いよいよ10月になりました・・・。

10月になりました。

早いですね。

ここからは、一気に試験日になります。毎年そう思います。

オタオタしていると、なにも達成できずに試験に突入です。

それだけは避けましょう。

予想問で、何が不得意ですか、得点できませんでしたか。

何人かの人に聞いたところ、順調に伸びてきた人で、第1位回目は30点前後となっています。

私の合格ラインは、31点ですが、特に民法が本試験で難しくなったとして、作問しました。

平成27年の合格ライン31点だった年度と同じなんです。

しかし、宅建業法のできはどうですか。意外ととれていないはずです。

簡単だと思われる問題でも、とれないんです。

本当に、とれなくていいのですか。

解説を読んだときには、よく出ている論点ではないのですか。

1回目も、業法では18点前後とれるように、しっかり復習して覚えてください。

ここでミスしてもいいんです。

本試験できちんと論点が出てくればいいのです。

諦めないでください。

復習こそ重要で、同じような問題、切り口では、本試験では絶対に間違えないことが合格の秘訣です。

最後まで、頑張れ。

では、また。　

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都市計画はどうなっていますか・・・。

都市計画法では、2問でます。

1問は、開発行為ですから、これまでにしっかりやって、もうほぼ完璧になっていますね。

時期が時期ですからね。

ただ、もう1問の都市計画等からは、どうでしょうか。

もうここも大丈夫?　ならいいんです。

ここでは、2つ「特別用途地区」と「特定用途制限地域」の論点は、きちんとインプットされてますか。

いえるように準備しておきましょう。

前者は、3つ程度の重要ポイントがありますね。いえますか。

いえますか、といっていえないのに放置してしまう人がいます。

それではいつまでたっても、レベルが上がりません。

早々、テキストを見てこれだというポイントをつかんでください。

一つは、必ず用途地域がないとダメだという点ですね。

そして、制限等は、都市計画でするのでなく、条例ですることですね。

もう一つは、制限を緩和するには、法律を緩和するので、国である国土交通大臣の承認を受けないとダメだということですね。

緩和ですよ。

予想問題の1回問16に出しています。もう一度みてください。

後者の論点はなんですか。

これは、2つ程度ですかね。

一つは、用途地域の定めがない地域という点です。

それでも、市街化調整区域には、指定できませんね。

予想問題の4回問16に出しています。解説も含めて、1問となりますので・・。

当たってほしいです。

あと、行為制限で、知事の許可でないものとして、地区計画では、市町村長への届け出ですが、これも出そうです。

予想問としては出題してませんが、巻頭特集できちんと書いてありますので、これも本試験会場まで持って行ってください。

最後まで、頑張れ。

では、また。　

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せっかく覚えたのに丁寧さが足りないとまずいことに・・・。

タイトルは何を言っているのか、というと・・・。

せっかく知識はあるのに、丁寧さがないとミスをするということです。

たとえば、代理権の消滅（委任の終了も）の中に「後見開始の審判を受けたこと」がありますね。もう覚えましたね。

でも、これは、丁寧さがないといけません。

つまり、本人側がそうなっても代理権が消滅しません。

しかし、代理人側がそうなったら、当然終了でしたね。

ですから、問題で、Ａさん、Ｂさんという問題では、きちんと事実認定させる問題となるのです。どっちがそうなっているのか、慎重な事実認定ができる人かどうかを試しています。

一番いけないおっちょこちょいは、後見あ終了だとして解くことです。

これでは、出題者の思うつぼです。試験の目的は、優秀な人以外を落とす試験ですからね。

代理人側に生じると、表見代理の問題となり、またおもしろい（？）問題と発展していきますが、本人側では、なにもおきません。そのまま代理人は事務を行っていいだけです。

これは、本人は、能力のあるときにきちんと依頼をしていますので、その後認知症などになっても何ら代理人の権限にかわりはないのですね。

法律問題は、慎重に分析して下さい。とわかります。

最後まで、頑張れ。

では、また。　

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違いのわかるのが合格者レベル・・・。

民法分野では概念を聞く問題があります。

たとえば、終了、無効、解除など、正確に、違いがいえますか。

合格者レベルでは、こういう問題でも違いがわかっています。

終了という概念がよく使われるのは、代理権の終了（委任の終了もほぼ同じ）ですね。

また、賃貸借で賃借物が全部滅失すると、当然終了です。

このように終了とは、当然、つまり知らなくても勝手に終わるということです。まあ、それなりの理由があるからです。

代理人が死亡したら、当然終了であり、知らない間に相続人に相続されたら、たまったもんではないですね。

※このような力をつけるための「法律のカンタン思考術」も参考に。

無効は無効原因（７つですね、いえますか）がありますから、判例も含めてきちんとおぼえてください。

予想問の巻頭特集でも取り扱っていますのでそれを参照してください。

ひとつ、人を殺してくれたらお金をあげるという契約は、公序良俗違反ですから、はじめから無効ですね。

では、解除はというと、解除はもちろん原因が法律で決められているのですが、解除の意思表示までは有効という効果なのです。

ですから、先の「人を殺す契約」は、あとで解除ができる、いう問題なら、誤りとなりますね。

解除するまでは有効で、人を殺さなくてはいけない？となるからです。

ちなみに、解除原因は、どれだけいえるようになりましたか。これも巻頭特殊で少し取り扱っています。

これは、学習の量に応じて違ってきますが・・・。

あげてみると、

債務不履行解除、担保責任解除、無断譲渡転貸解除、手付け解除、クーリングオフ解除、などがあげられましたか。

あげられる、そうですか、だいぶ実力がついてきましたね。

最後まで、頑張れ。

では、また。　

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借地と借家はもう自信を持って解けますか・・・。

なんといっても毎年、２問でます。範囲も広くありません。

ならやるしかないし、得点源にしない手はないでしょう。

ここの知識はもう覚えているでしょうから、予想問題も得点できてますね。８問あります。

そこで、両者は借り手の保護の規定なのですが、類似制度においてちょっと違う切り口も押さえておきましょうね。

要は、違いです。

まず、常に期間を定められていますか。借家は、存続期間を定めないこともＯＫですね。

でも借地にはそういうものはありません。

借地は、常に期間が定められた形のものしかありません。

これが、まず一つ目の違いです。

土地の上に自分の建物を所有するつもりですからね。理由もきちんといえないと応用ができません。

次に、買い取り請求がそれぞれありますが、特約で排除できますか。つまり、強行規定ですか。

建物買取りは認めない特約は無効ですから、強行規定ですが、造作買取りはそもそも認めない特約も有効ですから、強行規定ではないですね。二つ目の違いです。

さらに、貸主がうんといわないときの裁判所の代諾の許可という制度があるのかどうか。

借地にはありますが（４つほど）、借家にはそもそもありませんね。借家は、やはり貸主の意思を尊重しないといけないからです。代わりにできないのです。

以上、この程度はいえましたか。いえない、まだまだ学習がたりん、という合格の神の声が聞こえます。

定期のものもきっちり押さえておいてくださいね。

最後まで、頑張れ。

では、また。　

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