質問コーナー（条文・判例）・・・。

質問

「宅建に六法はいらないとありましたが過去問には根拠条文、判例がありますが、条文、判例が見えるサイトてありますか？」

にお答えします。

条文は、「法令検索」でいいと思います。

私も利用していますが、法令データ提供システムのアドレスは
http://law.e-gov.go.jp/cgi-bin/idxsearch.cgi

判例ですが、日付が分かっていれば、最高裁の検索でいいと思います。

http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/search1

また、RETIO判例検索システムなら、

http://www.retio.or.jp/case_search/search_top.php

あとは、裁判所ＷＡＴＣＨがあります。

http://kanz.jp/hanrei/archive/2013/03/?p=2

もちろん、これらを調べなくても、宅建試験は大丈夫ですが、興味のある方は、どしどし調べてください。

より実力がつきます。

では、また。

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質問コーナー（瑕疵担保責任）・・・。

瑕疵担保責任についての続きです。

条文を確認しましょう。

まず、民法では、賃貸借でも売主の規定を準用していますから、担保責任が認められます。

根拠は有償です（５５９条）。

では、宅建業法はどうか。

３７条では、例え特約があっても、記載いらないとなっています。

これもどうでしょうか。あってもいいと思います（私見）。

３５条では、どうか、ですが、条文では貸借を排除していません。

たとえば、排除するなら、私道負担のところのように、建物貸借以外としても良かったと思います。

しかし、通達で、貸借については、宅地も建物も説明の対象とはなりません、とか重要事項説明で、記載事項となっていませんね。

これは国交省がやりすぎではないでしょうか。

消費者としては、説明も、記載もあった方がいいからです。

３７条は、国会で、成立したのですから、従いますが、３５条は国会ではなく、省でいっているだけです。

だから、３５条の方で、貸借で、瑕疵担保の問題はでない（たぶん）と思います。

ここは、はっきり立法的解決をしてほしいです。

悩ましい問題でした。

では、また。

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質問コーナー（瑕疵担保責任）・・・。

瑕疵担保責任ですが、まずどういうものか、民法を勉強します。

瑕疵とは、契約が成立する前から、あるということ、根拠は有償であること、などです。もちろん、どういう要件、内容かもチェックします。

有償ですから、売買でも賃貸借でも、生じます。

そして、それが宅建業法では、どうなっているのかですが、３５条の重説で、３７条の記載事項で、さらには自ら売主規制で、出てきます。３つの箇所です。

３５条では、「瑕疵を担保すべき責任の履行に関し一定の措置を講じるかどうか」のみを説明せよとなっています。

特に、損害賠償請求が責任として、発生しますので、それをちゃんとしてくれるかとどうかということです。

これは、貸借でも説明は必要です。通常は「講じない」との説明でしょう。

さらに、３７条では、「瑕疵を担保すべき責任内容と、当該責任の履行に関して講ずべき一定の措置についての内容 」の２つです。

しかも、ここは貸借の場合には、たとえあっても記載事項ではありません。記載した方がいいと思うのですが・・・・。

ここはあくまで、限定列挙ですからね。罰則までありますから・・・。

さらに、宅建業者が売主で、買主が一般人なら、特約で瑕疵担保責任の内容は民法の内容より原則下げてはいけない、との規制があるということになります。

これらが、大まかな流れですので、それぞれについて、内容を丁寧に、チェックしてみてください。

では、また。

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質問コーナー（免許と登録）・・・。

免許換えと登録の移転との違いを少し意識して、論点を覚えておくといいでしょう。

忘れないし、さらに問題にも対処できるからです（最後の切り札）。

同じように、処分権者が交代する点では、おなじですが、構造というか作り方が全く違います。

それは、免許の方は、免許権者の地位は、その業者が主にどこを中心に営業活動をするかに係わる点です。

ですから、事務所を増減することで、チェックをする知事等を全く変えることになりますので、免許換えは、いわば一からやり直し的な手続きとなっています。

新規手続きと考えるわけです。

一方、登録は、取引士が全国的に動いても、その資質はもともと変わらず、登録を移転しても、その人格としては同じです。

ですから、前の登録との継続性を認めている手続きになっています。

そのような特徴を頭に入れて、細かい論点をつなげていくといいでしょう。

では、また。

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質問コーナー（業法全体）・・・。

業法を学習するときのスタンスです。

業法も、契約に関する規制は、民法が基本となっています。

そして、民法は、本人の意思尊重からできているルールですが、それは契約のところでいけば、要は自己責任ということでもあります。

自分の意思で契約したでしょ、ということです。

つまり、民法では、説明をうけることは基本ありえず、情報は自分で集めなさい、ということなのです。

でも、業法は、高いものを扱うし、一般消費者はなれていないので、可哀そうですから、少し助けてあげるということでしょうか。35条とか。

すこしですから・・・（必要最低限度）。だから、限界線は正確に、覚える。試験にも出やすい。

ですから、クーリングオフなども、民法にはあり得ないわけです。

こんな感じで学習していくと、まあ業法も納得できると思います。

うまく覚えようと思います。

では、また。

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