H２４宅建試験問題ではやはりなんといっても問５ですね・・。

今年、予備校間で割れている問題です。

肢３が多くの予備校、出版社などが出しています。

予備校では、私の知る限りですが、ＴＡＣと大原と、駿台ですね。

私も、まだ肢４だからです。

では、その根拠というか、４にしたいきさつを述べておきます。もちろん、わたしの方法が合っているかどうかわかりませんから、皆さんももう一度じっくり考えてみてください。

まず、内容を見る前に、形式を確定しておきましょう。

「民法の規定及び下記判決文によれば」といっています。ですから、これ以外の判例の解釈は出せません。肢４を○にしている解説をみたのですが、それをやっているような気がします。判決文から、持ってくるならいいのですが・・。

もしそうなら、Ｈ２１問７の「民法の規定、判例及び判決文によれば」にしているはずだからです。

また、これまでの本試験の「及び」の使い方は、どちらかに該当すれば答えでした。この問題に限って両方該当することを要求していないはずです。

あと、「明らかに誤っているものはどれか」というこれまでにはない質問のし方をしているという点です。

これは前にもコメントしましたが、明らかな誤りでないことも答えになり、それは正しい方になるというテクニックを身につけないといけないと言いました。

　2012　10　28　のブログも参考にしてください。　

では、これらを前提に検討します。

肢１は、「請負の目的物である建物の瑕疵が重要でない場合であって、その修補に過分の費用を要するときは、注文者は瑕疵の修補を請求することはできない。」ですから、民法の規定に明らかに反していません（条文そのものですから）。ましてや、判決文（違ったことなので）に明らかに反していませんね。

肢２は、「請負の目的物である建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合には、注文者は、請負人に対し、建物の建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることができる。」　判決文に合致しています。民法の規定を前提に解釈していますから、民法の規定に明らかに反していません。

で、肢４ですが、「請負の目的物である建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合であっても、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求は、請負人が当該建物を引き渡した時から１年以内にしなければならない。」ですが、１年という点が、第６３８条１項に明らかに反します（木造なら５年、鉄筋なら１０年と覚えていましたね）。これは、どうみても民法の規定に明らかに反します。

１項は、「建物その他の土地の工作物の請負人は、その工作物又は地盤の瑕疵について、引渡しの後５年間その担保の責任を負う。ただし、この期間は、石造、土造、れんが造、コンクリート造、金属造その他これらに類する構造の工作物については、10年とする。」

※２項は、「工作物が前項の瑕疵によって滅失し、又は損傷したときは、注文者は、その滅失又は損傷の時から１年以内に、第六百三十四条の規定による権利を行使しなければならない。」ですが、引き渡しからでないので、明らかにこの規定にも反しますね。

ですから、ここでもう答えは肢４です。

では、肢３はどう判断するかですね。

○にするためには、肢３が、明らかに判決文に違反するとはいえない、といえればいいのですね。

「請負の目的物が建物であって、民法第635条ただし書によって注文者が請負契約の解除をすることができない場合には、その規定の趣旨に照らし、注文者は建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることは認められない。」

実は、これはこの判決文の前提とすることだってできますね。

判例では、判決文の前にこういっています。「請負契約の目的物が建物その他土地の工作物である場合に，目的物の瑕疵により契約の目的を達成することができないからといって契約の解除を認めるときは，何らかの利用価値があっても請負人は土地からその工作物を除去しなければならず，請負人にとって過酷で，かつ，社会経済的な損失も大きいことから，民法６３５条は，そのただし書において，建物その他土地の工作物を目的とする請負契約については目的物の瑕疵によって契約を解除することができないとした。」

と述べています。つまり、解除できない場合としての、一般的なことをいっているのが、肢３ととらえることはできそうです。

つまり、その建物が住めなくても（住むというつもりで注文したので、目的が達成できないが）、なんかの利用価値があるなら、解除はできないし、それならちょっとの利用価値はあるので、建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求まではダメだということも、いえなくありません。

つまり、条文の一般論をのべているとみるのです。

でも、この判決文は、一般論でなく、極限の場合、なんらかの利用価値すらない場合のことをいっており、やむ得ない事由が生じるから、この判決を例外的に出しました、ととらえれば、明らかに判決文に反するともいえないのかあ・・・・。それなら、○（△か明らかな×でない）となりますね。

肢３は、どこも「重大な瑕疵があって建て替えるほかはない場合に」と限定した表現はしていませんしね。

以上のような、屁理屈で、やはり、いまだ問５の正解肢は、肢４と思っています。

いかがでしょうか、ぜひ、参考にしてみてください。

それでも、あとは、発表を待つしかありませんので・・。

どちらになるのでしょうか。つらいです。

では、また。

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宅建問４４は今年の正答率ワーストワン・・。

宅建の本試験問題、その正答率ですが、わたしが自分で調べた限りで、書きたいと思います。他とは違うかもしれませんので、注意してください。

今年の宅建業法が難しい証拠ともなります。

「ワースト順」
１位　問４４
２位　問４０
３位　問３
４位　問１４
５位　問１０　でした。

権利を押さえて堂々、業法が１位２位独占です。

しかし、しかしですよ、この問４４も４０も私から言わせれば解けるはずです。

詳しくは、前に書きましたので、まだ見てない方は、それをみてくださいね。

問４４は、　2012-10-24　　　の記事です。

問４０は、　2012-10-25　　　の記事です。

これ以外でも、業法は個数があったり、引っかけさせようとしたりで、よく練ってましたね。

でも、頑張れば満点も取れます。来年も、きっと同じ指導をしていきますし、出版テキストもその形で、１２月には書店に出せるようになりました。

ぜひ、チェックしてみて下さい。

お願いします。

では、また。


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魔が差すこと・・。

本試験の解説、その予備校での解説とか、いろいろ受講生と接することで本試験のときの状況がだんだん分かってきます。

やはり、今年は、何度が魔が差したようです。

一番は、来年も受けるのかという弱音が聞こえてきたというもの。

マラソンも、苦しければ途中で歩いても人に迷惑をかけるものではありませんが、それをすると自分で負けてしまいます。

誰も責めはしませんが、あとでなんでもっと頑張らなかったんだと、きっと後悔します。

精神的に強くないといけないことが分かります。それでも、きちんと勉強していれば、その弱音をその場で排除できるのですが・・。

では、問題でちょっと、生徒さんから、魔が差して、間違えた、というものをききましたので、ここで書いておきましょう。

それは、問３５の報酬問題です。

・・・・・・・・・・・・・・・
宅地建物取引業者Ａ社（消費税課税事業者）は売主Ｂから土地付中古別荘の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｃ社（消費税課税事業者）は買主Ｄから別荘用物件の購入に係る媒介の依頼を受け、ＢとＤの間で当該土地付中古別荘の売買契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものの組合せはどれか。なお、当該土地付中古別荘の売買代金は310万円（うち、土地代金は100万円）で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。

ア　Ａ社がＢから受領する報酬の額によっては、Ｃ社はＤから報酬を受領することができない場合がある。
イ　Ａ社はＢから、少なくとも147、000円を上限とする報酬を受領することができる。
ウ　Ａ社がＢから100、000円の報酬を受領した場合、Ｃ社がＤから受領できる報酬の上限額は194、000円である。
エ　Ａ社は、代理報酬のほかに、Ｂからの依頼の有無にかかわらず、通常の広告の料金に相当する額についても、Ｂから受け取ることができる。

１　ア、イ
２　イ、ウ
３　ウ、エ
４　ア、イ、ウ
・・・・・・・・・・・・・正解は、肢１でした。

何が、魔が差した？というと、肢アとイです。

肢アができないと、ほとんどこの問題できないのではないか、というくらい難問にかわります。

普段良くできる人が、肢アのところで、どういう魔が差したかというと、先生「Ｃは業者で営利事業をしてるんだから、ゼロなんて、おかしいから×にしてしまいました」というものです。

確かに、実務では、ＡＣ半分づつ取るのが普通ですね。でも、ここは法律上どうなるか、を聞いていますし、それは練習でもやっているはずなんです。

で、アを×とすると、２と３になって、イかエを検討することになりますね。

あと、イが×とした人もいました。Ａは代理なんだから、その２倍は取れるんだ、と魔が差してしまいました。

イは、別に最高限度額を聞いていると読むべきでもないでしょう。「少なくても」がくせものです。

表現が、こう聞かなくても・・。

つまり、これはＣがどれだけ取れるかというと、まず０円から147,000ですね。

もしＣが147,000いっぱい取るとすれば、Ａは一番少ない額は、147,000円（～最高限度額は、その２倍）となりますね。それを質問しているんです。少なくとも、つまり最低でも・・です。

でも、肢アが判断できると、実はイで魔が差さなくてもいいんですよ。

つまり、アが○だと、肢１と４に絞れて、イは共通項で検討しちゃいけないからです。

で、ウを切って、肢１となります。

試験当日、何回か魔が差します。それをうまく切り抜けないと、合格点をゲットできません。

この克服は、安定した基本的知識を身につけることしかありません。

惜しくもダメな人は、きちんと勉強することですね、頑張れ。

わたしは、そのための応援団です。

では、また。

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ため息をつく問題として・・・。

前回、民法でため息を思わずつく問題をあげましたが、問５はその最たるものですね。

実は、問５は、内容もそうですが、試験問題を読んでいて、形式にため息をついてしまいました。

これまで、法律問題で、宅建試験では、「正しいかor誤っているか」（あと違反するかどうかも）のどちらかでした。

でも、この問５の問題は、もう一つも考えよというものが明らかに入っている質問です。

問５は、「明らかに誤っているものはどれか」でしたね。

つまり、明らかに正しい、明らかに誤っている、でももう一つ、明らかなに誤っているかどうかわからないものも、答えではないというものです。

これは、司法試験などでは、解釈中心の問題を作問してきますから、当然あり得るのです。

が、宅建では、その場で解釈して解くのではなく、民法の規定に反しているかどうか、重要な判例に反しているかどうか、個別では、提示判決文があれば明確にそれに反しているかどうか、だったんです。

それが、こういう問題を作問したのは、これまた講師としては、こういう考え方もありますね、というある意味、学説までも教えないといけないのか、とちょっと憂鬱になりかけていたわけです。

もちろん、今の結論は、これまで通りの指導でいいという形にはなったのですが・・・。

ですから、これから受けようという人は、自信の持てるテキストを信じて、きちんと勉強し、まずは宅建業法の完全克服、常に満点取れるだけの知識を入れること、につきます。

そうすれば、合格できるはずです。

では、また。

※ふとっちょえすあーるさんへ

試験おつかれさまでした。

問５がどうであれ、それ以外で36点なら、大丈夫だと思います。

私の判断でのべますが、昨年より、２点は下がる予想です。

また、結果お知らせください。

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民法の問題で驚いたこと・・・。

思いつくままに、書いていますので、一貫しませんが、かきます。

今年の民法の出題内容は、いろいろこれからの勉強方法を見直さないといけないかもしれません。

問３がひとつそうでしたね。

問５、これはまたじっくり書きましょう。ちなみに、私の答えは、肢４のままです。

あと、問１も、ある程度重要な判例を、しっかりつぶさないといけないかもしれません。

これは、直前がいいですが・・。

あと、問２も、また即時取得がでましたね。

以前も関係ない形で、さらっとでましたが、ここは制度の左右をするものとしての、代理人の基準をきいています。

ということは、制度・内容を将来的にはきくのでしょうね。

ということで、講師としては、ため息ばかりついています。

でも、受講生、読者のために、頑張らないと。

では、また。

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