「レオパレス２１」の違法建築問題が騒がしいので、現状を確認しておくことにした。
違法建築部分はまだまだ出てくるのだろう。業者としての責任は今さら言うまでもない。
それとは別に、かつてのビル・マンションの建築違反に関して、検査する行政の側の問題も強く指摘されていたけれど、今回も国の責任が問われている。
ともかく、いろいろと見た中で、レオパレスの極めて特殊な「入居者の会員制度」のことを知った。
とても分かりやすい解説は、★≪yahoo 2/9 櫻井幸雄氏／住宅評論家≫ ≪敷金、礼金、仲介手数料が不要で、保証人もいらない。その代わり、入居者はレオパレス21の会員となり、会員カードを取得する条件。会員カードにはクレジット機能。会員になるためには、入会金と年会費が必要。年会費を払い続けることで敷金・礼金は不要。退会するとき返還されないため、レオパレスから他社の賃貸への変更がしにくい。つまり、住み心地がわるいからといって、簡単には“抜ける”ことができないシステムができあがっていた≫
テレビのコマーシャル宣伝ではそんなことは見えなかった。根が深そう。
もう一つ、スルガ銀行のシェアハウス向け不正融資問題と同種の問題の広がりを指摘する ★≪BUSINESS INSIDE 02/13 大垣 尚司 青山学院大学教授／若者を自己破産に追い込む不動産投資の新たな手口。レオパレス問題で終わりではない≫ ≪貸し出し難で住宅ローンの融資競争に明け暮れる銀行のスキをついた手口だが、形の上では顧客が金融機関をダマしたことになるため、銀行などの責任を問うことはほぼ不可能。事業者側も最初からダマすつもりだから、かなりタチが悪い≫
ということで、今日は次を抜粋・リンク・記録しておく。
なお、今朝の気温はマイナス３度台。昨日２月１４日の私のブログへのネットのアクセス情報は「閲覧数４,６０２ 訪問者数１,４３２」。
この後は、昨日の自治会の連合の三役の打ち合わせで協議した「新旧役員の理事会の議事資料」の調整をする予定。
★株式会社レオパレス21 公式ページ 当社施工物件における界壁施工不備問題の対応について
●レオパレスが法令違反物件は1324棟と発表 最大で1万4000人に転居を求める事態に／日刊ゲンダイ 2019年02月10日
●全国の工務店が一斉に不正を行った？ レオパレス21会見の信じられない言い訳／J-CAST 2019/2/12
●違法建築レオパレスに新疑惑 コストダウンのため燃えやすい外壁を使用か！ どこまで悪質？／j-cast 2019/2/12
●レオパレスオーナー「検査体制の不備は国に責任」／テレ朝 2019/02/12
●レオパレス、入居率低下に拍車＝ブランドに傷、投資家見切り売り／時事 2019年02月12日
●［社説］あきれたレオパレスの不正 ／日経 2019/2/12
●施工不良で揺れるレオパレス、かつて存在した会員制度が不満だらけの建物を許した／yahoo 2/9 櫻井幸雄 | 住宅評論家
●若者を自己破産に追い込む不動産投資の新たな手口。レオパレス問題で終わりではない／BUSINESS INSIDER JAPAN-2019/02/13 大垣 尚司 青山学院大学教授
●【レオパレス21が建築基準法違反】引っ越しがピークとなる時期で例年以上の難民予想も／週刊実話 2019年02月13日
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★ 株式会社レオパレス21 公式ページ 当社施工物件における界壁施工不備問題の対応について
この度は、当社の管理体制の不備から生じた施工不良により、
多くの関係者の皆様に多大なるご迷惑をおかけしておりますことを、心より深くお詫び申し上げます。
調査及び補修工事につきまして、全社一丸となって取り組み、
一日も早く、信頼回復を実現できるように尽力してまいります。
今後、更なる原因究明と再発防止に向けた徹底的な品質管理体制の構築を行ってまいります。
株式会社レオパレス２１ 代表取締役社長 深山 英世 |
●レオパレスが法令違反物件は1324棟と発表 最大で1万4000人に転居を求める事態に
日刊ゲンダイ 2019年02月10日 19時55分
建築不備で1.4万人転居 レオパレス21“悪質経営”の実態
「レオパレスのセキュリティーみたいに俺が守る」と男性が見えを切る広瀬すずのテレビＣＭで知られる単身者向けアパート建設大手のレオパレス２１（東京都、深山英世社長）。レオパレスは２月７日、全棟調査の進捗状況について、法令違反の物件が延べ１３２４棟あったと発表した。
建物オーナーから指摘を受けて社内調査を実施、延焼防止のための天井裏の仕切り壁が設置されていないなどの問題物件を所有するオーナーは１１６３人に及び、最大で１万４０００人あまりに転居を求める事態に。引っ越し、住み替え、改修中の賃料保証などをレオパレスは実施するというが――。同社を取材してきたフリーライターの村上力氏は話す。
「レオパレス２１は土地持ちの人にアパート経営投資をもちかけ、建築請負して一括借り上げによる賃料保証までやった。サブリースというオーナーにとってリスクの低い投資で業績を伸ばしてきました」
空室が出ても賃料保証することは、賃料収入がオーナーへの支払いを下回れば逆ザヤになる。そしてまさに世界で不動産バブルがはじけた２００８年のリーマン・ショック後、同社は１０年３月期に７９０億円、１１年３月期には４０８億円の巨額赤字を抱えて経営危機に陥る。
「１１年にレオパレス２１はサブリース契約解除を一方的に通告する『終了プロジェクト』を強行しました。考案したのは同社のメインバンクである三井住友銀行と関係の深い山田コンサルティングといわれています。しかし、神戸のオーナーからはサブリース契約解除無効訴訟を起こされた。その時にオーナーは違法建築も裁判の争点にしていたんです」（村上力氏）
その結果、把握された違法建築は複数に及んだが、レオパレスは秘密裏に改修し続ける。昨年放送されたテレビ東京の「ガイアの夜明け」が内部文書を暴露した。レオパレス２１は賃料契約と建設という２つのセールスポイントでオーナーを裏切ったが、それだけではないと村上氏は言う。
「巨額赤字を抱えたレオパレスは１３年に３２０億円の公募増資を実施した。幹事会社はＳＭＢＣ日興証券。問題は当時存在した違法建築や訴訟について投資家に開示しなかったということです。経営陣がこれらの重要情報を知らなかったはずはない。一般投資家までだまそうとしたのかと言いたい」
「理想の土地活用」という宣伝文句が寒々しい。
●全国の工務店が一斉に不正を行った？ レオパレス21会見の信じられない言い訳
J-CAST 2019/2/12 13:05
全国1324棟で耐火や遮音性に不備があることが明らかになったアパート建設大手レオパレス21の施工不良問題で、住民やオーナーの怒りが収まらない。
天井が建築基準法の耐火性能を満たしていない物件641棟に住む全国の7712人に来月末（2019年3月）までに退去・引っ越しをするようにレオパレス21から通知が届いた。この急な要請に「4月から通う保育園が決まったばかり」「就職活動が始まる」など様々な事情を抱える住民たちは悲鳴を上げる。
不動産コンサルタントの長嶋修さんは「欠陥住宅問題は今までもあるが、これほど大々的に、1000棟を超えるレベルで行われたのはちょっとない。びっくりした」と驚きを隠さない。
「ピンポ～ン鳴って出たら4軒先だった」伝説は真実？
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そもそもこの問題は、不具合に気付いた一部のオーナーが自主的に建築士を雇い調査したことで発覚した。2018年4月には調査した95棟中の86棟で、火事の際、延焼を防ぐ界壁がないことが判明していた。
「欠陥住宅のような不祥事が発覚した場合、会社側は積極的に情報開示して対応策を示していくべきです。レオパレス21はそれをしなかったことで、オーナーたちの間で不信感がどんどん高まってしまった」と長嶋さん。
さらに、レオパレス21が会見で「施工不良は現場の判断でやった」と説明したことに対し、「各地方、地域のたくさんの工務店が一斉に不正を行うというのは考えづらい。どこかに司令塔があると考えるのが自然。組織的な不正の可能性もある」と指摘する。
レオパレス21は特別損失として434億円を計上している。払う代償はあまりに大きい。
古市憲寿（社会学者）「ネット上では何年か前から『レオパレス伝説』といって『ピンポ～ンとインターホンが鳴って出たら4軒先の部屋だった』とか、壁が薄いことを揶揄するような投稿があった。さすがに冗談だろうと思っていたが、ある意味レオパレス21はこの伝説を認めた形になった。住民はびっくりしたでしょうね」
司会の小倉智昭「引っ越し先としてほかの管理物件を紹介されても、『そっちの物件は大丈夫なんですか？』って感じですよね」
中江有里（女優・作家）「結局、住民のみなさんに相当な負担がかかります。すぐに引っ越せない人は火事が心配でしょうし、今までもきっと寒さ暑さの問題もあったと思う。ひどい話です」
●違法建築レオパレスに新疑惑 コストダウンのため燃えやすい外壁を使用か！ どこまで悪質？
j-cast 2019/2/12 11:15
アパート建設大手のレオパレス21が建てた延べ1324棟のアパートに建築基準法違反の疑いが出て、住民１万4000人以上が引っ越さなくてはならなくなった事件に新たな問題が浮上した。
不良施工物件の中に「図面より燃えやすいケースがあることがわかりました」と司会の羽鳥慎一が報告した。火に強いグラスウールを使うべき外壁に、実際には耐火性の良くない発泡ウレタンを使っていた。なぜそんな危険な部屋をつくったのか。
工期を早くするために耐火性の低い素材を
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不動産コンサルタントの長嶋修さんは、グラスウールだと作業に時間がかかるのに対して、発泡ウレタンなら他のボードと一緒にすぐに取り付けられる点を指摘する。「それだけ工期を早くでき、人件費を削減できます」という。レオパレス21の経営陣は「作業効率を上げるため、現場の判断」と、知らなかったことを強調している。
青木理（ジャーナリスト）「上層部が知らないとは考えられない。仮にそうだとしても経営責任がある」
菅野朋子（弁護士)「初めから決めていたとしたら、詐欺の可能性もあります」
そうでなくても、入居者やオーナーに対する補償問題が起きる。レオパレス21などの賃貸アパート業者は、都市近郊を中心に土地の一括借り上げで単身者や小家族向けのアパートやマンションを建ててきたが、その実態が浮き彫りになった。
玉川徹（テレビ朝日社員）「立地の良くない場所にも、所有者に銀行からカネを借りさせて建てる。もともと建ててもやっていけない土地なのに。世の中、あまりうまい話はないということです」
そうしたオーナーの「被害」も問題だが、その前にまず入居者の安全と生活を守らなければいけない。きのう11日（2019年2月）のテレビ朝日「ニュースステーション」ではレオパレス21だけでなく、耐火性の危険をわかっていたはずの施工業者や、建築確認を出した行政の責任も追及していた。
玉川「補償以前の部分として、建物の補強などを当然やらなければいけない。一括借り上げのアパートはいろんな問題がある」
●レオパレスオーナー「検査体制の不備は国に責任」
テレ朝 2019/02/12 11:51
賃貸アパート大手「レオパレス21」の物件に耐火性が基準に満たない素材が使われた問題で、12日午後、オーナーの代表者らが国土交通省と金融庁に検査の厳格化などを求めます。
レオパレス21は全国の1万棟以上のアパートで施工不良が発覚し、8000人近くが来月中の退去を求められています。こうしたなか、レオパレスの物件オーナー会の代表者らが午後に国会を訪れ、国交省にはレオパレスに対する監視体制の厳格化を求めるということです。オーナー側は「検査体制の不備は国に責任がある」と話しています。また、金融庁には不動産融資の在り方について見直しを求め、レオパレスに低金利で大規模な融資を金融機関に促してほしいと要望する予定です。
●レオパレス、入居率低下に拍車＝ブランドに傷、投資家見切り売り
時事 2019年02月12日18時21分
賃貸アパート大手のレオパレス２１の施工不良問題を受け、株式市場では同社株の見切り売りが広がっている。昨年春に延焼や音漏れを防ぐ屋根裏の壁がない施工不良が判明し、入居率が低迷。今回、新たに危険性の高い不良物件が大規模に見つかり、同社は全国７７８２人に３月末までの退去を要請した。補修工事が必要な物件への募集停止が加わるため、入居率低下に拍車が掛かるのは必至だ。
●［社説］あきれたレオパレスの不正
日経 2019/2/12 19:00
何という手抜き工事だろうか。単身者向け賃貸アパート大手のレオパレス21の物件で発覚した施工不良だ。補修工事のために転居を求められた入居者の間で困惑が広がっている。
建築基準法違反とみられるアパートは全国33都府県の1300棟余りに上る。ひとつの企業による施工不良としては、かつてない規模だ。天井の耐火性能が不足していたり、壁の遮音性が基準を満たしていなかったりしている。
同社では2018年春、延焼…
●施工不良で揺れるレオパレス、かつて存在した会員制度が不満だらけの建物を許した
yahoo 2/9(土) 櫻井幸雄 | 住宅評論家
レオパレス21の施工不良問題が波紋を広げている。1996年から2001年までに施工した建物で、仕切り壁や外壁、天井部分に建築基準法に違反する施工不良などの問題が見つかったという。それは、レオパレス21が大きく業績を伸ばしていた時期に重なる。
1980年代後半から2005年まで、レオパレス21の賃貸住宅は特殊な会員制度をとっていた。
それは、敷金、礼金、仲介手数料が不要で、保証人もいらない。その代わり、入居者はレオパレス21の会員となり、会員カードを取得することを条件とするもの。会員カードには、クレジット機能が付き、会員になるためには審査が必要になる。この審査で、個人の信用度をはかって、部屋を貸す仕組み。だから、保証人が不要となっていた。
会員になるためには、入会金と年会費が必要。その額は、私が取材した2003年当時で入会金15万円から20万円、年会費は２万数千円だった（北海道や一部地域はもう少し安かった）。
入会金と年会費を払い続けることで、敷金・礼金は不要。レオパレス21の賃貸から他のレオパレス21物件に引っ越すときは、新たな入会金は不要。年会費を払い続けることで、賃貸暮らしを続けることができる、という制度だ。
つまり、レオパレス21の賃貸物件を渡り歩いている限り、敷金・礼金を払うことはなくなる。その代わり、年会費を払い続けるというシステムである。
入会金と年会費は、退会するときも返還されないため、レオパレスから他社の賃貸への変更がしにくくなっていた。
これは、レオパレス21の賃貸物件に住み、居住性に不満が出たときに大きな問題となった。つまり、住み心地がわるいからといって、簡単には“抜ける”ことができないシステムができあがっていたわけだ。
そして、実際にレオパレス21物件には、居住性の不満が多かった。
隣の「屁の音」で目が覚めた、という人も
隣の音がよく聞こえる、狭いといった不満の声は以前から多く聞かれていた。なかでも、不満の声が大きかったのは、遮音性の問題。とにかく、隣の音が筒抜けになるというのだ。
「隣に住んでいる人が朝必ず屁をこく。その音で、毎日目が覚めてしまう」という人も居た。それは、最悪の目覚めだろうと同情した。隣よりも上下の音のほうがよく聞こえる、という声もあった。
・・・(以下、略)・・・
●若者を自己破産に追い込む不動産投資の新たな手口。レオパレス問題で終わりではない
BUSINESS INSIDER JAPAN-2019/02/13 大垣 尚司 ［青山学院大学教授・金融技術研究所長］
スルガ銀行のシェアハウス向け不正融資問題に続いて、レオパレス21の問題がメディアを賑わしている。
・・・(略)・・・事業者は、自社が建てた家屋を借り上げるだけで、アパートを売るわけではない。家賃を一定期間保証するとはいえ、アパート所有に伴うリスクは基本的に地主が負う。
「最初は高額家賃保証、のちに減額」は法的にはアリ
最高裁の判例は、借り手を守るための借地借家法で定められた「経済事情の変動による賃料増減請求権」を、借り手がサブリース事業者の場合にも原則として認めているので、運用が厳しくなれば、アパートの貸し手である地主に借り上げ賃料の減額を求めることができる。
穿った言い方をすれば、仮にサービスを売らんがために無理な家賃水準で借り上げをしても、保証期間（最近ではわずか2年ほどのケースもあると筆者は聞いている）が過ぎたら、地主に減額を求めればよいという“割り切り”も成り立つということだ。
・・・(略)・・・実は、事ここに至っても事態の深刻さを認識できない人が少なくないそうだ。
当たり前の話だが、融資申込書に署名捺印している以上、銀行など金融機関への返済を負担するのはどこまでも顧客であって、｢住宅ローンだとは知らなかった｣とは言えない。しかも、資金使途を偽ったことは、契約書に定められた｢期限の利益喪失｣事由にあたるので、即時に全額を返済せねばならなくなる。
もともと売れる見込みのない遠郊の中古マンションを高値で買わされているのだから、抵当権を実行（＝不動産を競売にかける）しても全額返済できる見込みはきわめて薄い。下手をすると自己破産まで追い込まれることもありうる。
貸し出し難で住宅ローンの融資競争に明け暮れる銀行のスキをついた手口だが、形の上では顧客が金融機関をダマしたことになるため、銀行などの責任を問うことはほぼ不可能である。事業者側も最初からダマすつもりだから、かなりタチが悪いと思ったほうがよい。
｢There is no such thing as a free lunch. （うまい話には必ず裏がある）｣
まさに、住宅ローン適齢期のミレニアル世代を狙った話なので、どうか注意してほしい。
●【レオパレス21が建築基準法違反】引っ越しがピークとなる時期で例年以上の難民予想も
週刊実話 2019年02月13日
『レオパレス21』建築基準法違反問題で引っ越し難民が増加!?
テレビ東京系『ガイアの夜明け』が、再び『レオパレス21』の不正を暴いたと話題になっている。
レオパレスは、昨年5月にテレ東の取材によって建築基準法違反の物件が明るみに出た。同社は緊急会見に追い込まれ、全国でおよそ1万件にも及ぶ不備物件の調査・補修工事を公表した。
「ガイアの夜明け」は2月5日に追跡取材の内容を放送。番組内で岐阜市の不備物件のオーナーは、記者会見から8カ月たっても調査は来ておらず、「やりますよ」というアナウンスも謝罪も一切ないと不満を漏らす姿が流れた。また、千葉県流山市で4棟を抱えるオーナーは、レオパレスの社内基準で「補修の必要なし」と通達されたが、調べてみると界壁は隙間だらけ。役所に応援を頼んでいたという。
・・・(以下、略)・・・
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