今日は、条文を味わいたいなあと思ってきた人に朗報です。
実は、条文の方がなんだかんだでシンプルでしょう。テキストを読むより、スーッと入ってきませんか、私だけかな。すーっと入ってくれば、問題文ももっとすーっと入ってきます。できるだけ、これからも条文を読んでくださいね。
例えば、宅建試験では、特によくでる「定期建物賃貸借」があります。毎年出ていると言ってもいいでしょうね。この条文は、38条です。
要は、当初予定していた期日が来たら、必ず終了して明け渡してもらえる借家権があるということです。定期借地権の借家版といってもいいでしょう。
このメリットは、例えば、新しい家を買ったとたん、会社から海外に転勤が決まり、その間のみ人に貸したい、でも返ってきたらすぐに住みたい、という要求に応じるものです。
そこで、38条の定期建物賃貸借を味わっていきましょう。
ここは、たっぷり情報量があるので、何項かづつ、分けて味わっていきます。まず、１項から３項までです。
・・・・・
（定期建物賃貸借）
第38条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第29条第１項の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
・・・・・・
まず、１項から分析してみましょう。
必ず期間を定めないとダメです。そして、普通の借家権と異なり、１年未満でもそのまま有効ですね。それが、わかりましたか。期間の定めのないものとなりません。それは、「29条１項の適用をしない」とあるからですね。
それから、書面、つまり契約書面のことですが、ここも普通の借家権と異なり、単に口頭でするのではダメですね。そして、更新しないという借り手にとって不利な内容もここでは定めることができるとなっています。30条の適用はないからです。そして、この記載があることで、普通借家権との違いが判断できるのです。
あと、建物の用途は、特に限定はありません。事業用でもこれを使えます。
このように定期に終了し普通の借家権と異なりますが、それでも可能な限り、普通の借家権の規定も適用可能ですよね。例えば、引渡も対抗要件となるなどです。
では、２項を見てみましょう。
この契約をするためには、必ず契約の成立前に、賃貸人は、相手にこの重要事項つまり「更新がない」という記載がある、そして契約書面とは違う書面を渡してから、その内容を説明しなければならないとなっています。
その説明をしないと、普通の借家権となるぞ、脅しています。これが３項ですね。それはそうですね。借り手保護から造られ法ですから。
長いので、今回はこれぐらいにして、まずここまでしっかり覚えましょう。
そして、理解しきちんと覚えたらなら、直前模試を解いてみてください。
では、また。
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実は、条文の方がなんだかんだでシンプルでしょう。テキストを読むより、スーッと入ってきませんか、私だけかな。すーっと入ってくれば、問題文ももっとすーっと入ってきます。できるだけ、これからも条文を読んでくださいね。
例えば、宅建試験では、特によくでる「定期建物賃貸借」があります。毎年出ていると言ってもいいでしょうね。この条文は、38条です。
要は、当初予定していた期日が来たら、必ず終了して明け渡してもらえる借家権があるということです。定期借地権の借家版といってもいいでしょう。
このメリットは、例えば、新しい家を買ったとたん、会社から海外に転勤が決まり、その間のみ人に貸したい、でも返ってきたらすぐに住みたい、という要求に応じるものです。
そこで、38条の定期建物賃貸借を味わっていきましょう。
ここは、たっぷり情報量があるので、何項かづつ、分けて味わっていきます。まず、１項から３項までです。
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（定期建物賃貸借）
第38条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第29条第１項の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
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まず、１項から分析してみましょう。
必ず期間を定めないとダメです。そして、普通の借家権と異なり、１年未満でもそのまま有効ですね。それが、わかりましたか。期間の定めのないものとなりません。それは、「29条１項の適用をしない」とあるからですね。
それから、書面、つまり契約書面のことですが、ここも普通の借家権と異なり、単に口頭でするのではダメですね。そして、更新しないという借り手にとって不利な内容もここでは定めることができるとなっています。30条の適用はないからです。そして、この記載があることで、普通借家権との違いが判断できるのです。
あと、建物の用途は、特に限定はありません。事業用でもこれを使えます。
このように定期に終了し普通の借家権と異なりますが、それでも可能な限り、普通の借家権の規定も適用可能ですよね。例えば、引渡も対抗要件となるなどです。
では、２項を見てみましょう。
この契約をするためには、必ず契約の成立前に、賃貸人は、相手にこの重要事項つまり「更新がない」という記載がある、そして契約書面とは違う書面を渡してから、その内容を説明しなければならないとなっています。
その説明をしないと、普通の借家権となるぞ、脅しています。これが３項ですね。それはそうですね。借り手保護から造られ法ですから。
長いので、今回はこれぐらいにして、まずここまでしっかり覚えましょう。
そして、理解しきちんと覚えたらなら、直前模試を解いてみてください。
では、また。
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