Advice!
☆不況の今、売り手側は色々と戦略を考える。買い手側も色々と自分の条件にあった方法を検討する。買い手側は売り手側の戦略を読み取る知識が必要だ。
それには、売り手側の原価構成を考える事が大事だ。
一例をマンションにとって大雑把に考えてみよう。
☆
・分譲価格
販売原価＝土地の価格＋建築費Ｘ金利（売却出来るまでの）＋粗利
土地の区分所有、或いは共有部分等の権利は買主に残る（残存価格）。固定資産税、管理費等所有に関わる経費が掛かる。
・賃貸料（リース料＝賃借料）
賃料（月当たり）＝土地の価格＋建築費Ｘ金利（＝賃貸期間）÷賃貸期間‐残存価格
＊誠に大雑把な解説で、この他に分譲にしても、賃借にしても、其の時の経済情勢や相場に左右される事は言うまでもない。此処で言いたい事は、大きな違いは残存価格に対する見方が大きな価格決定の要素になるということである。
☆さて、＜‘０９－７－７Ｄｉａｒｙ ３０＞のブログに書いた記事の続きである。
この両方の店に開店と閉店の挨拶（おめでとう、お疲れ様）に行く。またまた、古い友人に会い、旧交を温めている処へ、貸しているマンションの部屋が漏水で水浸しと緊急呼び出し。当日「排水管の定期検査」をした直後なので驚いて現場に直行。以外に大きな被害で驚いたが、管理組合の会合に何時も協力しているので、大いに助かった。人は「Face to Face」がツクヅク大事だと感じた。それにしても、大きな管理会社に管理を委託しているのに、実情は下請けに「丸投げ」管理会社の対応の悪さに驚く。
☆このマンションは約５０所帯の９階建て築１８年に成る。この事故の原因究明を管理会社に納得の行く調査をするように交渉し、９本の主排水管にカメラを入れさせて錆の状況を調べさせた。結局、解った事は当該箇所の９階から地下までの継ぎ目の部分のセンターがずれていて、言うなれば工事ミス。其処を補正するジョイント部分の角度が大きく錆が貯まり易く、当日、定期清掃の後貯まっていた錆のために詰まって溢れ出て、漏水したようだ。建築会社は準大手だが、倒産しているし「何処の責任だか解りやしない」最近の高層マンション等はこの排水管の問題は大分研究が進んでいて、今業界では「１００年対応のマンション」何て言うことも取上げられているようだ。２０年前に此処を購入する時、僕は、こんな事は夢にも考えなかったし、今度の事でツクヅク考えたが、「買取でなく賃借していた方が良かったな」と言う思いである。
☆昔、マンションブームが始まった頃、友人達と「個宅」がいいか「集合住宅」が良いか議論した事がある。僕は集合住宅の場合、２０年後には入居している人の経済格差が出てくる。管理が大変だと言う意見だった。このマンションは事務所用に当時購入したものを今は、住居として貸している。長い歳月には予想の付かない事が起きるし、２０年前、若い時には、マンションの排水管についての知識なんか全然無かった。特に集合住宅は管理組合が大事。マンション住まいの多くの友人が大規模修繕と排水管の問題では費用が掛かるので、頭を抱えている。公団住宅の方が共用部分等の管理はしっかりしていて綺麗である。前段で、価格の要素を書いたが、要件は殆ど変わらない。もう２０年前のようにキャピタルゲインを考えた耐久消費財の購入は、充分な検討をしなければ駄目だ。兎に角、耐用年数を考える事は大事だと思う。
☆不況の今、売り手側は色々と戦略を考える。買い手側も色々と自分の条件にあった方法を検討する。買い手側は売り手側の戦略を読み取る知識が必要だ。
それには、売り手側の原価構成を考える事が大事だ。
一例をマンションにとって大雑把に考えてみよう。
☆
・分譲価格
販売原価＝土地の価格＋建築費Ｘ金利（売却出来るまでの）＋粗利
土地の区分所有、或いは共有部分等の権利は買主に残る（残存価格）。固定資産税、管理費等所有に関わる経費が掛かる。
・賃貸料（リース料＝賃借料）
賃料（月当たり）＝土地の価格＋建築費Ｘ金利（＝賃貸期間）÷賃貸期間‐残存価格
＊誠に大雑把な解説で、この他に分譲にしても、賃借にしても、其の時の経済情勢や相場に左右される事は言うまでもない。此処で言いたい事は、大きな違いは残存価格に対する見方が大きな価格決定の要素になるということである。
☆さて、＜‘０９－７－７Ｄｉａｒｙ ３０＞のブログに書いた記事の続きである。
この両方の店に開店と閉店の挨拶（おめでとう、お疲れ様）に行く。またまた、古い友人に会い、旧交を温めている処へ、貸しているマンションの部屋が漏水で水浸しと緊急呼び出し。当日「排水管の定期検査」をした直後なので驚いて現場に直行。以外に大きな被害で驚いたが、管理組合の会合に何時も協力しているので、大いに助かった。人は「Face to Face」がツクヅク大事だと感じた。それにしても、大きな管理会社に管理を委託しているのに、実情は下請けに「丸投げ」管理会社の対応の悪さに驚く。
☆このマンションは約５０所帯の９階建て築１８年に成る。この事故の原因究明を管理会社に納得の行く調査をするように交渉し、９本の主排水管にカメラを入れさせて錆の状況を調べさせた。結局、解った事は当該箇所の９階から地下までの継ぎ目の部分のセンターがずれていて、言うなれば工事ミス。其処を補正するジョイント部分の角度が大きく錆が貯まり易く、当日、定期清掃の後貯まっていた錆のために詰まって溢れ出て、漏水したようだ。建築会社は準大手だが、倒産しているし「何処の責任だか解りやしない」最近の高層マンション等はこの排水管の問題は大分研究が進んでいて、今業界では「１００年対応のマンション」何て言うことも取上げられているようだ。２０年前に此処を購入する時、僕は、こんな事は夢にも考えなかったし、今度の事でツクヅク考えたが、「買取でなく賃借していた方が良かったな」と言う思いである。
☆昔、マンションブームが始まった頃、友人達と「個宅」がいいか「集合住宅」が良いか議論した事がある。僕は集合住宅の場合、２０年後には入居している人の経済格差が出てくる。管理が大変だと言う意見だった。このマンションは事務所用に当時購入したものを今は、住居として貸している。長い歳月には予想の付かない事が起きるし、２０年前、若い時には、マンションの排水管についての知識なんか全然無かった。特に集合住宅は管理組合が大事。マンション住まいの多くの友人が大規模修繕と排水管の問題では費用が掛かるので、頭を抱えている。公団住宅の方が共用部分等の管理はしっかりしていて綺麗である。前段で、価格の要素を書いたが、要件は殆ど変わらない。もう２０年前のようにキャピタルゲインを考えた耐久消費財の購入は、充分な検討をしなければ駄目だ。兎に角、耐用年数を考える事は大事だと思う。