1月の首都圏マンション、契約率52％までダウン／不経研調査

（株）不動産経済研究所は14日、2008年1月度の首都圏マンション市場動向を発表した。

　1月の新規発売戸数は2,320戸（前年同月比▲19.1％）と大幅にダウン。1戸当たりの価格は4,210万円（同9.2％アップ）、1平方メートル当たり単価は57万5,000円（同10.6％アップ）となった。

　一方、契約率は52.7％（同▲21.4ポイント）と5割近くにまでダウン。販売在庫数は1万694戸（前月末比▲69戸）とわずかに減ったものの、2ヵ月連続で1万戸台となった。

　即日完売物件は、「グランドメゾン東戸塚」3期1次（横浜市戸塚区、76戸、平均4,739万円、平均1倍、最高1倍）など11物件・160戸。超高層物件（20階以上）は5物件・86戸、契約率83.7％だった。

　なお、2月の発売戸数は4,500戸前後となる見込み。

　不動産最新ニュースより

敷引特約を消費者契約法第１０条により無効とした事例 神戸地裁 Ｈ１７年７月

個人Aは、不動産会社Ｂより、Ｈ１５年８月より２年の契約で建物を借り受けた。なお、契約時の際、賃貸借契約終了時に敷引金として２５万円を差し引くという旨の合意のもとで、保証金３０万円を預け入れた。

　H16年２月にAは賃貸借契約を解除、明け渡した。その際、当初の合意の通り、不動産会社Ｂは２５万円を敷き引き、５万円を個人Aに返還した。これに対し、個人Aは、本件敷引特約は消費者契約法第１０条により無効であると主張、返還を求めた。

神戸地裁の判決では、簡易裁判所の原審を取り消して、本件敷引特約は賃貸借契約に関する任意規定の適用による場合に比し、信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであり、消費者契約法第１０条により無効であるとし、個人Aの請求を認めた。

この判決は、関西地区で広く行われている敷引特約について、たとえ契約書面に署名捺印があったとしても、貸主と消費者である借主との間には交渉能力に差があるとして、この特約を無効とした事例である。（不動産業者の開運ブログより）


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賃料滞納で無断で部屋に立ち入り、施錠する等の処置をする特約は無効

◎賃料を滞納した場合、賃借人に無断で建物に立ち入り、適当な処置をとることができる　という特約が無効とされた事例　　　　　東京地裁　H18年5月



◎賃借人AはＨ１５年2月より賃料１１万円でマンションの１室を借り受けた。

なお、賃貸借契約書には、「賃借人が賃料を滞納した場合は、賃貸人は賃借人の承諾を得ずに本件建物に立ち入り適当な措置をとることができる。」という趣旨の特約がある。その後Aは賃料を２ヶ月分滞納したため、不動産会社Bより委託をされている管理会社Ｃは、「滞納が２ヶ月に及んでおり、賃貸借契約を直ちに解除する」旨の内容証明郵便をＨ１７年７月に送り、8月に管理会社Ｃの従業員は賃借人Aの不在中に貸室内に立ち入り、扉に施錠具をとりつけ、また窓の内側に施錠具を取り付けた。賃借人Aは９月に貸室を明け渡したが、賃借人の不在中に立ち入り施錠具を取り付けた行為は違法な私生活の侵害に当たり、また本件特約は公序良俗に反し無効であると主張、管理会社Ｃに対して慰謝料１００万円を請求した。
判決では、賃借人Aの請求を一部容認し、精神的苦痛に対する慰謝料５万円を認めた。また、本件特約についても緊急等特別の事情がある場合を除き原則として許されない、即ち公序良俗に反して無効と判断された。
この判決は、滞納者を退去させるために、無断で立ち入り強硬措置を行うことは違法な行為として許されない、そして自力救済に関する特約が否定された事例である。（不動産業者の開運ブログより）



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不動産投資信託：サブプライム問題で価格低迷

　不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の価格が低迷している。東京証券取引所に上場されているＲＥＩＴの総合的な値動きを示す東証ＲＥＩＴ指数の８日終値は１５３６．９５と、史上最高値をつけた昨年５月から約４割も下落した。米国の低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）問題の長期化で、金融機関や海外投資家の資金流出が続いているためで、早期の回復は望めない状態だ。

　地価上昇やオフィスビルなどの賃料上昇期待を背景に、日本のＲＥＩＴ市場には０６年夏以降、欧米の資金が急激に流入。東証ＲＥＩＴ指数は昨年５月３１日に２６１２．９８と史上最高値を更新した。

　しかし、昨夏以降、サブプライム問題で日米欧の株価が急落すると、巨額の損失を抱えたヘッジファンドなどがＲＥＩＴから資金を引き揚げた。長期保有目的の国内金融機関も損失処理のため売却を進めたことから、ＲＥＩＴ指数は２０００を割り込み、９月上旬には１８００を下回った。年明け後には一時、１４７８．２７と０５年３月以来２年１０カ月ぶりの安値をつけた。

　価格低迷でＲＥＩＴの新規上場を延期する動きも出ており、０７年の新規上場は前年比１１件減の２件にとどまった。市場では「不動産の賃料収入は堅調で、現状の価格はあまりにも割安」（準大手証券）との声もある。しかし、一部のＲＥＩＴは成長性に陰りが出ており、「サブプライム問題が落ち着かない限り、積極的に買い進めにくい」（鳥井裕史・大和総研アナリスト）との見方が一般的だ。【小倉祥徳】

　【ＲＥＩＴ】　Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　Ｔｒｕｓｔ（不動産投資信託）の略。投資家から集めた資金や借入金でオフィスビルやマンションを購入し、賃貸料収入や売却益などを原資に配当する金融商品。日本では００年に解禁され、現在、東証には４１銘柄が上場されている。

毎日新聞　2008年2月12日　

借地借家法のイロハも知らない地上げ屋

都内では底地を地主から買取り、借地人に売買を無理やり押し付けてくる業者がトラブルを起こしている事例が増えている。

　文京区関口に住む南田さんは、地主との良好な関係であったので、４０数年前に当時の地主の承諾をえて堅固な建物に建替えた。ところが数年前に、地主が業者に底地を売買すると様相は一変した。

　最初の業者は無理やり追い出そうとしたが、無理だとわかると別の業者に転売した。この業者は借地借家法のイロハもしらないのか「借地契約を協議したが話にならないので契約を解除する。契約は２０年（堅固な建物は３０年以上となってる）を規定しているが更新もしていないので解除する」などの通知をしてきた。

　組合と相談し、地主の主張は借地借家法の正当な事由に当たらないので明け渡しには応じる意思のないことを通知するとともに売買について話し合うというならば応じる意思があることを伝えた。

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土地の価格は５種類あるといわれていますが、どう違うのでしょうか

Ｑ　「土地の価格」は、時価、公示価格、路線価格など、いろいろな表現でいわれていますが、どうちがうのでしょうか。

Ａ　一般的には、一つの土地に次の５種類の価格があるといわれています（１物5価ともいわれます）。
① 取引価格（時価）→実勢価格ともいい、売買などの当事者間できめられる価格。通常、更地（建物や工作物の存在しない土地）についての評価で、更地価格といわれることもあります。
② 公示価格→毎年１月１日を基準日として国土庁が公表する価格。３月に新聞などで発表されます。
③ 基準地価格→毎年７月１日を基準日として都道府県が公表する価格。９月２０日頃新聞などで発表されます。
④ 路線価（財産評価基本通達による）→相続税や贈与税の申告の際に用いられる価格で、公示価格の８割程度に設定されています。各税務署に備え付けられており、だれでも閲覧できます。
⑤ 固定資産評価額→固定資産の課税に用いられる市（区）町村が評価した価格で、公示価格の７割程度に設定されています。実際に固定資産税や都市計画税を課税するときには、これとは別に課税標準額を定め、それに税率を乗じて課税額を算出しています。
　売買や相続などで土地建物を取得しその登記を申請する際に課される登録免許税は、上記の評価額（現在は土地については、特例でその４割）に税率をかけて算出されます。


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老朽化理由の明渡し、組合に入会し納得の行く解決できた

大田区西糀谷３丁目に所在する共同住宅に居住の江口さんと金子さんは、建物の老朽化を理由に明渡しを請求されて困っていた時、たまたま町のお風呂屋で自分も明渡しを求められて、組合に相談すると聞き、そんな組合があるのかと思いつつも一緒に事務所を訪ねて入会。

家主の代理人との交渉では低額な補償金の提示で困難を極めたが、契約期間を無視した権利濫用は認められないと主張し、裁判ともなればこのような約定違反は問題になるなどの説得の結果、補償額でも猶予期間でも借家人が充分納得する内容でこの程合意するに至った。

権利は主張しなければと江口さん金子さんの一言。（東京借地借家人新聞より）


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更新手数料として家賃の１カ月分を請求されたが、支払わないといけないのか

（質問）アパートを借りて２年間が過ぎ、更新することになりました。不動産業者から更新料とあわせて更新手数料として家賃の１か月分を払えて言われましたが、どうしても払わなければならないものなのでしょうか。

（回答）契約更新（合意更新）の際に、更新料とは別に不動産業者から、更新手続きにかかる労務報酬として手数料を請求されることがよくあります。一般には不動産業者は家主の委託を受けて更新事務を行うものですから、その手数料は家主が負担すべきものです。従って、更新手数料を借主が支払う必要は全くありません。

　宅地建物取引業法では、賃貸住宅を不動産業者が仲介した場合には、家賃の１か月分以内の額で、貸主・借主双方０・５ヶ月以内の額と定められていますが、元々更新の手続きは業法には何ら規定はなく、都道府県の不動産業課では直接指導監督ができないために野放しとなっています。更新の手続きを仲介と混同して不動産業者から請求されたら払わないと更新できなくなると誤解している借主もいるので注意しましょう。
（全国借地借家人新聞より）


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公営住宅の収入基準引き下げは、住宅困窮者の切捨てで、問題のすり替えだ

　昨年の暮れ、国土交通省は公営住宅の入居収入基準等を見直す政令改正の公布を行なった。

　今回の見直しで、公営住宅に入居できる入居収入基準は本来階層で政令月収２０万円から１５万８千円に引き下げられる。国土交通省の説明によると、平成８年の収入分位２５％（収入分布の中で低い方から４分の１の水準）に相当する政令月収２０万円は、世帯所得の変化や高齢世帯の増加等により現在は収入分位３６％に当るという。当時の公営住宅の応募倍率は３倍だったが、応募者の急増で現在は全国平均で９・９倍、東京では３２・１倍に上昇し住宅に困窮する多数の入居希望者が入居できない状況にあるからという。今回の見直しで応募倍率も最小４倍程度に下がるだろうという予測をしている。

　今回の政令改正によって、政令月収１５万８千円を超えると収入超過者や高額所得者となり、５年後には近傍同種並みに家賃が値上がりし、公営住宅から退去させられる。それによって空家が発生し、募集戸数も９・６万戸から１５万～２０万戸程度増えるという皮算用をたてている。

　確かに都民の中には公営住宅に入居できないことへの不満も強い。しかし、収入基準を引き下げれば入居可能な世帯は限定されてしまう。高倍率になったのは公営住宅の供給を怠ってきた国や都の責任であり、政令改正は問題のすり替えだ。


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消費者機構日本が約款改善活動で公開学習会開催

昨年６月７日から消費者団体訴訟制度がスタートし、適格消費者団体として認可された消費者機構日本の公開学習会「消費者機構日本の約款改善活動と不当条項の見方」が１月２８日午後６時３０分より主婦会館プラザエフで開催された。

講師の佐々木幸孝弁護士より「消費者機構日本の約款改善活動」の情報収集から不当約款を是正するまでの活動の内容が報告された。消費者や行政等から寄せられた被害は弁護士など専門知識の有する被害情報検討委員会で検討され、差止請求の執行は理事会が決定する。今年１月現在で２２件の案件で事業者に申入れを行い、９件で是正させている。情報収集の方法として４回の契約トラブル１１０番を行っているが、０７年２月の「賃貸住宅契約・解約トラブル１１０番」では２日間で１５３件（原状回復・修繕費・敷金返還等）の相談が寄せられている。

次に、「不当条項の見方」について３つの具体的ケースを取り上げて説明がされた。建物賃貸借契約の原状回復特約については、最高裁の平成１７年１２月の判決（特約の合意が成立してない）は重要な指摘であるが、情報面・交渉力において格差のある消費者の利益を守りきれるか、消費者契約法１０条に基づき無効にした大阪高裁判決（平成１６年１２月１７日）がより明確であるとの指摘がされた。


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首都圏マンション供給、07年は６万戸に 都区部は３割減

　不動産経済研究所の調査によると、07年の１年間に首都圏で供給された分譲マンションは６万1,021戸だった。８年ぶりに８万戸台を割り込んだ06年と比べて18.1％の減少。首都圏で大量供給の始まった94年以降、最も少ない数字となった。なお、過去最高の供給戸数は、00年の９万5,635戸。

　エリア別に見ると、特に東京都区部での落ち込みが目立った。06年比30.0％減の１万6,563戸で、同じく94年以降最低の数字。94年から06年までの年間供給の平均値である２万8,830戸と比べると42.5％下回っている。「販売不振」と、価格上昇を期待した「売り渋り」が要因だと専門家は分析するが、特に年の前半には「売り渋り」による減少が、他のエリア以上に見られたと考えられている。

　１戸当たりの平均価格は２年連続の上昇。上昇幅は94年から06年の間で最も高く、一番低い価格だった02年の4,003万円と比べると16.0％上昇している。１平方メートル単価と共に東京都区部の上昇が突出しており、価格は06年を971万円上回った。

　価格帯で見ると、06年は52.1％のシェアだった2,500万円から4,000万円のゾーンが、07年は42.8％に落ち込んだ。一方、5,000万円超が06年は20.0％だったのに対し、07年は29.4％に拡大した。

　契約率については、94年以降最低の83.8％。初月契約率の平均も、好不調の目安となる70％を下回った。94年以降で、70％を下回るのは初めてだ。特に07年12月は59.3％で、92年２月以来の50％台となった。

　思うように販売が進まなかった影響で、在庫数は急増。05年末には5,987戸まで減少していたが、２年間で１万763戸まで拡大している。

　08年の供給戸数は更に減少し、５万4,000戸（07年比11.5％減）程度になると同研究所では予想している。マンション市場の更なる落ち込みを感じさせる数字だが、業界関係者からは、「そもそも４万戸から５万戸が適正な供給量なのではないか」といった声も聞かれる。実際、大量供給前の10年間（83年から93年）の平均供給戸数は３万7,000戸台だ。更に、「供給が落ち込むことで需給が均衡し、市況も回復に向かうはず」といった期待の声も上がっている。 （住宅新報）

悪質保証委託契約書で消費者機構日本に申入れ

　賃貸借契約を結ぶ際に、頼める保証人がいない、また親族でも保証人を頼みにくいという借主が多い。そんな借主の悩みに付け込んで行なっている事業が「家賃保証サービス」だ。借主と家主が賃貸借契約を結ぶと同時に、保証会社は借主と賃貸保証委託契約、家主とは賃貸保証契約を締結する。これによって、保証会社は借主が家賃を滞納しても保証会社が貸主に滞納家賃を立替払いをし、夜逃げをした借主の荷物の処分費用も負担する。

　問題なのは、保証委託契約書の中身で、保証会社大手の日本セーフティ株式会社の契約書には、家賃を滞納すると「保証物件内に立入り、鍵・カードの交換、入口の暗証番号変更、施錠等の処置を行なうことに乙（借主）は承諾し異議・損害の請求を申立てない」、「賃貸人からの本賃貸借契約解除を承諾する行為を委託するものとする。乙が本賃貸借契約に違反し、２ヶ月以上全部あるいは一部の家賃滞納をした場合、または本状第２項（更新保証料を支払わない場合）に違反した場合において、甲（保証会社）は賃貸人からの本賃貸借契約解除の承諾を行なうことを乙は承諾し、異議・損害の請求を申し立てない」という借主には一方的に不利内容となっている。

　「家賃を一ヶ月滞納しただけで貸室の退去を求められた」、「滞納家賃を支払っても明渡しを請求された」、「家賃の滞納で転居したら親に対し保証会社が家賃の激しい取り立てを行なっている」、「４日以内に滞納家賃を支払わないと貸室を封鎖すると予告通知が来た」等の相談が組合に寄せられている。東借連では、こうした悪質な保証委託契約書が消費者契約法に違反し、今後社会的問題なることが予想されるため、１月に消費者機構日本に団体訴訟の差し止め請求の検討を要請した。今後、保証委託契約の被害の実態を調査し、保証契約と原契約の資料を集める活動をすすめていくことが重要である。


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「レオパレス２１」に不当料金の徴収改善 ＮＰＯが要求

2008年02月01日（アサヒコム）

　弁護士らでつくるＮＰＯ法人「消費者支援機構関西」（大阪市）は１日、マンション賃貸大手「レオパレス２１」（東京）が借り手から不当に料金を徴収しているとして、同社に契約条項の改善を求める申入書を発送した。是正されなければ、消費者に代わって企業を裁判で訴えることができる消費者団体訴訟も辞さない構えだ。

　申入書によると、同社は「敷金・礼金不要」を掲げるが、家賃１カ月弱分の「システム料」を契約時に徴収。「料金の趣旨が不明確で、事実上の敷金・礼金にあたる」としている。

　消費者支援機構関西は昨年８月、国から同訴訟制度の適格団体に全国で初めて認定されている

地代の供託１０年経つと時効で国に没収されるの？

Ｑ　私は、18年前から地代の供託をしていますが、今度地主側弁護士から供託が10年経つとその分は時効になって国庫に没収されるからおろしてくれといわれました。本当でしょうか。

Ａ　地主側弁護士のいうことは完全に間違っています。
　供託の原因となった紛争が解決しないで続いているかぎり、時効は進行しません。したがって国庫に帰属することもありません。これは昭和45年7月15日の最高裁判所の大法廷によって確定しています。
　供託者（借地人・借家人）が法務局から供託金の払渡しをうけることを取戻しといい、被供託者（地主・家主）が払渡しを受けることを還付といいますが、この取戻請求権も、還付請求権も時効については同じ扱いになっています。
　供託の原因となった争いが続いている間に（たとえば、明渡しとか賃料増額、更新料問題など）、供託金の払渡しを受けるのは、相手側の主張を認めて自分の主張を撤回したものと解釈される恐れがあるので、争いの解決を見るまでは供託金の払渡請求権の行使を期待することは事実上不可能に近いわけで、そのような場合にまで供託の時から時効が進行すると解釈するのは、供託者、被供託者の利益に反するからです。
　したがって、当事者間の話し合いや調停・和解叉は判決によって争いが解決したにもかかわらず、供託金をそのままにしておきますと、解決したときから10年経ちますと、地主も借地人・借家人も払渡しを受けることができなくなります。


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