更新料最高裁判決

見出しでは 賃貸住宅の更新料「有効」　最高裁が初判断などと報じられていますが、「更新料」という名目で借主に負担を求めることが常に無効とは言えない、ということで、逆に「更新料」という名目ならなんでも適法としたわけではありません。 　

家主側としてはこれによって更新料という仕組みが守られた、と安堵する人もいるかもしれませんが、逆に合意するまでは交渉可能だ、ということに最高裁がお墨付きを与えたようなものでもあり、今後借り手からのネゴが増えたり「更新料なし」物件でアピールしようとする物件も出てくると思うので、すべて今まで通りとは行かなくなる（市況によっては厳しくなる）のではないかと思います。

さて、判決文（こちら）を見てみます。（下線は原文のまま） 　

　更新料条項についてみると，更新料が，一般に，賃料の補充ないし前払，賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有することは，前記(1) に説示したとおりであり，更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどということはできない。また，一定の地域において，期間満了の際，賃借人が賃貸人に対し更新料の支払をする例が少なからず存することは公知であることや，従前，裁判上の和解手続等においても，更新料条項は公序良俗に反するなどとして，これを当然に無効とする取扱いがされてこなかったことは裁判所に顕著であることからすると，更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され，賃借人と賃貸人との間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に，賃借人と賃貸人との間に，更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について，看過し得ないほどの格差が存するとみることもできない。　
　そうすると，賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は，更新料の額が賃料の額，賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り，消費者契約法１０条にいう「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である。 　

今年の3月に敷引特約に関する最高裁判決についてふれたとき（参照）にちょっと言及したのですが、今回の判決もその流れをくんで、明確な合意があったか（合意内容が契約に明示されていたか）、その条件が合理性があるか個別に判断するというものになってます。
総論としてはそれ以上踏み込んで更新料を無効とする積極的な理由はないように思いますし、穏当な線ではないかと思います。　 　

つぎに本件についての具体的な検討。　　

これを本件についてみると，前記認定事実によれば，本件条項は本件契約書に一義的かつ明確に記載されているところ，その内容は，更新料の額を賃料の２か月分とし，本件賃貸借契約が更新される期間を１年間とするものであって，上記特段の事情が存するとはいえず，これを消費者契約法１０条により無効とすることはできない。また，これまで説示したところによれば，本件条項を，借地借家法３０条にいう同法第３章第１節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものということもできない。 　

1年契約で2ヶ月更新料を払うというのは、京都地方では一般的なのかも知れませんが東京ではちょっと借り手に厳しい条件のように思います。
しかし、だからといって消費者契約法10条や借地借家法30条によって無効とされるものではない、という判断ですね。　
少なくとも契約書に明示をされた条件である以上、借り手も他の物件等と比較してこの条件を飲んだというところも大きいのだと思います。 　


では、どれくらいになると「更新料の額が賃料の額，賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情」になるかですが、こういう判決が出た以上、あえてチャレンジングな条件（たとえば1年契約、更新料6ヶ月とか）を設定する家主も出ないでしょうから、その意味では一連の訴訟の意味はあったように思います。 　

それから、この判決で更新料は契約期間や賃料などと総合的な判断をするということが示されたので、逆にいろいろなかたちでの賃貸条件の設定が進むとしたら、それも借り手にとっていいことなのではないかと思います。 　
もっともいろんな工夫をするのはいいことですが、一定以上の契約期間で賃料が相場より低廉であったとしても更新料の割合が大きすぎて実質的に賃借人の期間内解約を制限する（＝期間内解約すると残存期間の更新料分損をしてしまう）ことになってしまうようなものは無効になる可能性は出てくるかもしれませんね。