投資用新築マンションに不安？③

京都不動産コンサルタントのブログ

A管理組合が管理委託業者に乗っ取られていませんか。
修繕工事費の高すぎる項目は無いですか。

なぜ上記のことが懸念されるかというと、
新築区分所有マンションの特徴から
来ていると考えられます。

全国区で投資家を募集する。
各部屋のオーナーがが違い、
その数が多い。
オーナーはそれぞれ賃料が入れば完結し、
所有者感覚に欠ける。
ましてや組合組織に関心がない。

ということがあげられる。

こういうオーナーさんが多いと
ついつい分譲業者の関連会社である管理委託業者が
都合の良いように管理組合を動かしてしまうものです。

しいては安易な管理費積立金の値上げから
投資収益の悪化とつながっていくことになります。
これは区分所有の部屋においても同じですね。

理事にはすぐになれるのは簡単なことで、
立候補者がいないからです。

毒を食らわば皿までも！
理事長にもすぐなれます。
管理組合から経営してみましょう。

投資用新築マンションに不安？②

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新築区分マンションの場合、
多くのオーナーズマンションでは販売時当初は
長期の計画まで考えていないため、
管理費や積立金が安い設定となっています。

築10年程度で2倍になるケースもあるほどです。

マンション経営面からの支出の見直しと
マンション全体の資産価値の保全を考え合わせ、
管理組合に積極的に関与するべきです。

その取り組みで
管理費積立金の値上げを抑えながら
効率的な資金分配で資産価値を高める、
ということです。

遠方で調整が難しいと思われがちですが、
組合理事になれば日程は主導権が取れます。
その理事にはすぐになれます。
（この件も後に説明予定です）

今からでも月々の理事会資料や年1度の総会資料をチェックし、
管理組合の収支に目をむけ、
将来的な管理積立金の値上げを抑えるべく
手を考えることが必要であるということです。

管理組合が管理委託業者に乗っ取られていませんか。
修繕工事費の高すぎる項目は無いですか。

長くなりそうなので続きは次回に。

投資用新築マンションに不安？

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投資用の中古区分マンション所有者からのご質問は
殆どないのですが、
新築区分マンション所有者からは結構多いのが実情です。

やはり、
大きな問題は長期ローンそのものと
収支のバランスが崩れるとき、
その時のために今何をどう対処しておくべきか、
ということだろうと推測します。

私の不動産投資の基本的なスタンスは、
こちらの「不動産投資とは」のコーナーを
参照していただくとして。

また、その一般的対処については
他の書籍・ブログでも記載されている通りですから、
ことさら取り上げませんが、

今回からは長期保有を前提とした考え方で、
支出の見直しとマンション全体の資産価値の保全、
についてです。

新築区分所有マンションの実態を受け入れ
その対策について次回へ。

Q高額な事務手数料を請求された・・・

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住宅購入に当たってのローン事務手続きは
フラット３５等ローン業務が
業者にとって複雑そして煩雑になってきています。

そういう意味では仲介手数料の３％＋６万円とは別に
ローン事務手数料というものを請求されるケースも
少なからずあると思います。

しかし、
それにしても仲介手数料との絡みで、
事前にその内容の煩雑さの説明があり
そしてその承諾が必要であるとおもいます。

住宅メーカーさんのケースでは
昔から５万から１０万程度の事務手数料を請求する
という事は良く聞くきましたが、
50数万円もの金額がを請求されたとのこと。
これは如何なものでしょう。

詳細説明を求め、
不調であれば業者さんの所属団体の
相談センターでご相談ください。

土地を上手く譲りたいのだが・・・

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A不動産を譲りたいが贈与税がかかるので悩んでいる、
という方も高齢者を中心に多い
と思います。

そこでお勧めする方法が2通りあります。
１．売買する方法。
相対での不動産売買の基準となるのは公示価格です。
ただ公示価格の事例ポイントが少ないため
一般的には路線価から算出します。
公示価格の8割が路線価ですから、路線価÷0.8で求められます。
ここから基礎控除の年110万円分を差引いた
価格が妥当なところだと思います。
別途で取得税は固定資産税評価額の3%は掛ります。
※路線価表は全国版HP参考にしてください。

２．相続時精算課税制度を利用する（親子夫婦間であれば）
贈与時に便宜的に税額を払い、
相続時に精算するという方法です。
この贈与時の税額は、
物件評価額から2500万円の控除があり、
残った金額の20%です。
相続時はこの支払金額を含め相続税が決められ精算し、
還付があれば返金されます。また、
相続時の基礎控除額は5000万円+1000万円×法定相続人の数となっています。

※その1　詳細や租特法の改正等は念のため税務署で確認いただくか
税理士さんにご確認下さい。
※その2　最近は税務署さんも懇切丁寧に節税についても教えてくれます。
安心してご相談ください。
税金は「自発的な行為（好意？）によって払って頂くもの」
との意識を、ついに持つに至ったようです。