借地借家法２５条・・・。

定期借地権を学習する前に、２５条を先に見ておきましょう。

ここは借家と比較するといいでしょう。

その２５条とは、・・。

・・・・・・・・・・・
（一時使用目的の借地権）

第二十五条 　第三条から第八条まで、第十三条、第十七条、第十八条及び第二十二条から前条までの規定は、臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、適用しない。

・・・・・・・・・・・

明らかな一時使用とは、常識的に見て、更新されないことが明らかな場合です。

例えば、１年間の万博のためにパビリオンを建てたいので、土地を貸してほしい、とか、あと、借家であれば、選挙事務所として選挙期間中だけ貸してほしいという場合です。

実は、借家の場合には、この特別法の適用はありません。

・・・・・・・・・・・
（一時使用目的の建物の賃貸借）

第四十条 　この章の規定（借家関係のすべての規定）は、一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、適用しない。

・・・・・・・・・・・

しかし、借地では、適用される規定と適用されない規定があります。だから、試験にでるとちょっといやです。

でも、先ほどの例などを思い浮かべて、この場合には適用される規定なのかな、適用されない規定なのかな、と個別にというか大胆に判断すればいいか、ぐらいにしておけば、逆に今年は出題されないでしょう。

出たらどうしようとか、でたら解けないかもしれない、などと思っていると、意外とでたりするのが試験なのです。ある程度、一通りやることが重要です。アナを作らない。

例えば、３条から８条などは、万博期間中ですから、もし適用されるとなると、一律３０年になってしまうのもなんか変ですね。万博が終わらん、となってしまいます。

あと、気づくのは、この場合でも１０条は適用されるのか、と出てきた人は、このブログを見て頂いた結果です。うれしいです。

１０条ぐらいは、ぜひ覚えて試験にのぞんでください。１項と２項ですね。

いよいよ、本当に借地関係では、あと定期借地権のみになりました。

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今この時期“権利はゼロ”からスタートしよう・・・。

いつもこの時期は同じ作戦です。

予備校などでも、権利は講義では半分終了した所だと思いますが、これまで全くダメな人も、ここから巻き返しができます。

実は、この時期、権利０点でも、ちょっと極端ですが、要は今の実力で、合格する目標を掲げています。

それは、業法２０点、法令７点とることが第１の目標だからです。

でも、権利の講義、勉強はしていますよね。

これまで順調な人は、さらにここから得点源にできます。

実は、権利は、まず半分の得点を目標にすべきですが、その中では借地借家で２点ゲットします。

ブログでも、借地は佳境にはいっています。読んでいますか。

そして、区分で１点、相続で１点、不法行為で１点、判決文で１点、計算できます。

そうすると、６点です。

あと、１点は、これまでの所でも、１，２点計算できるでしょう。

たとえば、売主の担保責任をとるとか。

ですから、この借地借家法で確実に２点得点すべきなのです。

しかも、応用はほとんどない。素直に勉強したところがそのまま出ます。

そのように仕上げましょう。

もう少しです、 頑張れ。

でも、この時期は、業法の完全制覇ですよ。

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借地借家法１９条と２０条・・・。

今回は、賃借権の譲渡・転貸の問題を扱います。

まず、民法ではどうなっているかを理解します。

・・・・・・・・・・
（賃借権の譲渡及び転貸の制限）

第六百十二条 　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

２項 　賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

・・・・・・・・・・

ここから、賃借権は権利だけど、自由に譲渡できないし、賃借物を貸主に無断で人に又貸しできないといっています。

それは、貸主の所有物を借りている方が、貸主の知らないうちに他人に使わせることは、どうみてもマズイでしょう。

そういう人なら、貸主は、もともと貸さなかったと思います。

ちなみに、地上権なら所有権の変型である権利（物権）ですから、民法で既に自由に譲渡でき、別にこの法律で特に保護する必要はありません。

では、絶対に貸主の承諾がないとまずいのか、ということですが、既に民法における判例で例外を認めています。

その判例は、「背信行為と認めるに足りない事情があるなら、賃貸人は賃貸借を解除することができない」としています。

そして、土地を借りている場合には、建物がすでにたっているはずで、それなら土地の使いみちが人によってあまり変化がないはずです。

貸主も意固地にならずに承諾してあげればいいということもありますね。

そこで、借家の方にはないのですが、借地の方には以下の規定があります。

・・・・・・
（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）

第十九条 　借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。

７ 　前各項の規定は、転借地権が設定されている場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。ただし、借地権設定者が第三項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。

・・・・・・・・・・・・・・

２項から、６項までは、試験ではおそらく出ないと思いますので、１項中心におさえておけばいいでしょう。
ここも長いのですが、内容は難しくなく、試験では、誰が申立をするのかがきかれているので、そこのみしっかり押さえておいてください。

また、建物を譲渡するときには、それに伴って土地の利用権も譲渡とか転貸がともなうことになります。建物を単に賃貸するなら、ここの問題はなんら生じません。建物の所有者はかわりませんから。

あと、建物に抵当権などが設定されて、それにともなって競売（要は売買です）がなされたときには、それも建物の所有者がかわり、利用権もそれに伴って譲渡されますから、おなじ問題が生じます。

比較するとわかりやすいこと多いです。

・・・・・・・
（建物競売等の場合における土地の賃借権の譲渡の許可）

第二十条 　第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件を変更し、又は財産上の給付を命ずることができる。

３ 　第一項の申立ては、建物の代金を支払った後二月以内に限り、することができる。
・・・・・・・

ここも、それ以外の項は試験ではおそらくでませんので、省略します。

そして、ここでも試験では申立権者が出題されますが、ここは１９条の建物の所有者でなく、建物を取得する側である「第三者」の方になっています。

所有者はそもそも競売されたくないと思っていることもあり、積極的に動くと思えませんね。

あと、このような手続きには、時間もかかることもあり、第三者には他の保護手段も認められています。それは・・・。

・・・・・・・
（第三者の建物買取請求権）

第十四条 　第三者が賃借権の目的である土地の上の建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を取得した場合において、借地権設定者が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、その第三者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

・・・・・・・

建物買取は、更新されずに終了した場合でも、認めていました。

ここも第三者から、この権利を認めています。

このように民法とは違った権利を認め、土地を借りている人を保護しています。

借地では、試験で出そうなところは、残すところ一時使用と、定期借地権のみです。

ゴール間近ですね。あ、借家があるか。つづく。

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借地借家法１１条その２・・・。

11条の続きです。

まず、条文をもう一度見てみましょう。

・・・・・・
（地代等増減請求権）

第十一条 　地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

２ 　地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

３ 　地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

・・・・・・

では、今回は、この１項の請求権が発動されたら、どうなるかです。

一方的に、請求できますが、相手方がそれではどうしても納得できない、またはもう少し安いのではないか、など文句を言えるかということです。

２項では、増額したときのバージョンです。３項は、減額したときのバージョンですね。

具体的に考えると、Ａが地主、Ｂが借地権者、これまで月に10万円の地代を30年近く支払ってきたとしましょう。しかし、ここらあたりは都市化が進み、もし今正規の地代を決めるときには、20万円でもおかしくない状況とします。

ＡがＢに変更を申し込んでも、応じてくれません。ですから、Ａは条文をもう一度読んでみたら（勉強熱心）、この権利を行使できることを知り、20万円にしてくれと行使したわけです。

Ｂにとっては、次回の支払いから、一気に２倍になるので、やはり戦いたいとすれば、それはできるとしているのが、２項ですね。最終的には、裁判で白黒できることになっています。

問題は、その間はどうなるかも決めておかないとマズイということでこの２項を見てみましょう。

決着するまで、とりあえず請求を受けたつまり借地権者が相当と思われる地代を支払っていけばいいとなっています。相当ですから、これまで通りのお金ではないと思います。

しかも、少ないとあとで差額とそれに年１割の利息も付けないといけないことを考慮すると、争う以上20万円は合理的にみておかしいと思っているはずですから、そうでない地代をある程度さがしてきて、それを払うべきでしょう。

そうすると、10万円から20万円の間での金額であり、いろいろなアドバイスから、情報から、17万円程度なら合理的と思ったらそれが相当と認める地代でしょう。

つまり、この額を支払っていけば、債務不履行とはならず、それを理由に解除などはできないことになりますね。

それで、裁判が確定しました。そこで、裁判では、16万円と18万円とで考えておきましょうね。

まず、条文では高い場合が書いてありますね。そうすると、この確定は、実は請求した時に遡ることがわかります。裁判が確定したときから18万円ではなく、請求したときだと・・。

だから、請求した時から、差額の１万円が足りなかったから、それを返すこと、さらには不足時から年１割の利息も計算して返しなさいよ、といっています。

では、少なかった場合はというと、書いてありませんが、遡って16万円となることは同じだと思いますね。

そうすると、今度は毎月１万もらいすぎですから、それは返すべきでね。それは、民法の不当利得が根拠として考えてばいいでしょう。

・・・・・・
（不当利得の返還義務）

第七百三条 　法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者（以下この章において「受益者」という。）は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。

・・・・・・

さらに、金銭の返還の場合には、さらに債務不履行とかその損害も民法の規定があり、それもみてみましょう。

債務不履行とするのはやりすぎですけど・・・。

・・・・・・
（金銭債務の特則）

第四百十九条 　金銭の給付を目的とする債務の不履行については、その損害賠償の額は、法定利率によって定める。ただし、約定利率が法定利率を超えるときは、約定利率による。

２ 　前項の損害賠償については、債権者は、損害の証明をすることを要しない。

３ 　第一項の損害賠償については、債務者は、不可抗力をもって抗弁とすることができない。

（法定利率）

第四百四条 　利息を生ずべき債権について別段の意思表示がないときは、その利率は、年五分とする。

・・・・・・

そうすると、今度は、この404条の一般的規定が適用されてもよさそうでうから、年５分の返還が必要になりますね。

ここまで、詰めなくてもいいのですが、いろいろ自分で考えていくと、このような壁にぶつかるので、書いてみました。

今は、増額請求ですが、減額の場合には、逆で、借地権者がこれまで月20万円だったのが、過疎化でまわりの土地の値段が不釣り合いになったとして、10万円の減額をした時を念頭に考えておけばいいのですね。

そして、それは安すぎるとして、相当とする地代を17万円として、考えておきましょう。裁判で16万円と18万円とに分けて、考えてみてください。

ここまで受験中に考えている人はほとんどないですね。条文を見て、よく理解せず、過去問を解いて、何となくできるので、まあいいか、と試験にのぞむ人が多いです。時間がないからですね。

でも、しっかり理解しておくと、確かに少しの時間はかかりますが、しっかりした力になりますので、どちらがいいかといえば後者の方がいいですね。

ということで、今回はこれで講義終了です。また次回をお楽しみに。

つづく。

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借地借家法１１条・・・。

今回は、11条です。地代等増減請求権です。

この請求権は、試験ではよく借家関係ででますが、借地の地代でも同じ内容ですから、ここで学習します。

民法には、特に賃料については規定ありません。

それは、賃料は国から強制されて決めるものではなく、当事者の合意で自由に決めないとマズイと思っているからです。

資本主義社会のルールですね。

では、条文を見てみましょう。

・・・・・・
（地代等増減請求権）

第十一条 　地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

２ 　地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

３ 　地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

・・・・・・

長いですが、意外と簡単です。

では、なぜこのような条文ができたかです。

まず１項をもう一度読んでみてください。

ここで言っていることを自分なりの表現で表すといいでしょう。

それは、賃料については、本来合意で決めるのだけど、これを決めたのは、もう30年前のことだよね。

そのときの賃料と今の近隣の賃料とは地価が上がって、釣り合っていないんだ。

そこで、賃貸人は、賃借人に賃料の変更を求めたんだけど、応じてくれないんだ。本来は合意で賃料を決めるんだからね。

でも、やっぱり不公平だよね、事情が変わっても変更できないのは・・・。

そこで、本当におかしかったら、一方的に賃料を変更できる権利を認めてもいいし、むしろそれが公平だよね。

ということで、１項の「地代等増減額請求権」つまり一方的に形成できる権利を規定したのです。

つまり、相手方の同意がいらない制度です。

もちろん、もともと増額する権利を認めない旨の特約があれば、できません。

一方、減額しない特約は、ここから解釈してできませんね。この法律の趣旨である、借主保護から見てもそう思いますね。

では、ここまでの知識を得たところで、もう一度条文の１項を読み返してみると、非常によく分かるでしょう。

最初に見たときには、長いし、難しそうだし、いやだなあ、と思った方も、食わず嫌いだと言うことで、やはり積極的に条文をこれからも読んでみてください。

では、チョットながくなったので、今回はこれで休憩しましょう。

続きは、また次回で・・。

つづく。

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