03予想論点“集団規定”はこれだ・・・。

R03年の試験での改正点は、法令上の制限は2点ありましたが、これ以前での改正点もまだ未出題ならチェックしておきましょう。

その一つは、集団規定にあります。
それは、道路規制のところです。

まず、原則をチェックします。
・・・・・・
建築物の敷地は、道路（自動車専用道路等を除く。）に２ｍ以上接しなければならない（43条１項）。これを「接道義務」という。
・・・・・・

次は例外で、特に今年出そうな箇所です。

・・・・・・
道路に該当しない幅員４ｍ以上の（ア）農道等の公共の用に供する道
又は（イ）位置指定道路の基準に適合する道の道に、２ｍ以上接する延べ面積200㎡以内の戸建て住宅の敷地で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの

は、接道義務を適用しない（同条２項）。
・・・・・・・
まず、ポイントを押えます。
①道路ではなく、単に道であること
②許可ではなく認めるもの（認定）
　※許可のときには建築審査会の同意の手続きが必要だからそのひっかけ
③要件の数字は、４、2、２（00）であること
④戸建てであること
　※共同住宅というひっかけがある

以上、覚えましたか。

私の授業では、ここは必ず今年出る（？）と力説していますよ。
予想問では、第2回問19肢3でも出題していますので、もう一度チェックしてみましょう。

さあ、ここまでやるともうほぼ完璧です。
いつでも、本試験を受けたくなるはずです。

では、また。

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合格点“高得点時代”を乗り切るためには・・・。

残り１月過ぎました。

受験生が大幅アップして、ますます合格点が高くなりそうです。

合格ラインが３９点になっても初の４０点になっても、やることは同じです。

ですから、あまり悩まず計画通り学習を実戦してください。

それは、宅建業法で最低でも１８点以上取れるだけの学習をすること、法令上の制限で７点以上得点できるように仕上げておくことです。

特に、宅建業法では、絶対に穴を作らないことです。テキストであそこはあまり出ないから、やってないとか、細かい点だから面倒だからやらなくてもいいか、などと思わないことです。

テキストも、宅建業法だけは、しっかり書いてあるものを使って、すべての範囲を見ておきましょう。

やってないところ、苦手なところが、本試験では必ずでます。
まだまだ時間を使えるので、頑張ってください。

では、また。

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苦手な監督処分等の「等」を最後に理解しよう・・・。

講義でも触れなかった点をここで講義しておきます
ここもしっかり覚えて、絶対に穴を作らないことです。
宅建業法では満点を得点するため、やってないところはないようにと、授業でもうるさいくらい言っています。

監督処分では違反行為が必ずないといけませんね。
しかし、そうでなくても、あと「指導、助言、勧告」と「報告」をもとめられる、という論点があります。

（１）「指導、助言、勧告」ですが、
　これは宅建業法をうまく利用してほしいということですし、よりよくやってもらい違反しないようやってもらった方がいいからですね。

そこで、法律を作っていく、そのトップである国土交通大臣なら、すべての宅建業者に対して、これらは出せるのです。
大臣は、監督処分では、免許を出した宅建業者のみしか出せないのと異なるのですね。ひっかけがありそうです。

しかし、しかしですよ、もっとひっかけは宅建士にはこれは出せません。
宅建士の行為は、重要事項の説明、2つの場面での記名押印ですから、それを出すような裁量もなく、宅建業者が業務を行う場合と全く違うからです。

※この発想は、免許証を出すときには条件を付けられますが、宅建士証をだすときには条件をつけられないのと同じですね。

（２）では、「報告」ですが、
これは今後の仕組み等をよりよくするために、情報をいろいろ得る必要があるから認められています。

そこで、宅建業者からでも宅建士からでも、国としてつまり国土交通大臣はすべてのこれらの者に求めることができるのですね。

　※ここのみは、無免許者にだって求められるんですよ。何でこんなことをするんだ、などです。

しかし、両者違うところがあって、宅建業者には、さらに「その職員に事務所その他その業務を行なう場所に立ち入り、帳簿、書類その他業務に関係のある物件を検査させること」ができます。宅建士にはそこまで検査までできません。

あと、これらに違反したら、50万以下の罰金でした。最近どういうわけか出ている論点で、その時点では誰も知らなかった内容でしたね。

（３）あと「協議」ですが、

これは、宅建業者が業法違反をして、一般消費者に被害を与えた場合におきます。
しかも、大臣免許の業者に対してです。

この場合監督処分を出せます。一方で、消費者保護法の監督のトップである内閣総理大臣もこの業者に処分が出せます。

そうすると何が起こるかというと、同じ事実で２つの処分がなされることになるのですが、これが異なった内容では、困りますね。
内閣不一致になってしまいます。
そこで、事前に協議しろとなっています。

※これも最近よく出題されています。こういう所も穴になっていると１点をミスをします。
　マズいですね。

では、予想問では、
（１）第１回　問４４肢４　に取り上げました。
それ以外は、このブログでチェックしてください。

ここだけでも、これだけの論点がありますので、ここも見ないですらすらいえれば、個数問題でも完璧に解けます。

もう少しだ、頑張れ。

では、また。

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R03 税法における改正点はこれだ・・・。

R03年の試験での改正点は、税法についてはなんといってもほぼ１点につきます。

特に、国税ですね。一部面積要件が５０㎡以上から、４０㎡になったことです。

（１）直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税

　これは所得制限があるのですが、1,000万円以下の場合には、４０㎡以上５０㎡未満でも適用可能となりました

　※増改築の場合も同様です。

（２）住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例

　４０㎡以上となりました。

　※もっと、重要な知識は、上限が（１）と異なりないということ、所得制限はないということです。

以上の点は、予想問では、第２回問２４に出題しています。出そうです。

　（３）その他
　
　住宅ローン控除では、一定の場合、所得金額1,000万円以下の者について４０㎡以上５０㎡未満でも適用可能となりました。あと、コロナ下の影響の上で、入居制限が緩和されています。

　少し細かいので、出題されにくいとは思います。しかもこの制度自体しばらくは出ていません。

さあ、ここまでやるともうほぼ完璧です。
いつでも、本試験を受けたくなるはずです。

その前に、うかる直前模試を必ず解いてみてください。
50問を時間を計って解くなど、本試験同様の練習をしてください。

では、また。

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完全に覚えるためには“最低３回”以上繰り返す必要あり・・・。

重要な知識は、正確に覚えないといけません。

そのためには、特に覚えにくいところは、3回以上どうしてもかかるでしょう。
それに費やす時間も必要です。

まず、講義きちんと聞いて覚える。
↓
家で、該当箇所を覚えてみる
ここですぐに見ないで言えればほぼ覚えたことになります。

しかし、なんか不安だと言うときには、3回目、4回目が必要となります。

だから、だんだん自分の覚えていない箇所を絞って、最終的には、全部覚えていきます。

そういうところを特にこの時期やっていきましょう。

その後に必ず“うかる直前模試”を解いてみてください。
そして、自分の弱点を見つけましょう。
今年でそうな論点もチェックできます。

50問を一気に解くことは必要で、本試験同様の練習をしてみてください。

では、また。

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R03 法令上の制限における改正点はこれだ・・・。

R03年の試験での改正点は、法令上の制限は2点あります。

ただし、メイン論点ではないように思います。
でも、チェックはしておきましょう。

その１　
都市計画法で、「市町村は、都市計画を決定しようとするときは、あらかじめ知事に協議しなければならない」となりました。

※何が、変化したかというと、これまでは町村では同意まで必要だったのが、それが不要になった、ということです。なかなか同意までは迅速にできないからです。

その２　
地区計画区域内の農地での行為制限が認められました。

地区計画の行為制限は、通常は「市町村長の（事前）届出」ですが、農地の場合には、市町村長の許可となっています。

※これは農地を守るためですが、他にも田園住居地域内の農地も、生産緑地地区内の行為制限も、同じ市町村長の許可となっていましたね。
農地として同じで覚えておきましょう。

さあ、ここまでやるともう本試験を受けたくなりますね。
その前に、うかる直前模試を解いてみてください。
50問を時間を計って解くのも練習になります。

では、また。

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直前模試 訂正・補充の件・・。

・直前模試に誤り・余事記載等がありました。

　訂正等につきましては、
　正誤表を掲載していますので、以下のアドレスで確認をお願いします。

　『うかる！ 宅建士 直前模試 2021年度版』正誤表　


　※また余事記載がありましたので、以下の部分の削除お願い致します。　
　
　第一回の問48解説(p50)選択肢3の解説
　　・・・・
　　　3　誤り
　　　　2月末
　　・・・・
　　の部分は、削除をお願いします。

大変ご迷惑をおかけしました。すいませんでした。

10月試験まで、あと1月ちょっととなりました。予想問を最低3回は解いていただき、
まずは穴をつくらないようにしておいてください。

では、また。

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受験者数の増加・・・。

宅建申込み者が発表されました。

私の予想に反して、昨年より大幅に増加（30万人に近づいています）しています。

しかも、12月試験の都道府県もあります。

そこで気になるのが、合格ラインですね。
ここ数年の傾向からすれば、高得点になるでしょう。

宅建業法と法令上の制限でのちょっとしたミスが致命傷になりかねません。

これから、この２分野はしっかり学習して、過去問では一つもわからないことがないようにしておく必要があります。

その上で、予想問をやっておきましょう。

うかる予想問は、楽天ブックスではすでに品薄様態が出てきています。
まだアマゾンでは購入できるようですから、早めに購入しトライしてみてください。

では、また。

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R03 宅建業法における改正点はこれだ・・・。

R03年の試験での改正点は、宅建業法では３点あります。

その１　
水防法の規定に基づき市町村が作成する水害ハザードマップにおいて、
取引の対象となる宅地又は建物の位置が含まれている場合には、
当該水害ハザードマップにおける当該宅地又は建物の所在地を示して説明することになりました。

※宅地建物の貸借の場合でも必要です。

その２　
ＩＴを活用した重要事項説明（ＩＴ重説）において、賃貸取引だけではなく、
売買取引においても、 本格運用が実施されました。

その３
旧姓を登録し宅地建物取引士証に旧姓を併記することが可能となりました。

宅地建物取引士証に、【現姓［旧姓］　名前】　と旧姓を併記する形で表示されます。
宅地建物取引士証の裏面に【氏名欄の括弧内は旧姓】と表示します。
※旧姓のみの表示はできません。

さあ、ここまでやるともう本試験を受けたくなりますね。

では、また。

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令和３年統計は直前に集中して覚えよう・・・。

統計の5項目を試験直前に覚えよう。そのためにもブログを利用してほしい。

第 １弾「地価公示」の特色は何か

第２弾「新設住宅着工戸数」の特色は何か

第 ３弾「売買による土地所有権移転登記の件数」の特色は何か

第 ４弾「不動産業の売上高か経常利益か」の特色は何か

第 ５弾「宅地建物取引業者の人数」の特色は何か

言えますか、ですね。

言えなければ、ブログで「R０３統計」をみてください。

さあ、ここまでやると本試験を受けたくなりますね。

では、また。

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