宅建申込みは済みましか・・・。

もう宅建の願書は提出しましたか。大丈夫ですね。

平成29年度の宅建試験のインターネット申込受付状況(速報)が、発表されました。

増えたでしょうか。

今年は、58.678人で、昨年のこのときには54,743人でした。

プラス3,935、つまり増加しました。

これはどういうことか、昨年の問題とほぼ同じ問題が出そうだということが考えられます。

今年は、昨年と同様合格ラインが３５点ぐらいだと思います。

上下２，３点の層が密集しそうです。

１点の重みが、また今年もでてきます。ちょっとした気のゆるみが、不合格になります。

願書提出が終わり、もう本当にすぐにやってきます。

では、また。

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※いろいろご迷惑をおかけしております。何かありましたら、お問い合わせは、下記にお願いします。よろしくお願いします。

オフィス高橋　タクト研究所　高橋克典　

アドレス：taktsoccer@yahoo.co.jp

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Jリーガーも宅建を受験するようです・・・。

もう宅建の願書は提出しましたか。

先日、やべっちＦＣを見ていたら、なんと、現役のバリバリのＪリーガーがなんと今年の宅建試験を受けると書いてありました。

すごいことです。

確かに、スポーツ選手の現役期間は短いですからね。

でも、偉いですね、練習は厳しいのに、その隙間時間をみて、勉強しているのですから。

学生のみんなは、恵まれているのですから、もっと頑張りましょう。

会社員の方も、頑張りましょう。

どんな状況でも、最後は気持ちですから。

そういう頑張っている人には、個別に応援します。

いってください。

今年は、本の出版でご迷惑をおかけしていますから。

その後、状況が私もわからず、身動きできない状態です。

でも、試験は待ってくれません。うまく進んでいない人は、再度計画を練り直してください。

では、また。

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借地借家法－２２条・２３条・２４条その２・・・。

定期借地権の続きですが、２３条と２４条を取り上げます。

まず、２３条を読んでみましょう。

・・・・・・・・・・・
（事業用定期借地権等）

第二十三条 　専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を三十年以上五十年未満として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。

２ 　専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上三十年未満として借地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない。

３ 　前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。

・・・・・・・・・・・・

どうですか。これは２２条の場合と違い、建てた建物を商売の用で使わないといけないものですね。

確かに、郊外の店舗では、１５年も２０年もやってないこともあります。

そういう事業をしようとする者の便宜のためにもいいですね。

ここでは、１項のパターンと、２項のパターンがありますから、その違いをみます。

違いは、期間を定めた場合の長さの違いです。

１項を長期型としましょう。２項を短期型としましょう。

なぜ、分けたのかです。テキストを見ると、分けて書いてないものもありますので、やはり条文をみて学習した方がいいし、そうならきちんと分けた方がいいですね。

その違いは、やはり普通借地権との違いをどう見極めるかです。

長期型は、普通借地権でも一見ありそうです。お金があれば公正証書で設定してもいいでしょう。

そこで、２２条の場合と同じで、３つの借り手の保護となっている規定を全部きちんと排除しているかどうか、なのですね。

一方、短期型では、そもそも普通借地権にはないのです。

ですから、事業の目的を記載し、公正証書でやり、期間を１０年から３０年の間で設定すれば、それでいいわけです。３つの内容をうたわなくてもいいのです。それが有効なら、書いてなくても当然その３つを排除してくれます。

このような短期も認められますから、事業といってもアパート経営では、家に住んでいる人が短期に出て行かなくてはいかないことになりますから、認められないのですね。

「居住用は除く」となっています。

では、最後は２４条を見て借地を無事終わりましょう。

・・・・・・・・・・
（建物譲渡特約付借地権）

第二十四条 　借地権を設定する場合（前条第二項に規定する借地権を設定する場合を除く。）においては、第九条の規定にかかわらず、借地権を消滅させるため、その設定後三十年以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる。

２ 　前項の特約により借地権が消滅した場合において、その借地権者又は建物の賃借人でその消滅後建物の使用を継続しているものが請求をしたときは、請求の時にその建物につきその借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間で期間の定めのない賃貸借（借地権者が請求をした場合において、借地権の残存期間があるときは、その残存期間を存続期間とする賃貸借）がされたものとみなす。この場合において、建物の借賃は、当事者の請求により、裁判所が定める。

３ 　第一項の特約がある場合において、借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間でその建物につき第三十八条第一項の規定による賃貸借契約をしたときは、前項の規定にかかわらず、その定めに従う。

・・・・・・・・・・・

これは、３０年以上で終了しようとするときに、建物を買ってもらうことで終了しようとするものです。

ですから、２２条とか２３条と違い、建物は存続し、しかも買取は認めていますので、口頭で契約してもいいのです。

もちろん、２２条にこれを付けてもいいわけです。しかし、２３条の２項は３０年以上でないので、付けられないわけです。

２４条の２項、３項は、建物を譲渡した後に、建物に住んでいる人がいれば、それを保護しましょう、とするものです。

詳しくは借家を勉強した後でも、みてください。もちろん、長いですが、それほど難しくはないでしょう。

では、これで次からは借家の条文になります。借家は、それほどボリュームはなく、またイメージしやすいと思います。

それに、みなさんの実力もだんだんついてきましたからね。

では、また。

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借地借家法－２２条・２３条・２４条・・・。

いよいよ、借地権の条文は、この定期借地権等で終了です。

これで確実に１点試験で得点できるなら、頑張りましょう。

この借地権とこれまで勉強してきた普通の借地権（以下「普通借地権」といいます）とどこが違うのか、興味が湧きます。

普通借地権では、借り手を保護するため、いろいろな保護手段が与えられていました。

つまり、建物が利用できるなら、土地を貸してあげようという視点ですね。

しかし、これでは不都合もおこります。まず、地主側は、こうなると市場に土地を出さないこともおきます。

また、市場に出すなら、覚悟して、もう戻ってこないので、売ったと同じことだ、売買代金はとれないけど、それと同じ金額だけ
つまり権利金をとればいいか、となりかねません。

権利金が高いと、地価高騰の原因にもなりますし、また土地を１０年間くらい借りたいとする者にとっては、余分な出費となり、借り手も困ります。

そこで、定期で終了する借地権もあってもいいのではないかということで、「定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」を規定したのです。

では、最初の定期借地権から見てみましょう。

・・・・・・・・
（定期借地権）

第二十二条 　存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。

・・・・・・・・

だいぶ条文読むの慣れましたか。慣れが重要です。

存続期間を普通借地権と異なり、５０年以上にしなければいけませんが、例えば５０年と定めれば、ここでは更新されず終わることを認めています。

ここでの問題は、ある借地権の設定契約をしたとき、またはある借地権を見たとき、これは普通のものなのか、定期のものなのか、どこで正確に見分けるかなのです。

なぜなら、普通のものでも５０年のものがありえるし、書面で設定契約をしているかもしれませんからね。パット見分からないことが多いので、きちんと違いがわかるようにしないといけないのです。

それが、契約書に、以下の３つの内容を定めているかどうかなのです。

①契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。）をしない
②建物の築造による存続期間の延長がない
③第十三条の規定による買取りの請求をしない、

こととする旨をきちんと定めているかどうかなのです。

ここで、普通借地権では、上記３つのことが保護されていたのかあ、ともう一度再確認できましたか。

そして、そのうち一つでも欠けていたら、他の内容は借り手に不利なものとなり、普通借地権になってしまいます。

それは大変なことですから、注意してやる必要がありますね。

今回は、重要なことが分かった点で、この辺で終了しましょう。

では、また。

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今週から宅建願書提出となりました・・・。

今年の願書提出が、今週月曜日から開始されています。いよいよ、この日が来ました。

この願書提出期日が来ると、あっという間に、本試験日になります。

「今まだ、余裕だ」と思っている人は、早急に試験モードになってください。

やっているけど、身に付いてない、という人もいると思います。

そういう人は、「まずは業法からもう一度見直してみましょう」、ぜひうまく乗り切ってください。

とにかく、すぐに願書を出せる人はすぐに出して、気持ちを高めてあと３か月ちょっと

要領よく学習し、頑張ってください。応援します。

では、また。

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