かつて更新料を支払った事実があっても更新料の合意とは認められない

借地の更新料について支払いの慣習があるとは認められないとした事例 （東京地裁平成16年5月21日民事３７部判決。未掲載）

　（事実）
　Ｘは土地の賃貸人であるところ、平成12年12月末日に契約期間が満了したため借地人Ｙにたいし更新料700万円を請求した。Ｙは更新料支払いのため交渉には応じたが、結果は合意に至らなかった。

　そこで、ＸはＹが前回の更新時に更新料として331万2500円を支払った際にも次の更新時にも更新料を支払うとの合意がなさねたと主張。また、仮に合意がなかったとしても目黒区中央町およびその隣接地域には、土地賃貸契約の更新に際し、更新料を支払う慣習が存在すると主張した。

　判決は、更新料を支払う旨の合意については、Ｙがかつて更新料を支払った事実があるというだけで更新料支払の合意があったことの根拠とすることはできない、としてＸの主張を認めなかった。そして、更新料の支払いの慣習があるとするＸの主張も認めず、Ｘの請求を棄却した事案。

　（判旨）
　「証拠によれば、本件土地の存在する東京都目黒区中央町及びその隣接地においては、土地賃貸契約の更新に際に、借地人から地主に対し、更新料が支払われる事例が多数存在することが認められる。しかい、このような更新料の支払は、当事者間の合意が成立した結果である場合が多いと認められる上、その支払の趣旨は、契約を円滑に進めるための代償であったり、賃料の補充を目的とするものであったりと多様であると認められるから、たとえ本件土地近辺において、土地の借主が地主に更新料を支払うことが多数見られるからといって、それをもって同地域に更新料支払の慣習があると認めることはできない」

　(寸評）
　　本件は東京借地借家人組合連合会（東借連）の会員の事件。判決の結論は当然であるが、繰返し訴訟が提起される更新料の支払請求について、更新料の性格に言及して支払の慣習を否定したものであり理論的な説得力のある判決の１つとして紹介した。 2005.4.


（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より


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