質問コーナー（消滅時効）・・・。

質問がありました。お答えします。

質問は、「債権の時効がらみの保証の場合について」

読者の方から、いただきました。

お答えします。

知識以外に、ここでの切り口は、２つあります。

保証の問題は、まず附従性を見ると言うことです。附従性を征する者は、保証を征するです。

主がお殿様、従が家来とのイメージですか。何でもいいので・・・。インパクトある覚え方を。

主たる債務があるなら、保証も負うということですね。

さらに、時効特に消滅時効では、完成する前の問題か、完成した後なのか、全く状況が違うことをどれだけ意識できたかです。

177条の登記においても、時効取得の前なのか、後なのか、も、その切り口の一貫（同じ）ですね。

前と後では、考え方が違うのです。こういう雰囲気がもてるようになることが重要です。

で、その二つの交差する場合には、どうするか、これも難しい問題となります。

あちらをたてれば、こちらがたたないし、その辺の調整をするのが、おもしろいはずです。

最終的には、妥当な結論をださないといけないのですが・・・。

一番いいのが、判例の考え方と同一になるのがベストですね、やっぱり。

援用の段階では、時効完成後の論点ですね。ですから、そこで保証の場合、附従性を強く押していいかどうか、だと思います。

もう、時効完成してここでは一区切りしたから、別々に考えてもいいのではないか。

そこまでくっついて考えなくても、いいのではないかということです。

このような２つの切り口をベースにおいて、もう一度利益調整してみてください。

では、また。

	2016年版うかるぞ宅建士 直前予想問(模試4回分) (うかるぞ宅建士シリーズ)
	高橋克典
	週刊住宅新聞社

	試験にうかる!!法律のカンタン思考術―宅建受験生必携
	高橋　克典
	住宅新報社

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宅建企業研修の合格カリキュラムを考える・・・。

宅地建物取引士が足りていない企業に対しては、早急に人員を増やす方法として、企業研修について前回述べました。

もし研修等を行うときの注意について述べたいと思います。

経験上、社員の方々は勉強に集中できない人が多いことから、集中できるスケジュールが必要だともいいました。

そのスケジュールとして、夏合宿か研修の前に、宅建業法の大部分を終わらせる必要があります。

６月でもいいし、７月でもかまいません。しかも、集中してやることです。分けたらだめです。これが最大のポイントです。

一気にやる講習でないと効果がないのです。

夏のお盆のあたりで、集中して業法以外の学習もするためにも、ぜひ合格のために必要です。

それで、夏あたりに、２回目の業法を完璧にするための合宿でもいいし研修をします。

研修というと、普通は講義を一方的にきくということになりますが、それは特に不動産営業の人達を受からせるためには、不適切です。

そうでない研修をします。参加型、受験生の方が主体的に学習するものです。

そして、直前の模試が３回目です。ここも質の良い模試でないと無意味です。点数よりもそこで学習する内容がこの時期重要です。

推奨として、週刊住宅新聞社の「うかるぞ宅建士 直前予想問(模試4回分」を使用して、まず時間を計って解く、そして、その２倍のその充実解説をすべきです。

解説の少ない講座を予備校は、用意しますが、それではダメです。しかも、そのなかで簡単な問題季節だけに終わらせるのは無意味です。それなら、全部解説するくらいでないとダメです。

ここもポイントなのです。この問題から、周辺部分を思いつかせないと実力が養われません。同じ表現の問題はでにくいからです。

このように、三段階がうまく行われる企業研修が理想です。それを短期間で、集中して行えば、仕事への影響も少ないでしょう。その短期間でも集中できなければ、一生うからないでしょう。

とにかくだらだらやらない、短期に集中してやることです。

そのための本として、これも週刊住宅新聞社の「「最短25時間　～最後の切り札」を利用します。業法の講義なら、人にもよりますが、最短10時間でいいのです。

このような企業研修を提案します。効果の上がらない研修は、費用・時間等もったいないからです。

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※以上の研修につき、何かあしましたら、以下のアドレスにお問い合わせ下さい。ご相談、アドバイス等させていただきたいと思います（相談は無料ですので）。

オフィス高橋　タクト研究所　高橋克典　

アドレス：taktsoccer@yahoo.co.jp

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では、また。

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マツコ&有吉の怒り新党風・・・。

マツコ&有吉の怒り新党風・・・。

昨年の予想問題で、「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」をなぜ作問したかの裏話を「怒り新党」風で・・お届けします。みなさん知りたいでしょ・・。

青木アナ風「昨年の予想問の税関係は ほんとに宅建士の本試験の予想なの？と、疑問に思うほどのマニアックさ。これマツコさん有吉さんどう思いますか、という質問が来ています。いかがですか。」

有吉風「これ、贈与税の特例を予想問で出した点をいってんだろ。どこも当てられなかった。」

マツコ風「そんなの、当たれば言いじゃん。結果論。この人も、試験後のコメントがないから、分からないけど。今はそう思っていないでしょ。」

有吉風「本番で出なかったら、この投書の人のコメントで当たっているわな。いひひひ。」

マツコ風「もう、私たちわからないから、作問した著者に聴いてみたら。」

青木アナ風「実は、著者の高橋先生にどうしてこういう問題を作問したのか、聴いてきました。」

マツコ風「そう。早くだしな。もう。」

有吉風「なーんだよ。」

・・・・・・・・・
－以下著者からのインタビューからです。－

昨年、税法ではそろそろ「相続時精算課税の特例」の方は、出ると思っていました。予想問で、１問は作っておかないといけないと思っていました。もう直感です。

実際に、Ｈ１６、１９、２２に出ていますからね。

しかし、贈与税の特例の方は、一度もこれまで出ていません。だから、作問するのは、勇気が要ります。
仮に、予備校で作問するなら、相続時精算課税の特例を作らないと採用されないでしょうね。手堅く作るはずです。でも、おもしろくはないですね。
なぜなら、このごろ本試験は、未知の問題をときたま出す傾向があります。でるならここだな、と。

ここは、予備校で作るわけでなく、自分の感性で作るのが、私の予想問です。そして、一番のポイントは、予想問題を解くことで、本試験でできることです。一番いいのは、ズバリ当てることですが、そうでなくてもやっておくことです。そこで、一石二鳥、いや三鳥の効果を出そうとしたのです。

そうすると、比較問題が一番いい。①「相続時精算課税の特例」と②「贈与税の特例」の比較問題です。この形式は、このごろよく採用されていますね。これを使ったわけです。

つまり、それらを単品で出題しても、結局はひっかけ問題を作るときには、両者の比較をした引っかけを出すわけです。だから、試験対策として要は一緒に両方覚えてもらうためには、一つ出そうが二つ出そうが同じ努力をしないといけないのです。結局は、両方うまく覚えないと、本試験では正解できないことになるからですね。

以上の思いがあり、一見マニアックと言われればそうですが、信念をもってそこをしっかり勉強しておけば、非常に安心になるわけですから、このような形にしたわけです。
学習の方向性も提示していますし・・・。

しかも、ドンぴしゃで当ててしまいましたから。うれしいです。
・・・・・・・・・

青木アナ風「ということです。では採用、不採用どうしますか？」

マツコ＆有吉風「ここまで考えて作ったのなら、マニアックとする投書は不採用だね。」

青木アナ風「ではこの意見は不採用で・・」

昨年はこのような一番マイナーな論点が当たりましたが、今年はなかなか超マイナー論点はなく、ズバリ当てるのは難しいです。だから、オーソドックスなところをまずはしっかり押さえておいてください。
それが「うかるぞ宅建士 直前予想問(模試4回分」です

予想問をやって良かったといってもらいたいです。いや、言わせます。

では、また。

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宅建企業研修を考える・・・。

宅地建物取引士が足りていない企業に対しては、早急に人員を増やさなければいけません。

いつまでも、アルバイトでごまかしていてはいけないからです。そして、５人に１人以上、の５人の従業員にはアルバイトは入れなくてもいいからです。

では、そのための企業研修を考えてみました。

特に営業の人々の資格取得が急務ですから、また、比較的余裕のある新人の取得が急務ですから、たくさんの人が合格してほしいです。

資格のない営業マンより、ある営業マンの方がいいですね。

そのためには、時間もないところですから、教材として「最短25時間　～最後の切り札」（５月末発刊予定）使います。

また、仕事で勉強に集中できないことも多いから、集中できるスケジュールが必要です。

それで、３回の合宿か、合宿でなくても集中した講義を企業は行うべきです。手引きが必要ですし、勉強のきっかけが必要です。

ある時期、宅建漬けをしないとダメです。

例えば、５月から６月に、１日中か、２，３日で宅建業法を徹底的にこの時期ものにします。

そして、８月夏に、２，３日の合宿または集中して講義をして、法令、権利を徹底的にものにします。

５問免除を持っているので、これだけで、合格点を超えます。昨年なら、余裕がある得点です。

さらに、直前10月に、「うかるぞ宅建士 直前予想問(模試4回分」を使用して、時間を計って解くことと、その充実した解説をします。この解説がポイントです。

解説書も、テキストですから、そのように使用します。

それも、１，２日間、企業によっては１週間程度やれるところもありますね。

そのようにしないと受からないでしょう。もう、こんなに本試験は難しくなっているからです。

企業の担当の方も、そろそろ目覚めないといけません。

コツコツ自分１人でできないと思いますので、合宿などがなければ、予備校にしっかりかよって、合格しましょう。

以上、提案でした。危機感をもつと動きます。

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※以上の研修につき、何かあしましたら、以下のアドレスにお問い合わせ下さい。ご相談、アドバイス等させていただきたいと思います（相談は無料ですので）。

オフィス高橋　タクト研究所　高橋克典　

アドレス：taktsoccer@yahoo.co.jp

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では、また。

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質問コーナー（時効取得）・・・。

質問がありました。お答えします。

質問は、「包括承継だから 当然占有権も承継し(瑕疵も)承継してますよね？任意を挟む余地はないのでは？」

ということですが、まとめてしまいました。

お答えします。

結論からいうと、占有は事実的な面が強いので、本人の占有から考えるというのが基本としていいと思います。もちろん、187条から、前主の占有権をそのまま取得するという面もあると言うことだと思います。相続人については、少し詳しく以下で。

まず、187条（占有者の承継人は、その選択に従い、自己の占有のみを主張し、又は自己の占有に前の占有者の占有を併せて主張することができる。 ）はそのことを言っていると思います。買主のような特定承継人は、それほど難しくないでしょう。

問題は、相続ですが、これもそのように考えてもいいと思いますし、判例もそのように（187条の適用がある）考えています。

条文も単に承継人といってますしね。なお、占有権も相続できます。占有権もある意味法的な概念ですから。

確かに、相続は包括承継であって、人格を引き継ぎ、法律上同一人とする面がありますが（こちらをとことん重きを置けば187条不適用とできます）、でも、相続人も被相続人とは異なる面もあるといえばありますから、そちらを強調し二面性を認めてもいいと思います。

以前の判例は、相続人には二面性を認めていませんでしたので、選択の余地はないとの考えも十分なりたちます。

２面性（被相続人の面と自己の独自面）を相続人に認めるか、実は185条（権原の性質上占有者に所有の意思がないものとされる場合には、その占有者が、自己に占有をさせた者に対して所有の意思があることを表示し、又は新たな権原により更に所有の意思をもって占有を始めるのでなければ、占有の性質は、変わらない。 ）に関してですが、相続しても被相続人と違う面を相続人に認めていい場合もあると思います。

例えば、親父が本当は地主から土地を借りていたのに、だから「他主占有」だから100年経っても所有権の取得時効は成立しません。

しかし、その親父が子供達には自分のものだとずーっといっていて、そういう状態で亡くなった場合に、子供である相続人は「自主占有」で使用していることがあります。

そうすると、相続した一面と、自己の独自の面とやはり二面性はあるように思います。むしろ、この状況なら自己独自の面の方を認めたいですね。

ですから、そこを強調して、相続人も、占有においては、187条でいう選択を認めてもいいのではないかと思います。

相続には、このように人格の２面性もあることを押さえて、利益調整するしかありませんね。妥当な結論を出すためですが・・・。

ここも難しいところですが（悩む所で大変です）、一つ一つ考えておくことが急に実力がつくことになりますので、じっくりかんがえてみてください。あ、十分考えてますよ。

では、また。

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