Q住宅取得時の贈与税減税についての質問

京都不動産コンサルタントのブログ

A近年の住宅取得減税について、
特に贈与税についてのご質問ですね。

これは現状の経済実態を考慮したものと、
業界でも好感を持って受け入れられています。

ご質問の件、
直系尊属からの贈与の合計額を規定したものとなっています。

注意点は、昨年は確かに1500万円でしたが、
今年の贈与税非課税枠は1000万円となっていることです。

また、資金の出所については、
客観的に説明の付く範囲であれば大丈夫ではないでしょうか。

ただこの手のデリケートな問題は各税務署でも見解が違うこともあり、
最終的にはお近くの税務署でご確認ください。
意外にも親切に対応してくれずはずです。

 

Q賃貸アパートが不動産競売に・・・

A　最終的にどうすれば良いか難しいところですね。
というのは競売の結果どうなるか予測が付かないからです。

今回の競売の件、
推測するに期間2年の短期賃借契約で契約更新も完了していますから、
競売で落札した新所有者に対し明け渡し猶予期間が6ヶ月間設けられています。
その間の居住が守られている分、
基本的には退去費用はでないということです。

その新所有者が現れるまでは、
家賃は裁判所に供託することと
元の家主から敷金を如何に返金させるかを画策することですね。

新所有者にとって入居者が出て行くことは
家賃収入がマイナスになることですから出て行けとはいわないと思います。

そして新たな契約を締結することになりますので、
ここは契約に望み諸条件の歩み寄りを交渉することが良いと思われます。
元の家主からの敷金の返還は難航すると思いますので、
ここで取り返す気持ちで・・・。

管理会社への請求、とありますが、
家賃回収代行していたとしても最終責任は元の家主に帰属しますので
請求できるものはないと思われます。

引き続き入居の場合の家財保険はネット等でご自分で加入をお願いします。

Q不動産の親子間売買で融資はできますか？

A　親との間で住宅を売買し、
金融機関から劣化していない債務者の子が融資を受け
資金を作りたい人は最近多い。

残念ですが
大方の金融機関では親子間の売買による融資は取り扱いしていない。
金融機関の考え方としては以下の通り。

親子間ではおおかた財布は一つで売買は名目だけ、
いずれは贈与や相続で名義が変わるであろうに、
そこに資金を出す合理的な意味合いはありますか?
ということだと思われている。

住宅ローン等目的ローンであれば当然だと思われる。
しかし、金利は少し高くなるも、
一部ノンバンクで取り扱いしているやに聞いたことも・・・。

Q住宅（不動産）の持ち分を妻に移そうと・・・

京都不動産コンサルタントのブログ

ご主人名義のマンションの住宅ローンの繰り上げ返済を
奥さんの預金で賄い、
その際、その金額分の持ち分を奥さんに移そうということですね。

A　今回マンションの持分を移すという意味合いは、
売買ないしは贈与で所有権を移転するということになると思います。

まずは何れにしても登記時の登録免許税と
取得者に対しての不動産取得税がかかります。

また、全体の中での預金割合がわかりませんが、
おそらく譲渡課税は考慮しなくて良いと思われます。

売買のケースでは、
奥さん拠出分の預金額に相応する不動産価額で売買すれば問題はないのですが、
そこにギャップがあれば贈与税が発生します。

贈与の場合では、
婚姻生活20年以上あれば居住用不動産を配偶者に贈与するとき、
2000万円まで贈与税がかかりません。
この場合は預金拠出2000万円以下なら拠出は要らない
ということになります。

 

Q主のいないアパートの維持どうすれば・・・

Aアパートを経営している親戚が危篤状態となり、
今後のことをご心配されているとのこと。

焦って改装工事の件や契約事項に当たると
あまり良いことはないです。
まずは順序だてて取り掛かる必要があります。

第一に親戚の方の代理人として立場を内外にはっきりさせること。
具体的に言えば、
これは後見人として裁判所に申し立てることになります。

それからアパートに関する管理業務に入るわけです。

しかし、いきなりは不安なものであるとともに、
標準的な対応や見積もりの数字はわかりませんね。

その意味では、
最初は一人（一社）の意見だけではなく、
できるだけ複数からの見積もりや意見を参考に
業務を進めるところからはじめてください。

そのなかで頼りになる会社や担当を
模索していかれては如何でしょう。

その過程で親戚の方の症状も回復して来ればいいですね。
孤軍奮闘も時と場合によります。