R0３ 第５回 宅地建物取引業者では切り札はこれだ・・。

R0３ 第５回　宅地建物取引業者では切り札はこれだ・・。

これで、最後の５つ目です。それほど統計はやっかいではないですね。

１ 今年の数字は、

令和２年３月末現在の宅地建物取引業者は、１２万５,６３８業者、つまり約１２．６万だ

２ 今年の特徴は、

　前年度に比べ約１.０％増加しています。そして、６年連続の増加なのです。

　※この増加は、法人業者の増加によるものであり、個人業者は相変わらず減少でした

　生徒「これは今年も正解になりうる内容かも、でももう覚えた、イチニイろくで、増加だ。しかもろく年だ」

これで、５つ克服して、４肢択一だから、一つあまりがくるはず。

しっかり覚えて、余裕で正解しよう。

１０月になって頑張れば十分だ。

そして、それまでは直前模試、４問などを解いてみよう。

きっと正解できるはず、いや必ずできる。

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では、また。　

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R0３ 第４回 売上高・経常利益での切り札はこれだ・・・。

1 まず、売上高からみよう

　今年の数字と特徴とは

　令和元年度における不動産業の売上高は、約４５兆４，000億円（対前年度比２.５％の減少）で、
　全産業の約3.1％を占めている。
なお、白書では、3，0となっています。予想問も同じです。正確には30，6ですが

　そして、５年ぶりの減少だ。

　※要は、数字は約４５．４兆で、減少を覚える。
　
2 次に、経常利益なら

　今年の数字と特徴とは

　令和元年度における不動産業の経常利益は、約４兆６．０００億円、対前年度比１０.６％減で、２年連続の減少となった。

　※要は、数字は、約４．６兆で、減少を覚える。

　生徒「以上から、ここもすべて減少を覚えれば、いいのですね」

これで、４つの項目を克服、しっかり覚えて、本試験でも満点取ろう。

なお他に、売上高営業利益率と売上高経常利益率というものがある。

いずれも全産業の率よりも高いこと、ここ最近は１０％をほとんど超えている点も、

押えられる人は、押えておこう。

頑張れ。あと一つ。

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では、また。

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R0３ 第３回 土地取引件数での切り札はこれだ・・・。

第３回目は、土地取引件数（売買よる土地の所有権移転登記の件数）での切り札はこれだ・・・です。

今年のここは、特に重要です。

数字・特徴は、

１　令和0２年１年間の土地所有権移転登記の件数は約１２７．５万件（２．７％減）

　約１２７．５という数字

２ 今年の特徴は

　前年に比べ微減になったことです。

※ただし、注意してほしいのは、土地白書から出題されるとなると、それには
「横ばいで推移している」と出題されるので、要注意なのです。昨年と同じですね。

予想問では、法務局の資料で出題していますので（白書がまだでていなかった）減少で正解にしています。

これだけです。

ここは、絶対に、数字と、特徴をいえるように・・・。

生徒「なるほど。２回目より、簡単だ。これが正解肢になればいいのに」

これで、３つ、しっかり覚えて、本試験では満点取ろう。頑張れ。

では、また。

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R0３ 第2回 新設住宅着工戸数での最後の切り札はこれだ・・・。

今年も、年度計でなく、年計で勝負しましょう。

今年の数字・特徴をしっかり覚えておこう。

特に、切り札は、すべて減少ですから、それのみ覚えればいいことに。

今年は、単純です。すべて減少を覚えます。

１　まず令和０２年の住宅着工戸数は、総戸数８１５，３４０戸(約８１．５万戸)を少し覚える

　　重要なのは、４年連続減少ということ。前年比では９．９％の減、４年連続の減少となった。

　※以上の数字はムリに覚えなくてもよいです。でも、増減は絶対に覚えること。

２　さらに利用関係別でも、すべて減少です。

　利用関係別にみると、

　・持家（前年比９．６％減、昨年から減少）、
　・貸家（前年比1０．４％減、３年連続の減少）、
　・分譲住宅（前年比１０．２％減、６年ぶりの減少）
　　　ここでは、さらにマンション（前年比８．４％減）、一戸建て（前年比１１．6％減）

　　ここも、すべて減でした。

となっています。

　要は、持家も分譲住宅も貸家も減少したので全体で減少になった、ということです。

ここは、項目がちょっと多いけど、数字は８１．５戸のみでいいので、あとは増加か減少かだ、いえるかな、です。

いえるでしょ？　時間をかけなくても、いえますね。

生徒「とにかく、すべて減少でいいのか」

簡単すぎる、予想問も解きたい。

なお、年度計では（仮に出ても）、ここもすべて減少です。

だから、年度計がでても（でないと思うけど）、問題ないはず、頑張れ。

では、また。

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R03 第１回 地価公示での最後の切り札はこれだ・・・。

では、第１弾です。
今年、令和３年の地価公示の特徴は、令和２年１月以降の１年間の地価についてのものですね。

表を作成しそれでイメージして考えれば非常に分かりやすいです。
予想問題の巻頭にもあります。
縦軸は、上から全国平均と三大都市圏平均と地方平均の３つを意識します。

さらに、横軸は、全用途平均か、住宅地か、商業地か、さらには工業地も覚えましょう。

こんな感じです。
（縦軸）　　　　　　　全用途平均・住宅地・商業地・工業地（横軸）　　　
１全国平均
２三大都市圏平均
３地方平均

そこで、覚え方です。工業地のみ上昇なのです。

生徒「ほんとだ、これは覚えやすいなあ」。

※試験でよく出るのは、全国です。
　全用途は、６年ぶり、住宅地は５年ぶり、商業地は７年ぶり、に下落に転じました。
　工業地は、５年連続上昇なのです。

生徒「あ、これはもう覚えたぞ」

今年の特徴は、なんといっても、工業地でなければプラスがここではない点です。

超簡単です。

さあ、見ないでいえたかな。

いえたなら、ＯＫです。まず１肢確実にゲットです。

では、また。

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R03年度 合格のための統計１問 “絶対に取るぞー”スタート・・・。

令和3年度試験のために
毎年恒例、今年必ず出る？　宅建でるとこ“統計”を掲載します。

最終的には、試験の前日にしっかり覚えてから本試験にのぞみましょう。

直前模試の最初にも掲載しています。

まずその心構えですが、「統計」合格のための最後の１点を取るため・・・には、

以下の５項目の特色を覚え・（できるだけ）特徴のある数字なら必ず覚えましょう。
でも、特色が一番重要です。

第 １弾「地価公示」の特色

第２弾「新設住宅着工戸数」の特色

第 ３弾「売買による土地所有権移転登記の件数」の特色

第 ４弾「不動産業の売上高か経常利益か」の特色

第 ５弾「宅地建物取引業者の人数」の特色

です。この順で掲載します。

この５つのみでまずは勝負しましょう。
これ以外でやってないところが出れば、判断を留保して、
常識も働かせて、ねばり強く答えを出していきましょう。

これから、一つ一つ覚えていってくださいね。

今年の特徴は、非常に、非常に簡単です。

それは、増加した部分を正確に覚えることにつきるからです。

数が少ないですから・・・ね。頑張れるでしょう。

しかも、まだ時間はたっぷりあります。
気持ちを楽にして、毎日このブログを覗いてください。

各内容は、次回から掲載していきます。

では、また。

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次回から令和３年の統計特集がスタートします・・・。

コロナや異常気象で、大変ですが、勉強進んでいますか。
自信が出てきましたか。

中には、得点できるような人も出てきましたね。

そして、いよいよ統計をチェックする時期が来ました。

毎年、夏の終わり頃から、この特集を組んで、このブログで講義しています。

今年も、必ず問48は１点得点しましょう。

そして、今年は非常に覚えやすいですね。

楽しみにしていてください。

そのためにも、統計以外の分野がそろそろ完成していないといけませんが、いかがですか。

このブログがお役に立ちますように。

いろいろな障害に負けないで、頑張れ。

では、また。

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意外に解ける”問２９・不法行為・Ｒ２年司法試験の民法をうまく分析“よーくわかる”・・・。

不法行為は今年も出題されるとして、宅建受験生は、準備しておきましょう。

他の国家試験受験生も、押えておきましょう。

・・・・・
問２９　不法行為に関する次のアからオまでの各記述のうち，判例の趣旨に照らし誤っているものを組み合わせたものは，後記１から５までのうちどれか。
ア．金銭債権を有する者が，その債務者を負傷させたことにより不法行為に基づく損害賠償債務を負った場合，当該金銭債権を自働債権，損害賠償債権を受働債権とする相殺をもって債務者に対抗することはできない。

イ．報道により他人の名誉を毀損した報道機関は，その報道が公共の利害に関する事実に係り，専ら公益を図ることに出たものであって，摘示した事実が真実であると信ずるにつき相当な理由があったとしても，その事実が真実であると証明できなかったときは，不法行為責任を負う。

ウ．子が他人の不法行為によって重傷を負った場合，その両親は，そのために子が生命を害されたときにも比肩すべき精神上の苦痛を受けたときは，自己の権利として加害者に慰謝料を請求することができる。

エ．未成年者が責任能力を有し被害者に対する不法行為責任を負う場合であっても，その監督義務者に未成年者に対する監督義務違反があり，その義務違反と当該未成年者の不法行為によって生じた結果との間に相当因果関係が認められるときには，監督義務者は被害者に対する不法行為責任を負う。

オ．使用者が被用者の加害行為につき使用者責任に基づいて第三者に損害賠償責任を負う場合，当該被用者は，加害行為につき故意又は重過失がない限り，当該第三者に対する損害賠償責任を負わない。
１．ア イ ２．ア ウ ３．イ オ ４．ウ エ ５．エ オ
・・・・・

肢アは、改正点で、○ですね。
人の生命または身体の侵害による損害賠償の債務を受働債権とする相殺は禁止されています(509②号)。被害者に現実の給付を得させる必要があるためです。

肢イは、×になります。
名誉棄損を理由とする不法行為において、公表行為が①公共の利害に関する事実に係り、かつ②公益目的でなされた場合、適示された事実が真実であることが証明されたときだけでなく、真実であることが証明されなくとも行為者においてその事実を真実と信ずるについて相当の理由があるときにも、不法行為の成立が否定されていいでしょう。

人間ですから、やむを得ない場合には、ミスは多少しょうがないともいるからです。

ここから、肢３が正解と決まりますね。

肢ウは、○です。
条文(711)は死亡したときに限定しているんですね。

ですから、それを認めないなら、「子が死亡したときにも比肩しうべき精神上の苦痛を近親者が受けた」と認められる場合なら、別角度から認めていいんではないかということです。
重傷から、711条からではなく709条・710条に基づいて、自己の権利として慰謝料を請求することができると、判例はいいました。

肢エは、○です。
監督義務者（親）の責任が発生するには、未成年者に責任能力がないことが前提なのです。
そうすると、未成年者にその能力があるときには、親は責任を負わなくなります。それでいいのかということです。

そこで、放任していたなど監督義務違反と当該未成年者の不法行為によって生じた結果との間に相当因果関係が認められるならば、監督義務者は被害者に対して独自に709条から損害賠償責任を負わせたのです。被害者保護から、この結論は文句なしです。

肢オは、×ですね。
使用者責任が発生するときにも、被用者に、709条の要件である故意過失があれば、被害者にも責任を負います。(法律による)連帯債務です。

要は、被用者に不法行為責任を負うから、使用者責任を負うのです。

被用者には過失があれば足り、重過失までは不要です。

では、また。

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意外に解ける”問２８・不当利得・Ｒ２年司法試験の民法をうまく分析“よーくわかる・・・。

マイナーな問題ですが、宅建試験でも最近出ていますね。

一通り押えておきましょう。

・・・・・
問２８　不当利得に関する次のアからオまでの各記述のうち，判例の趣旨に照らし正しいものを組み合わせたものは，後記１から５までのうちどれか。
ア．所有者から寄託された動産を受寄者が売却し，買主に即時取得が成立した場合，買主は，寄託者に対し，不当利得返還義務を負わない。

イ．第三者からだまし取った金銭を用いて債務が弁済された場合において，第三者からだまし取った金銭を用いて債務者が弁済をしたことを知らなかったことについて債権者に過失があるときは，債権者は，当該第三者に対して不当利得返還義務を負う。

ウ．過失により弁済期が到来したものと誤信をして，弁済期が到来する前に債務の弁済としての給付を行った者は，弁済期が到来するまでは，その給付したものの返還を求めることができる。

エ．債務者が債権の受領権限がない者に対し弁済をした場合において，真の債権者がその受領者に対して不当利得返還請求をしたときは，その受領者は，弁済をした債務者に過失があったことを主張して，請求を拒絶することができる。

オ．自らを債務者であると誤信して他人の債務を弁済した者は，債権者が善意でその債権を消滅時効により消滅させてしまった場合，債権者に対し弁済金の返還請求をすることができない。
１．ア ウ ２．ア オ ３．イ ウ ４．イ エ ５．エ オ
・・・・・

肢アは、○です。
即時取得が成立していますから、買主はなんらやましいことはありませんね。
不当利得返還請求では、法律上の原因のない利得が要件ですが、買主は192条によりきちんと所有権を得ているのですから、買主の利得は法律上の原因のあるものであり、不当利得責任は生じません。

正解は、肢１か２です。

肢イは、×ですね。
債権者が債務者から編取金を受領するにつき悪意または重大な過失がある場合に限って、債権者の金銭の取得が被編取者に対する関係において法律上の原因がなく不当利得になると判例はいっています。

これはどういう意味かわかりますか。本来金銭には、匿名性があるのですから、盗んだかどうかはもらう方としては、本来関係ないはずです。
しかし、もし物であれば、盗んだもので弁済しても、弁済したことにならないと思うでしょう。即時取得があれば別ですが・・・。
そこで、盗んだお金でも、悪意または重大な過失がある場合には、許せんということなのです。利益衡量ですね。

本肢は、債権者に重過失かどうかわからないのに不当利得返還義務を負うとしているので、×です。

肢ウは、×です。
もともと債務があるですから、返還はできないでしょう。
ただし、「債務者は、弁済期にない債務の弁済として給付をしたときは、その給付したものの返還を請求することができない。ただし、債務者が錯誤によってその給付をしたときは、債権者は、これによって得た利益を返還しなければならない。」(706)としているのです。

肢２が正解となります。

肢エは、×です。
受領者の主張は、弁済者に過失があるため478条の適用はなく、債務が弁済されていないので、真の債権者は依然として債務者に対して債権を有しているため損失がないではないか、だから受領者は不当利得返還義務を負わない、という屁理屈です。

どうですか、判例は、このような受領者の主張を信義則に反して許されないものとしました。

肢オは、○です。
債務者でない者が錯誤によって債務の弁済をした場合、弁済者は、原則として債権者に対して返還請求できますが、弁済を受けた債権者が善意で証書を滅失させ若しくは損傷し、担保を放棄し、又は時効によってその債権を失ったとき」(707)は返還請求できません。

では、また。

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意外に解ける”問２７・組合・Ｒ２年司法試験の民法をうまく分析“よーくわかる・・・。

マイナーな問題です。でも過去でも出ていますが、宅建試験ではなかなか出題されにくいものです。

他の国家試験受験生は、押えておきましょう。

組合は、何か複数の人で事業をスタートさせようとするときの団体みたいなものです。
いきなり法人としてスタートすることもあるでしょう。むかしは、高い資本金が必要な時代もありましたから、お金をもってないときには組合からスタートせざるを得ないということもあります。

一方、ジョイントベンチャーがありますが、法人にすると目的を達成したとき、精算するときにはいろいろ複雑な手続きが面倒だということもあり、大企業が複数集まって、大きな事業をおこそうとするときでも組合としてやることもあるんですね。

無視できない形態の団体ですね。すこし、真剣さが出てきましたか。

・・・・・
問２７　組合に関する次のアからオまでの各記述のうち，正しいものを組み合わせたものは，後記１から５までのうちどれか。
ア．組合員は，組合財産に属する金銭債権につき，その持分に応じて単独で権利を行使することができる。

イ．組合の業務の決定は，業務執行者があるときであっても，組合員の過半数をもってする。

ウ．組合の存続期間を定めた場合であっても，各組合員は，やむを得ない事由があるときは，脱退することができる。

エ．組合の成立後に新たに加入した組合員は，その加入前に生じた組合の債務について弁済する責任を負わない。

オ．組合員は，組合員の過半数の同意がある場合には，清算前に組合財産の分割を求めることができる。
１．ア イ ２．ア オ ３．イ ウ ４．ウ エ ５．エ オ
・・・・・

肢アは、×ですね。
団体として、動いていくわけですから、個々勝手なことはダメでしょう。
組合員は、組合財産である債権について、その持分についての権利を単独で行使することができないことにしています(676条②)。

肢イは、×ですね。
団体としてスムーズに動けることが重要ではないでしょうか。決定か執行か。
組合の業務は、業務執行者がいる場合には、その業務執行者が決定します(670条③)。

肢ウは、○ですね。
各組合員は、組合の存続期間を定めた場合であっても、やむを得ない事由があるときは、脱退することができてよいでしょう(678条②)。

この段階で、正解は肢４です。

肢エは、○ですね。
組合の成立後に加入した組合員は、加入前に生じた組合の債務について自己の固有財産で弁済する責任を負いません(677条2②)。

肢オは、×です。なかなか、難しいです。
組合財産は、総組合員の共有に属しますが、組合の清算前に組合財産の持ち分に応じた分割請求はできません。
これを認めると組合の事業執行などに支障が生じるためです。

判例は、組合員全員の合意があれば一部の組合財産を分割することも可能であるとしています。

では、また。

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