが真剣に買おうとおもうほど悪意になるのだとわかります）、高く買ってもらえれば、それでＡにきちんと払うことができるので、安心してください、といえるはずですね。Ｃがそれに協力すればするほど悪意者です。
つまり、解除の場合の多くは、悪意の第三者の人ほど保護したいとわかってきます。
でも、そうなるとＣが本当に協力している人かどうかを今度は客観的に判断しないといけなくなりますよね。ＢＣ間で契約さえあればそれでいいともいえないからです。
そこで、本当にＣがＢから真剣に買うつもりがあれば、登記までするはずだから、そこまでＣがきちんと介入しているなら、Ｃを保護しないといけないはずだ、ということにしたのが判例の結論です。条文では、登記は要求していないはずですね。
それで判例は、Ｃに登記まで要求していることになりますから、例外としてＣが勝つ場合を覚えます。
つまり、まとめると、Ｃがきちんと買ってくれれば、Ｂは代金をきちんと払えますので、Ａは解除しなくてもいいはずですね。Ｃがこのような事情を知っていればいるときほど、つまり善意より悪意の方こそ保護しないといけないのですが、それでも悪意でもよいけどそれは登記までしているなら、保護に値するはずだ、としているのです。
ということは、Ｃに登記がなければ、Ｂにまだ登記がある場合には、やはり原則に戻り、解除したＡが勝つのが、その結論となるでしょう。
まとめると、解除前の第三者が、保護されるのは、第三者が登記までしていることが必要でした。それ以外は、Ａが勝つということです。
だいぶ長くなりましたので、ここで休憩しましょう。自分は、調子が出てきましたが・・・。
では、また。
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