不動産会社Aｖｓ不動産会社Ｓ・・・

某予備校で宅建講座をしています。

そこで、多くの受講生がいるんですが、ある企業から多くの受講生が来ています。

Ａ会社から合計５人、Ｓ会社から９人、通っています。

Ｓ会社は、テレビでも始終宣伝をしている大企業です。Ａ社は中堅の企業で、知らない人もいると思います。

ですから、Ｓ社はなかなか入社できないと思います。

先日、宅建講座３回目を講義し、最後に演習テストをするのですが、さて平均点はどうだったのでしょうか。

予想してみてください。

それは、Ａ社は８５％の正答率、方やＳ社は６８％の正答率、合格するためには、７０以上でないと受かりません。

つまり、Ａ社の方は全員合格し、Ｓ社は半分も受からないのです。

なぜだ。

有名な会社に入ったら、勉強しないのか。実は、法律の勉強はこれまでの学歴とか、実務の経験とか、関係ないのです。

やる気、それを実践していく努力、そして集中力です。特に授業の聴き方は、Ａ社の方が圧倒的にいい。

それが、この結果に表れていると思います。

あと、先生に対する信頼かもしれません。僕自身、Ａ社の人達からは、この先生について行けば間違いないだろう、という気持ちをすでに、もしかしたらです（僕の希望的観測です）、もってもらっていると思います。Ｓ社は、どうでしょうか。まだまだ不満足ではないでしょうかねえ。

そんな気がします。それは、授業の集中の仕方（この先生のことを一言も漏らさず聞くぞという気迫）がまだまだだからです。ここをこれから克服して、Ｓ社の受講生も全員いいところにもっていこうっと。

では、また。

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なぜそうなるのか

昨日は、学生に問題を解かせ、さらにその解答を発表してもらいました。

そのとき、得点がとれる人、または伸びかけの人は、やはり自分の言葉で、その肢が間違っているキーワードの指摘ができています。

もちろん、そのためには知識がしっかりしていないとダメですが。

また、なぜそうなるのか、その理由がまだまだいえません。

過去問を解いているときに、なぜそうなのかという理由まで詰めておかなければ勉強したことになりません。

たとえば、消去法で解けても、今度よく分からなかった肢が次回には、消去できる肢に変わっている必要があるからです。

そのためにも、解説でそのような内容がもられているテキストをさがしてください。

上記項目別過去問も紙面の都合もありますが、なるべく理由をきちんとかいています。是非、参考にしてください。

では、また。

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覚えた知識がいかされることの重要性

さて、今日はまず問題を解いてほしい。

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取引主任者Ａが、甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録 (以下「登録」という。) 及び宅地建物取引主任者証 (以下「取引主任者証」という。) の交付を受けている場合において、

２　Ａは、取引主任者証の有効期間の更新を受けなかったときは、取引主任者証を甲県知事に返納しなければならず、甲県知事は、Ａの登録を消除しなければならない。(平成12年　問32　肢２)
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

　答えは、×だね。

まず、知識から確認しよう。

試験に合格したら、取引主任者になるためには、２つのハードルを経なければいけない点は覚えているかな。

それは、登録をまず受けないと話にならないこと、さらに取引主任考証の交付を受けることが必要だ。

そして、登録を受けなければ取引主任者証の交付を受けられないが、この交付を受けるかどうかは任意であることも理解できているかな。

ここが、知識をアウトプットできるポイントだ。

要は、登録という土台の上に、取引主任者証が乗っているというイメージが確立されているか。みなさんどうでうか。

以上を理解できていることを前提に、「登録が消除されると取引主任者証も失効する」という点が理解できているか。

悪いことなどをして登録が消除されると、登録がなければ取引主任者証を交付できませんので、やはりこれも失効せざるを得ない。

これ土台がなくなるからだ。

一方、「取引主任者証が失効しても登録は有効である」という点は、取引主任者証は５年で更新しなければいけないが、それをするかどうかは自由だからそれをしなかったとき、その取引主任者証は失効する。

しかし、別に悪いことをしていないのなら、登録まで消除されることはない。

つまり、土台だけは残るというイメージだ。

そこで、もう一度先ほどの問題を再度みてほしい。

基本がこのようにできていれば、×を自信を持ってつけられるね。

では、また。

項目別過去問では、ｐ２７４から２７５にある。

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その場で考えさせよう分析させようとする問題は感動だ・・・

過去問でも、良問もあれば普通の問題もある。変な問題も確かにある。

今日は、非常に宅建試験の良問を取り上げてみよう。

それは単に知識のみで解くのではなく、それを前提として、その場で分析したり、考えさせたりして、解かせる問題だ。

以下の問題がその一つだ。読んで見てほしい。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
取引主任者の登録に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。【平成１２問３３肢３】
３　取引主任者Ｃが、登録を受けている都道府県知事から事務禁止の処分を受け、その禁止の期間中にＣからの申請に基づくことなく登録を消除された場合は、事務禁止の期間が満了するまでの間は、Ｃは，新たな登録を受けることができない。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

この「申請に基づくことなく登録を消除された場合」というのは、テキストでは直接書いてない言葉だから、だれもその場で知識だけでは解けないわけだね。

日頃の勉強がものをいう。

では、問題を分析した結果、この知識で解けばいい、という感じで解くんですね。

そうすると、どう分析できるかというと、登録消除処分の場合が考えられますね。

さらに、消除処分事由の中の理由を思い出します。

その中で「その登録消除が宅地建物取引業法68条の２第１項２号から４号までの事由によるとき」なら、事務禁止期間が満了しても、その処分の日からですが、５年間は登録を受けることはできませんね。

では、「上記以外の事由」ならどうか。

上記で挙げた理由以外の登録消除処分による場合ですから、たとえば、成年被後見人になってしまったときなどがありますね。

しかし、“すぐに”つまり１日で病気が治って審判が取消されることもあり得ます（ないか）。

そして、すぐに登録を申請したら、事務禁止期間満了前であっても、いずれも要件に該当せず、当該登録を消除されたことを理由に登録を拒否されることはないということだね。

まあ、こちらはあまりないということで、最初の５年間待つ方を思い浮かべれいいでしょう。

この肢ひとつで、こんなに復習できるでしょ。

過去問すごーい。項目別過去問を５回も説く意味が分かりましたか。

では、また。

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宅建業法「定義」から“ここでいう取引”とはなーに

　定義における取引には、８種ありますが「自ら貸借」」は入りませんね。
　
　それは、規制法といっても、何でもかんでも規制するのではなく、必要最小限度で目的を達成できればいいからです。

　憲法からいえば、憲法１３条があるからですね。

　行政書士・司法書士受験生は分かりますね。えー、わからない。

　人権を規制するには、必要最小限度の制約しか認めていない根拠は・・。

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憲法13条　

すべて国民は、個人として尊重される。生命、自由及び幸福追求に対する国民の権利については、公共の福祉に反しない限り、立法その他の国政の上で、最大の尊重を必要とする。
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　「最大の尊重を必要」とするから、制約は必要最小限にとどまらないといけないのですね。

　さて、「自ら貸借」では、賃貸人に免許を取らせなくても、賃借人に迷惑をそれほど与えないでしょう。

　そして宅建業法で規制しなくても、「借地借家法」で十分賃借人を保護してますしね。

　あと、大家さんは、もしかしたら学生たちに自分の家を貸そうとするやさしいおばちゃんかもしれませんし、そのおばちゃんに免許を取らないと学生に貸せない、としたら血も涙もなくなるのでは・・・。

　それでは応用問題、Ａがすべての部屋をＢに貸貸した、さらにＢはそれらをＣ等に転貸した場合はどうか。

　Ａはオフィスビルのオーナーで一括してＢに、Ｂは不特定多数の者に反復継続して転貸しています。

　まず、Ａは賃貸人ですから、「自ら賃貸」は容易に判断がつきますね。

　では、Ｂですがどうですか。

　Ｂは転貸人ですが、Ｃらとの契約ではやはりＢＣの賃貸借契約をしていますので、もちろんＢの所有物ではないのですがね、Ｂも「自ら賃貸」ということに変わりはありません。

　ですから、ＡもＢも免許を受ける必要はありません。

　過去問を見ておきましょう。２題。
　
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問１　他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要になるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。【平成２２　問２６　肢２】

問２　Ａの所有するオフィスビルを賃借しているＢが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、ＡとＢは免許を受ける必要はない。【平成１７　問３０　肢１】
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　この辺はよく出題されるところですから、理解して覚えておいてください。

　答えは、問１は×、問２は○ですね。

では、また。


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