京都不動産コンサルタントのブログ
コンプライアンスが社会的に叫ばれて久しいのですが、
今でも電話で投資マンションの
購入を無理強いするお誘いがあるらしいのです。
投資マンションブームの
初期の頃は良く聞いたお話ですが、
最近では平成１５年施行の個人情報保護法のおかげで、
鳴りを潜めていたようですが・・・
まずは、
きっぱり「いらない」とだけ意思表示をすることです。
しかもこれ以外の言葉レスポンスはいりません。
相手は百戦錬磨のテレホンアポインターです。
会話は危険です。
相談に来られるのは、
やはりまじめな（？）公務員さんが多いようです。
そして、
購入してしまった後の、
販売することになるその物件とは
区分所有マンションです。
逆に一棟マンション購入した後、
売ることになってしまったケースは
いまだかつて聞いたことがありません。
一棟マンション購入者は無理強いではなく、
数字と理論で買っている証拠であると思われます。
金融機関の収益マンションに対する返済年数の考え方は、
基本的には耐用年数から築年数を引いて算出する。
耐用年数は金融機関によって若干違うが、
概ねRC（鉄筋造）で30年から45年、
S（鉄骨造）で35年前後、
木造で20年程度という数字を設定している。
RCで築年数が20年であれば
最長で45－20で、
最長返済年数が25年ということになる。
安定したキャッシュフローを得るには
長期返済が不可欠である。
金融機関の耐用年数は税務署から発表されている減価償却資産の
法定耐用年数を参考にしていると思われる。
不動産投資の教本でもこういった通り一遍のソフトや
記載も多い、
しかし、実際のところはそうでもない。
金融機関の融資姿勢はその時々の金融情勢により変化し、
そして個人属性や自己資金割合にも影響される。
まずは都度金融機関へ打診するという姿勢が大切で、
思わぬ結果がでたりもすることもある。
一般的には、
築浅物件を選択する理由に大規模修繕費を危惧する
という考え方はもっともであろうが、
返済期間を「長期に」し「キャッシュフロー重視」から
「収益計画の見栄えを良く」することで、
次への融資を有利にする思惑もある。
京都不動産コンサルタントのブログ
分譲マンションの賃借人が、
水道料を滞納したまま退去したという。
管理組合が部屋のオーナーに
その未納料金を請求できますか?
という質問です。
分譲マンションの水道料金の仕組みは、
まずは管理組合が水道局へマンション全体の水道料金を
一括して支払いし、
各住戸はその使用量に応じて
水道料を管理組合に支払うことになっています。
その意味では、
管理組合は便宜上賃借人に水道料金を請求していただけで、
元来区分所有者が支払うべきものです。
その支払い義務は当然あります。
管理費とともに請求してく良いと思います。
エネルギーの安全保障という観点からも
再生可能エネルギーへの緩やかな転換は必要であろう。
その先頭に立つであろう太陽光発電。
これが一番身近であり、
今のところもっとも合理的な発電と言ってもいい。
前総理の因縁がなければもっと良い意味での
注目を集めたであろうに(_ _。)
法案は全量買取のお墨付きもあり、
早速その仕組みの説明や見積り依頼が来ている。
やはり大家さんに人気なのであろう。
※太陽光発電工事と屋上防水工事が必要な見本
このクラス１DK30戸強であれば、
充分な太陽光が確保できそうである。
太陽光売電で、
社会貢献、収益そして新たな減価償却資産の確保。
家電のヤマダ電機が住宅メーカーの
エスバイエル（旧小堀住建）にTOBをかけ買収するのも
太陽光ビジネスを充実させる為との噂もある。
大家さんの空室対策にもなる。
